'Thị trường nhà ở đang trải qua những thách thức lớn'

Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, trong nửa đầu năm 2022, Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng 3% so với cùng kỳ. Có 15 dự án được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, trong đó chỉ có ba dự án lần đầu được chào bán ra thị trường.

Theo phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng qua, là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2011. Về vị trí, khu vực phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán mới.

Thống kê của đơn vị này cho thấy, doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới tương đối hạn chế. Số căn bán được ghi nhận trong quý II rơi vào khoảng 10.800 căn. Các dự án nằm trong khu đô thị tiếp tục cho thấy mức hấp thụ khả quan và đóng góp lớn vào doanh số bán hàng trong quý.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý vừa qua ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá trình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, các dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý.

Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường ghi nhận ở mức 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% so với cùng kỳ năm 2021.

Do mức giá bán có xu hướng tăng, cũng như nguồn cầu cho thuê chưa hoàn toàn hồi phục, lợi suất cho thuê ở các khu vực chính tại Hà Nội chưa cho thấy sự phục hồi rõ nét. Trong quý II, lợi suất cho thuê trung bình tại các khu vực ở Hà Nội chủ yếu dao động trong ngưỡng 4% - 5,5%.

CBRE dự báo, nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 20.000 - 22.000 căn tại Hà Nội. Với khối lượng nguồn cung mới duy trì vừa phải, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm nay. Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội được dự báo sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) trong khoảng 8-10% tới năm 2024.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong nửa đầu năm 2022, Hà Nội có 5.849 căn từ 5 dự án được ghi nhận mở bán mới, tương đương với mức tăng khoảng 3,3 lần so với nửa đầu năm 2021.

Trong đó, riêng quý II, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán, đến từ 4 dự án mới với nguồn cung lớn đến từ dự án The Empire – Vinhomes Ocean Park. Các sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình vào khoảng 7.300 USD/m2 đất, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước khi ghi nhận mức 5.000 USD/m2 đất. Giá bán thứ cấp trong quý cũng ghi nhận tăng khoảng 5-17% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực.

Về triển vọng thị trường, trong các quý tới, một số các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu khởi động các hoạt động bán hàng. Tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2022 theo dự kiến của đơn vị này đạt khoảng 7.000 – 8.000 căn.

Về lượng căn bán được trong năm, mặc dù nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn đạt mức cao đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, tuy nhiên về nửa cuối năm xu hướng này được dự báo sẽ hạ nhiệt do lãi suất bắt đầu tăng, cùng với xu hướng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Xu hướng giá kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng mặc dù mức tăng dự kiến sẽ thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô đang điều chỉnh.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản nhà ở đang trải qua những thách thức lớn như lạm phát, thắt chặt tín dụng cũng như các vấn đề về cấp phép dự án và thay đổi chính sách. Tuy nhiên, triển vọng về phát triển cơ sở hạ tầng, nguồn cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng trưởng, cũng như sự tham gia nhiều hơn của các tên tuổi lớn tại thị trường phía Nam sẽ giúp bức tranh bất động sản Hà Nội có nhiều chuyển biến tích cực về dài hạn. 

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cũng đánh giá, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm dự báo gặp nhiều thách thức khi lãi suất cho vay mua nhà gặp áp lực tăng khi lãi suất huy động tăng, ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu. Ngoài ra, room tín dụng hạn chế của các ngân hàng thương mại ảnh hưởng tới khả năng cấp tín dụng cho khách mua nhà.