Thị trường địa ốc xuất hiện dấu hiệu phục hồi tại các thành phố lớn

Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đánh giá, sau giai đoạn đối mặt với nhiều khó khăn và thanh khoản giảm mạnh từ nửa sau 2022 và kéo dài đến 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp đã có sự cải thiện trong nửa sau năm 2023, đặc biệt tại các thành phố cấp I (Hà Nội, TP HCM). 

Đơn vị này dẫn số liệu của CBRE cho biết trong quý III/2023, TP HCM có 3.625 căn hộ được mở bán (tăng 189% so với quý trước) trong khi Hà Nội có 3.000 căn mở bán mới (tăng 5% so với quý trước), và tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%.

Thị trường bất động sản gắn với đất (sản phẩm thấp tầng) thì có sự phân hóa, khi TP HCM tiếp tục chưa ghi nhận thêm sản phẩm mới, còn Hà Nội ghi nhận 710 căn mới (tăng 367% so với quý trước, tập trung tại các khu đô thị mới).

Với giá bán trên thị trường sơ cấp, giá trung bình mỗi căn hộ tiếp tục duy trì ở mức cao (tăng 4% so với quý trước ở TP HCM và tăng 7% tại thị trường Hà Nội); trong khi với sản phẩm thấp tầng thì giá bán có xu hướng duy trì so với quý trước.

Ở thị trường thứ cấp, dựa trên dữ liệu của Viện Kinh tế Xây dựng, sau giai đoạn giảm mạnh từ quý IV/2022, giá bán thứ cấp đã duy trì ổn định trong quý III/2023 (ở cả phân khúc cao tầng và thấp tầng), cho thấy áp lực bán ra từ nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng giảm bớt.

Nhóm phân tích cho rằng thị trường bất động sản tại các thành phố cấp I đã có dấu hiệu hồi phục, hỗ trợ bởi hai yếu tố. Thứ nhất là mặt bằng lãi suất cho vay giảm giúp tăng nhu cầu khách hàng có nhu cầu mua nhà. Thứ hai là chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hỗ trợ cho người mua (cho phép thanh toán 30 - 40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng hai năm đầu tiên...

Quan sát kết quả bán hàng của một số doanh nghiệp địa ốc phía Nam, VDSC cũng nhận thấy sự hồi phục về nhu cầu mua nhà tại các thành phố cấp I và các vùng lân cận.

Đơn cử, Tập đoàn Nam Long trong 11 tháng qua ghi nhận giá trị bán hàng đạt 3.038 tỷ đồng (bằng 32% kế hoạch cả năm. Trong tháng 12 công ty kỳ vọng có thể ghi nhận giá trị bán hàng đạt ~1.500 tỷ đồng, chủ yếu từ dự án Southgate và Akari (nằm tại TP HCM và khu vực lân cận).

Trong đó, riêng trong tháng 10 và 11, giá trị bán hàng của công ty đạt 1.269 tỷ đồng (bằng 41% giá trị bán hàng của 11 tháng, đến từ việc mở bán các sản phẩm biệt thự giá trị cao tại phân khu Park Village của dự án Southgate.

Hay như Tập đoàn Khang Điền đã tổ chức mở bán gần 700 căn tại dự án Privia (dự án chung cư tại quận Bình Tân, TP HCM) trong tháng 11 và dự kiến tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80%.

Nhóm phân tích này hco rằng trong nửa đầu năm 2024, các chủ đầu tư vẫn sẽ tập trung bán hàng tại các dự án nằm tại Hà Nội và TP HCM, đi cùng với việc duy trì chính sách hỗ trợ người mua như đã thực hiện trong năm 2023.

Ngoài ra, một số công ty niêm yết cũng có kế hoạch mở bán các dự án chung cư tại các khu vực lân cận TP HCM, bao gồm: Phát Đạt với dự án chung cư tại Thuận An (Bình Dương) và An Gia với dự án chung cư The Gió (Bình Dương).

Tại kỳ họp cuối tháng 11/2023, Quốc hội khóa XV đã thông qua Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), và có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025. Theo đánh giá của VDSC, hai bộ luật được sửa theo hướng giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và khuyến khích phát triển các dự án nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu ở thực. 

Nhóm phân tích của Chứng khoán VNDirect cũng nhận định, nhu cầu thị trường bất động sản nhà ở bắt đầu phục hồi trong quý III/2023 khi lãi suất hạ nhiệt.

Cụ thể, lãi suất cho vay đã giảm về mức dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, khi tín dụng kinh doanh bất động sản vào thời điểm cuối tháng 9/2023 đã tăng mạnh 21,9% kể từ đầu năm (đạt gần 990.000 tỷ đồng), mức tăng trưởng cao nhất kể từ tháng 12/2021.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm 1,2% kể từ đầu năm, đạt 1,75 triệu tỷ đồng trong 9 tháng, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu ở phía người mua nhà.

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng nhu cầu sẽ mạnh hơn trong các tháng tới khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể từ vùng đỉnh (và có tiềm năng tiếp tục giảm sâu hơn nữa). Lãi suất cho vay mua nhà thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đang ở quanh mức 11%/năm, đã giảm so với mức 13 - 14%/năm thời điểm cuối năm 2022.