Thị trường BĐS nửa cuối năm 2020: Cơ hội và thách thức

Thị trường BĐS từ nay đến cuối năm 2020 vẫn được dự báo sẽ tiếp tục trầm lắng. Các dự báo triển vọng cũng được điều chỉnh giảm với nguyên nhân chính là dịch COVID-19 làm nền kinh tế suy giảm cả cung và cầu. 

Trước đây, dự báo thị trường BĐS năm 2020 theo kịch bản tốt, trung bình và khó nhưng hiện tại các nhận định nghiêng về phương án trung bình, khó và rất khó. Về tổng thể, phương án gọi suy giảm một chút vẫn là chủ đạo, ít có nguy cơ xảy ra khủng hoảng nhà đất, theo đánh giá của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report).

Tuy nhiên, theo đánh giá của đơn vị này, thị trường BĐS vẫn còn cơ hội được hình thành từ 6 yếu tố. Thứ nhất, những động thái của Chính phủ về chính sách, tiêu biểu như giải quyết những vướng mắc tồn đọng trong các dự án từ năm 2019 trở về trước.

Qui trình thủ tục được cải thiện thuận tiện hơn; những qui định chính thức về condotel, officetel; sự quyết liệt của chính quyền trung ương và địa phương trước những vi phạm. Những yếu tố này tạo động lực phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn cho thị trường.

Thứ hai, các chủ đầu tư Việt Nam với năng lực ngày càng lớn mạnh, linh hoạt hơn trong việc cơ cấu nguồn vốn,...

Thứ ba, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tiếp tục gia tăng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, giải ngân vốn FDI năm 2019 vào Việt Nam đạt 38,02 tỉ USD, tăng 7,2% so với cùng kì năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doan BĐS đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,88 tỉ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng kí.

Thứ tư, xu hướng hồi hương tránh dịch COVID-19 của kiều bào. Lượng kiều hối của Việt nam 3 năm liên tiếp trong top 10 nước nhận kiều hối lớn nhất thế giới, với 16,7 tỉ USD trong năm 2019, 15,9 tỉ USD năm 2018 và 13,8 tỉ USD năm 2017 theo đường chính thức. Trong đó, hơn 20% lượng kiều hối dành cho lĩnh vực BĐS.

Theo nhận định của các chuyên gia, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ, kinh tế và chính trị, từ đó tạo niềm tin, thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc khi lượng người về Việt Nam tránh dịch ngày càng tăng.

Thứ năm, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) đã được thông qua trong tháng Hai và dự kiến sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2020, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa. 

Từ đó đối tượng nhóm khách thuê được mở rộng với sự gia tăng nhu cầu thuê từ các nhà sản xuất châu Âu.

Thứ sáu, cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm đầu tư tại nhiều tỉnh thành tạo động lực thu hút các nhà đầu tư BĐS. Thêm vào đó, dưới tác động của dịch COVID-19, đầu tư công được thúc đẩy sẽ sẽ kéo theo nhiều cơ hội cho sự phát triển của ngành BĐS. 

Đơn cử, trong năm 2020, TP HCM sẽ khởi công xây dựng 27 dự án giao thông, trong đó có nhiều dự án trọng điểm sẽ tạo cơ hội cho giá trị BĐS trong khu vực như bến xe miền Đông mới, cầu Thủ Thiêm 2...

Bên cạnh những cơ hội trên, do nguồn cung mới không có sự đột biến và không quá dồi dào trong khi sức cầu vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ. 

Song, các chuyên gia cũng cho rằng việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lí khách hàng. Điều này càng làm gia tăng những thách thức cho thị trường BĐS trong năm 2020.

Thứ nhất, vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lí. Kết quả khảo sát của Vietnam Report chỉ ra 100% doanh nghiệp BĐS cho rằng vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lí là một thách thức lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới.

Mặc dù Chính phủ đã có những cải cách, đột phá nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do qui trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài… 

Vì vậy, trong năm 2020, nếu Chính phủ có những hành động quyết liệt nhằm tháo gỡ vấn đề thủ tục pháp lí, phê duyệt liên quan đến dự án, nguồn cung cho các dự án sẽ dồi dào hơn. 

Thứ hai, chính sách dành cho ngành BĐS còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ cũng là một thách thức khi có tới 81,82% doanh nghiệp được khảo sát phản ánh. Riêng ngành BĐS đang chịu tác động chi phối của nhiều luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu… 

Đặc biệt, xét những khía cạnh liên quan đến BĐS thì giữa một số luật lại có những điều gần như phủ định nhau, bên cạnh đó nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, những bất cập trong cơ chế chính sách chưa được bổ sung kịp thời. 

Điều này làm ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai và quản lí các dự án BĐS. Các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report đánh giá thị trường BĐS năm 2020 sẽ khó có bước tiến, sự đột phá nếu những vấn đề về chính sách chưa được giải quyết.

Thứ ba là việc tiếp cận đất đai và công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, quĩ đất sạch tại các thành phố lớn ngày càng chật hẹp cùng với đó là công tác giải phóng mặt bằng còn chậm, kéo dài, điều này khiến cho các chủ đầu tư khó tiếp cận các khu đất lớn để triển khai các dự án.

Có 36,36% chủ đầu tư được khảo sát cho rằng việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh BĐS và công tác giải phóng mặt bằng vẫn là thách thức trong năm 2020.

Thứ năm, số lượng dự án được phê duyệt giảm. Các chuyên gia và doanh nghiệp được khảo sát cho rằng sự chồng chéo về pháp lí và việc soát làm cho tình trạng phê duyệt dự án gần như không triển khai, số dự án được phê duyệt tại Hà Nội và TP HCM khá "nhỏ giọt", số lượng dự án được phê duyệt chỉ bằng khoảng 20% so với các năm trước.

Thứ sáu, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn. Năm 2019, NHNN ban hành thông tư 22 siết chặt nguồn vốn cho vay vào BĐS gây ảnh hưởng nhất định đến thị trường nói chung, các nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS nói riêng. 

Các chủ đầu tư phải linh hoạt và đa dạng nguồn vốn hơn để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI)… Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể huy động đa dạng nguồn vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. 

Trong khi đó, hệ thống tài chính bất động sản còn nhiều yếu kém, mặc dù đây là thị trường cần rất nhiều loại vốn khác nhau và là thị trường cần thu hút vốn mạnh nhất. 

Hiện nay, tại Việt Nam chưa có tín dụng BĐS mà dùng tín dụng thương mại để cho vay BĐS với lãi suất cao từ 8% - 10%, mức vay ưu đãi từ 5% - 6%, trong khi đó tại các nước khác để phát triển BĐS, lãi suất được tính giao động 1% - 2%. 

Đối với các nguồn vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu vẫn chưa phát huy được hiệu quả, như kênh trái phiếu chỉ có một số ít doanh nghiệp lớn có thể phát hành vì hiện nay chưa nhiều người tin cậy vào các doanh nghiệp BĐS.