Thị trường M&A bất động sản phía Nam đang 'nổi sóng'

An Gia Investment và Greed Group vừa thâu tóm toàn bộ Dự án Lacasa, quận 7, TP.HCM của Vạn Phát Hưng

Sôi động tại nhiều phân khúc

Thị trường M&A bất động sản TP.HCM vẫn giữ sự sôi động với những giao dịch lớn. Một trong những thương vụ đáng chú ý trong nửa đầu năm nay là thương vụ mua lại khu đất dự án thương mại 0,6 ha ở vị trí đắc địa tại trung tâm Thành phố của Tập đoàn CapitaLand.

Việc mua lại khu đất này nhằm mục đích xây dựng dự án phức hợp quốc tế loại A đầu tiên tại Việt Nam. Dự án này sẽ nhận giải ngân từ quỹ đầu tư 500 triệu USD, nhắm tới các tài sản thương mại ở Việt Nam, được triển khai bởi CapitaLand vào tháng 11 năm ngoái.

Ngoài ra, CapitaLand cũng đã công bố việc mua lại 90% cổ phần của một dự án rộng 0,8 ha ở Thảo Điền, một trong những khu dân cư được ưa chuộng nhất tại TP.HCM để phát triển hơn 300 căn hộ. Động thái này thể hiện chiến lược mở rộng mảng nhà ở tại Việt Nam của CapitaLand.

Một nhà phát triển dự án khác của Singapore là Keppel Land cũng đã chi 846 tỷ đồng (khoảng 37 triệu USD) để mua thêm 16% trong dự án Saigon Centre tại trung tâm TP.HCM.

Trong tháng 3/2017, Hongkong Land đã trở thành đối tác chiến lược của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) trong việc khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất nhận được tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Bên cạnh đó, An Gia Investment và đối tác Nhật Bản Creed Group đã tiếp tục “thâu tóm” 5 block căn hộ thuộc dự án La Casa, quận 7 của Tập đoàn Vạn Phát Hưng, với giá trị 910 tỷ đồng (tương đương khoảng 40 triệu USD).

Câu chuyện M&A dự án cũng góp phần giúp tạo nên những con sóng cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán niêm yết. Nhiều cổ phiếu bất động sản tăng mạnh, thậm chí gấp 3 - 4 lần kể từ đầu năm nhờ những thông tin về kết quả kinh doanh quý I đột biến, hoặc liên quan đến việc chuyển nhượng dự án.

Chẳng hạn, thời gian gần đây, cổ phiếu QCG của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai liên tục tăng từ mức 4.300 đồng/CP đầu tháng 3, đã lên mức trên 21.200 đồng/CP cuối tuần qua (9/6), tương đương mức tăng gấp gần 4 lần.

Một trong những nguyên nhân khiến cổ phiếu QCG tăng phi mã xuất phát từ câu chuyện được đề cập trong Báo cáo tài chính hợp nhất 2016 đã kiểm toán của doanh nghiệp này về việc đã nhận 50 triệu USD tiền đặt cọc để chuyển nhượng 100% quyền sở hữu tại dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM cho Công ty cổ phần Đầu tư Sunny Island.

Khoản nhận đặt cọc này đã giúp cho QCG tất toán khoản nợ trị giá 1.352 tỷ đồng cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).

Hoạt động M&A góp phần giúp giảm hàng tồn kho bất động sản

Không chỉ với dự án Phước Kiển, thời gian qua, QCG cũng đã chuyển nhượng một số dự án khác, như chuyển nhượng dự án tại số 39 Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM cho Tập đoàn Novaland. Dự án này hiện đã được Novaland phát triển thành dự án với tên gọi The Tresor.

Tương tự, Phát Đạt cũng đã chuyển nhượng một dự án tại Bắc bán đảo Cam Ranh (tỉnh Khánh Hòa) cho Tập đoàn Hưng Thịnh. Không tiết lộ giá trị của thương vụ, song sau khi thâu tóm, Hưng Thịnh đang đẩy mạnh việc phát triển dự án này với tên gọi Cam Ranh Mystery Villas, có tổng vốn đầu tư gần 1.000 tỷ đồng. Trước đó, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã thực hiện thành công khá nhiều thương vụ “thâu tóm” các dự án khác, trong đó gần đây nhất là hai dự án bất động sản tại quận Bình Tân, TP.HCM của Công ty Phát triển nhà Bình Chánh (BCCI).

Doanh nghiệp nội dẫn dắt

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law, tiếp nối xu hướng của năm 2016, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển ổn định, dư địa còn nhiều, trong khi quỹ đất ngày càng eo hẹp, thì với các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính, việc chuẩn bị quỹ đất phục vụ cho chiến lược phát triển dài hơi luôn là bài toán được tính tới.

Về chủ thể tham gia thị trường M&A bất động sản, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, diễn biến thị trường cho thấy, dù các nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm và ngày càng rót tiền nhiều vào thị trường địa ốc Việt Nam, nhưng các doanh nghiệp nội đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường M&A bất động sản. Năm 2017, M&A trong lĩnh vực bất động sản dường như là sân chơi riêng của doanh nghiệp nội.

Lý giải về nguyên nhân hoạt động M&A sôi động, hầu hết doanh nghiệp cho rằng, M&A các dự án giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Những thủ tục này muốn giải quyết nhanh cũng phải mất hơn 1 năm, trong khi cơ hội chỉ thoáng qua, nên không thể chậm trễ.

“Mọi quyết định phải rất nhanh, bởi sau suy thoái sẽ có một khoảng trống rất lớn trên thị trường, vì một dự án phải xây dựng trong 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. M&A là cơ hội cho những chủ đầu tư có thực lực để rút ngắn thời gian”, ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland nói.

Còn theo ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT An Gia Investment, M&A không chỉ rút ngắn về thời gian, mà giúp chủ đầu tư tính toán dễ dàng hơn với mức giá. Sau khi mua lại các dự án, doanh nghiệp khai thác triệt để những lợi thế của vị trí, điều chỉnh mức giá, đồng thời đưa ra những chiến lược tiếp cận khách hàng và bán hàng hiệu quả.

Những thương vụ M&A giúp hồi sinh nhiều dự án “chết lâm sàng” tại TP.HCM, qua đó góp phần giảm hàng tồn kho bất động sản. Tuy nhiên, những dự án này khi trở lại với thị trường cũng sẽ gặp một số khó khăn, bởi tính cạnh tranh cao và chủ đầu tư sẽ khó có được lợi nhuận khi phát triển dự án “hấp hối” này.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Nam Tuấn, giảng viên Trường đại học Ngoại Thương TP.HCM chia sẻ: “Trước khi để dự án hấp hối, các chủ đầu tư đã vay ngân hàng số tiền rất lớn để đầu tư, tuy nhiên, trong những năm thị trường đóng băng, dự án không phát triển, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải bỏ tiền túi trả lãi cho ngân hàng. Bây giờ, dự án được tái khởi động, giá bán căn hộ không thể tăng hơn, nên doanh thu chưa chắc đủ trả gốc và lãi ngân hàng”.

Ngoài ra, việc các dự án hồi sinh trong thời điểm này, nhất là với các dự án căn hộ cao cấp sẽ gặp không ít khó khăn do phân khúc này đang có dấu hiệu dư cung, trong khi thanh khoản đang chững lại. Cụ thể, theo Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2017 giảm khoảng 13% theo quý. Với phân khúc căn hộ hạng sang, lượng giao dịch giảm mạnh nhất, giảm 50% theo quý và căn hộ hạng trung giảm 35% theo quý.