'Bất động sản lên hay không còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế chung năm 2023'

Kinh tế thế giới năm 2023 dự báo bước vào chu kỳ suy thoái nhưng mức độ nghiêm trọng phụ thuộc nhiều vào diễn biến thực tế với nhiều kịch bản khác nhau. Lãi suất, nợ công, khủng hoảng năng lượng tại Châu Âu, chuỗi cung ứng tiếp tục bị gián đoạn là các rủi ro lớn nhất. Trong bối cảnh này, Việt Nam được đánh giá vẫn phải đối mặt với không ít thách thức. Thị trường bất động sản theo đó cũng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng.

Chia sẻ tại một tọa đàm diễn ra mới đây, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, khi nói đến thị trường bất động sản là nói đến câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, cụ thể là hệ thống tài chính ngân hàng. Do đó, bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau và phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính (tín dụng ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu) thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro.

“Vì vậy, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy được hai thị trường gồm tài chính và bất động sản phát triển, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh. Nhưng phải tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn mà bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ. Chính vì vậy, nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản”, ông nói.

Theo chuyên gia, câu chuyện đầu tiên là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh.

Thứ hai là câu chuyện pháp lý. Việt Nam có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này, gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, sự phát triển thị trường tài chính, trong đó với các nước Đông Á, thị trường vốn chưa thật sự phát triển.

Ông Thành dẫn chứng, Việt Nam thời gian vừa qua chứng kiến sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng để phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn này là câu chuyện lớn. Các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, bản chất của các ngân hàng là huy động vốn ngắn hạn, nhưng đối với bất động sản lại là cho vay trung và dài hạn. Bên cạnh việc phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần mà ở Việt Nam lại rất thiếu.

“Những vấn đề bất ổn của thị trường bất động sản đã được cảnh báo từ năm 2019 nhưng vừa qua, chúng ta quá bận rộn với cuộc khủng hoảng do COVID-19 gây ra nên đã không dồn tâm, dồn sức để giải quyết, khiến vấn đề của thị trường bất động sản trở nên nghiêm trọng hơn. Đó là bài học. Tôi muốn nhấn mạnh là phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu chúng ta muốn phát triển thị trường này lành mạnh, còn rất rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn”, ông Thành nói.

Cũng theo vị này, thông thường cách xử lý của các quốc gia là tập trung vào hai góc độ quan trọng nhất. Một là cam kết chính trị và bảo đảm minh bạch của thị trường. Vì đây là một phần không thể thiếu để tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.

Hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ. Hai cái này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì dòng tiền không thể dịch chuyển bình thường giữa các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản.

TS. Võ Trí Thành lấy ví dụ, Trung Quốc vừa qua đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là Evergrande, quy mô của tập đoàn này rất lớn và liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. 16 điểm của Trung Quốc cũng nhằm vào các điểm nói trên nhưng nổi bật nhất phải kể đến ba chính sách.

Một là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục chảy vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là để đảo nợ, có thể là để triển khai dự án,...

Thứ ba rất quan trọng là họ chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật hơn. Cũng như Việt Nam định hướng phát triển nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.

Chuyên gia cho rằng, trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ chỉnh sửa. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời phải nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này. Cụ thể, phải tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.

Tín hiệu tốt từ nửa cuối năm 2023

Ông Thành đưa ra nhận định: “Thị trường bất động sản thời gian tới có đi lên hay không còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế nói chung năm 2023. Trong khi đó, chúng ta còn đang gặp hai “cơn gió ngược” là suy thoái kinh tế thế giới và điều kiện tài chính tiền tệ ngặt nghèo".

Tuy nhiên, điểm tích cực là chính sách tiền tệ có thể sẽ được nới lỏng dần do lạm phát thế giới đã qua đỉnh, cường độ và tần suất tăng lãi suất của các ngân hàng cũng sẽ giảm so với năm 2022. Từ đó, áp lực điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng đỡ hơn. Chưa kể, mục tiêu lạm phát năm 2023 cũng cao hơn cũng có dư địa ít nhiều để chính sách tiền tệ linh hoạt hơn.

Bên cạnh đó, năm 2023 sẽ tiếp tục tập trung đẩy mạnh đầu tư công và thực hiện tốt hơn Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội. Đây là những yếu tố thuận lợi trong bối cảnh năm 2023 có thể có rất nhiều thách thức và khó khăn.

Cũng theo chuyên gia, tình hình thị trường bất động sản 2023 còn phụ thuộc vào việc tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, thủ tục hành chính và tài chính tiền tệ (trái phiếu và tín dụng cho bất động sản).

Theo chuyên gia, chính sách tín dụng sẽ được điều hành uyển chuyển, linh hoạt hơn trong thời gian tới. Bên cạnh gói hỗ trợ lãi suất thì hiện đang có kiến nghị Chính phủ có gói hỗ trợ 100.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Ngoài ra, Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp sửa đổi.

“Nhiều khả năng, tình hình thị trường bất động sản sẽ thuận lợi hơn từ nửa cuối năm 2023. Kỳ vọng niềm tin trên thị trường sẽ được phục hồi, nhiều người sẽ xuống tiền trở lại và những vấn đề về thanh khoản, áp lực tỷ giá cũng như lãi suất sẽ cơ bản được xử lý trong 3 - 5 tháng đầu năm 2023”, chuyên gia dự báo.