Thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn để đáp ứng nhu cầu thực của người dân

Ngày 14/12, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở; Báo Điện tử Chính phủ đã có cuộc trao đối với ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam về các vấn đề liên quan.

Nhận diện những khó khăn, thách thức của thị trường BĐS

Ông đánh giá như thế nào về những khó khăn, thách thức mà thị trường BĐS đang phải đối diện trong năm 2022?

Ông Nguyễn Văn Khôi: Trước hết phải khẳng định, thị trường BĐS năm 2022 đối diện với những khó khăn và bất ổn lớn, nếu như không có giải pháp phù hợp và kịp thời, thị trường có thể rơi vào trạng thái khủng hoảng.

Thứ nhất, nguồn cung nhà ở mới sụt giảm đối với cả nhà ở thương mại được cấp phép mới và nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp: Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch-nghỉ dưỡng ở một số địa bàn có biểu hiện dư thừa, nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025.

Trong khi đó vẫn còn tình trạng thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Hiện nay, hàng tồn trên thị trường chủ yếu là BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đắt tiền, khó bán.

Thứ hai, nguồn vốn cho thị trường BĐS vẫn là bài toán thách thức. Theo dự báo của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, thị trường BĐS Việt Nam cần khoảng 800.000 đến 1 triệu tỷ đồng/năm vốn trung dài hạn để phát triển (bao gồm cả vốn tín dụng ngân hàng với tốc độ tăng trưởng 14-15%/năm).

Mặc dù các kênh cung ứng vốn cho BĐS ngày càng đa dạng và còn nhiều dư địa tăng trưởng song còn mỗi nguồn vốn đều tiềm ẩn những vấn đề bất cập, có thể ảnh hưởng đến tính hiệu quả và sự thông suốt trong việc cung ứng vốn cho doanh nghiệp và thị trường BĐS.

Đặc biệt điều kiện tài chính đang có xu hướng kiểm soát chặt chẽ hơn do các kênh vốn như tín dụng, thị trường chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp đều gặp khó khăn bởi áp lực quốc tế cũng như các vấn đề nội tại.

Cơ cấu nguồn lực cho thị trường BĐS còn bất hợp lý. Cụ thể, trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, trái phiếu doanh nghiệp khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%, trong khi để thị trường BĐS phát triển bền vững (thông thường vốn tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 50%, còn lại các nguồn vốn khác). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS có thời điểm còn chưa chặt chẽ hoặc thiếu linh hoạt, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ ba, giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất nền liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Giao dịch BĐS chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn,... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành BĐS.

Thứ tư, chính sách về phát triển thị trường BĐS đang trong giai đoạn còn hoàn chỉnh; Chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045 đang hoàn thiện.

Việc ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở năm 2022, giai đoạn 5 năm 2021-2025 và giai đoạn 10 năm 2022-2030 của các địa phương còn chậm so với yêu cầu; hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư còn chưa đồng bộ.

Ngoài ra, còn nhiều vấn đề tác động, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS như: Công tác quy hoạch còn chậm so với tốc độ đô thị hóa và sự phát triển của thị trường BĐS; chất lượng hạ tầng còn bất cập; các thị trường hỗ trợ, liên thông với thị trường bất động sản còn non trẻ, chưa thực sự hiệu quả.

Vững tâm vượt qua thách thức để phục hồi, phát triển thị trường BĐS

Ngày 14/12, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở. Theo ông, Công điện này có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường BĐS hiện nay? Sự chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã góp phần tháo gỡ khó khăn và tác động thế nào đối với thị trường BĐS?

Ông Nguyễn Văn Khôi: Trong bối cảnh khó khăn của thị trường BĐS ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp. 

Tiếp đó, ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính đã ban hành Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở.

Tôi cho rằng, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra những thay đổi căn bản để phục hồi và phát triển thị trường BĐS Việt Nam.

Theo đó, các bộ, ngành sẽ chủ động làm việc và cùng với các địa phương, doanh nghiệp trong việc rà soát khó khăn, vướng mắc để triển khai thực hiện các dự án BĐS; hướng dẫn, đôn đốc các địa phương để giải quyết, tháo gỡ ngay các nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp.

Đồng thời, đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời, vượt qua thách thức, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Với sự chỉ đạo quyết liệt, kịp thời của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành đã rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án BĐS thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh BĐS; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.

Nguồn vốn cho thị trường BĐS sẽ được cung ứng đầy đủ theo mục tiêu, linh hoạt và nhịp nhàng hơn. Đặc biệt, yêu cầu về việc giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật sẽ được đặt lên hàng đầu.

Tôi cho rằng, chỉ đạo của Thủ tướng về việc ưu tiên cho vay đối với các nhóm dự án nhà ở xã hội là hoàn toàn phù hợp trong bối cảnh hiện nay, đó là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình BĐS phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Các bộ, ngành và địa phương, doanh nghiệp tích cực, chủ động triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện các thủ tục pháp lý, lựa chọn các chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân ở các thành phố, khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ và triển khai tích cực, có hiệu quả hơn nữa Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Tuy nhiên, doanh nghiệp mong có hướng dẫn cụ thể hơn và các chính sách ưu đãi về thuế, quỹ đất sạch, giá cả hợp lý và thủ tục hành chính đơn giản, nhanh chóng… để chính sách này đi vào cuộc sống.

Ngay sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, qua nắm bắt thông tin từ các doanh nghiệp hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam, tâm lý của doanh nghiệp và thị trường đang dần được phục hồi và vững tâm hơn để vượt qua thách thức.

Chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp BĐS, các doanh nghiệp có liên quan đang tích cực, chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, các sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán... phù hợp, khả thi, thuận lợi cho khách hàng, người dân, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực sự và có tính khả thi.

Ông có kỳ vọng và dự báo gì về sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Khôi: Triển vọng thị trường BĐS trong năm 2023 phụ thuộc vào sự quyết liệt, nghiêm túc và tính năng động, sáng tạo, dám làm, dám chịu trách nhiệm của lãnh đạo các bộ, ngành và chính quyền các địa phuơng trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và phát triển lành mạnh.

Hiệp hội BĐS Việt Nam dự báo, quý I/2023, thị trường BĐS Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.

Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường BĐS sẽ đối mặt với một số khó khăn, thách thức chính cần thêm những giải pháp đồng bộ, với tầm nhìn chiến lược để kiến tạo thị trường như: Cơ chế chính sách, pháp luật; thủ tục hành chính về thị trường bất động sản còn bất cập; cơ cấu sản phẩm; áp lực lạm phát và tăng lãi suất; nguồn vốn cho thị trường; công tác quy hoạch và hạ tầng; hệ thống thông tin thị trường.

Trân trọng cảm ơn ông !