'2023 sẽ là năm thanh lọc của thị trường bất động sản'

Thời tiền rẻ không còn

Giai đoạn 2020 - 2021, theo diễn biến chung của thế giới, lãi suất trong nước có xu hướng giảm về mức thấp để hỗ trợ các doanh nghiệp. Việc này đã khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư tiếp cận dòng vốn giá rẻ khá dễ dàng. Ngoài ra, tác động của dịch COVID-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến một phần dòng tiền nhàn rỗi của các doanh nghiệp tìm đến các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản.

Ở thời điểm hiện tại, giai đoạn tiền rẻ đã qua, chính sách tiền tệ thắt chặt cùng với việc một số kênh dẫn vốn gặp khó khiến thị trường địa ốc sụt giảm mạnh.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. 

Tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt hơn 40.000 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III, giảm mạnh so với quý I và II, chỉ đạt 33,5% và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Những tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. 

Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ khiến nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm bộ máy nhân sự, nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ quan tâm và giao dịch cũng không đáng kể.

Trong giai đoạn này, giá bất động sản có giảm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018, hiện tượng cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Kỳ vọng vào room tín dụng được nới

Trong bối cảnh thị trường "khát vốn", đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức tín dụng thêm 1,5 - 2%, tương ứng lượng vốn tín dụng khoảng 200.000 tỷ đồng sẽ được bơm ra thị trường. Thông tin này được đánh giá đã tác động tích cực đến tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường bắt động sản. 

Trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phú Hưng cho rằng, động thái nới hạn mức tín dụng giúp tâm lý nhà đầu tư cải thiện hơn và tạo đà cho năm 2023.

“Nguồn vốn tín dụng vừa rồi được bơm ra thị trường không nói rõ là không dành cho bất động sản. Tuy nhiên, một số ngân hàng đã liên hệ với chúng tôi và nói có room tín dụng cho những dự án mà chúng tôi phân phối. Các khách hàng của chúng tôi trước đó đã “xếp” hồ sơ chờ sẵn thì cũng đã được giải ngân. Điều đấy cho thấy room tín dụng sẽ được phân bổ cho những dự án có giá trị sử dụng, có thể khác thác luôn và chủ đầu tư uy tín”, bà Dung nói. 

Ngoài ra, bà Dung cho rằng quyết định nới hạn mức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư rằng chính phủ không bỏ rơi thị trường bắt động sản mà đang hết sức hỗ trợ phát triển thị trường một cách bền vững. Giai đoạn vừa qua, nhiều công ty bất động sản bước vào giai đoạn ngủ đông, cắt giảm nhân sự thì năm 2023 sẽ là cơ hội để quay trở lại. Tuy nhiên, mức độ phục hồi sẽ diễn ra chậm hơn. 

 “Năm 2023 sẽ là năm thanh lọc của thị trường. Những doanh không có năng lực và uy tín không tốt sẽ bị thanh lọc. Các sản phẩm có giá trị dòng tiền tốt hoặc phục vụ cho như cầu ở thật sẽ được ưa chuộng. Đối với các sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền sẽ khó phát triển”, vị này dự báo.  

Còn theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và  nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. 

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, các địa phương cần thống kê được những khó khăn vướng mắc tại các dự án. Từ đó, báo cáo lên Chính phủ, Quốc hội để nhanh chóng tháo gỡ. 

Ngoài ra, hiện tại nguồn vốn tín dụng khó khăn, do đó cần tập trung vào các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và các dự án đang thực hiện dang dở. Các doanh nghiệp cần chủ định quản trị, giảm chi phí đầu vào, thậm chí cơ cấu lại sản phẩm từ đó giảm giá bán.

“Đã từng có những dự án nhà ở thương mại đang xây thô xin chuyển sang nhà ở xã hội để giảm giá bán”, ông Khôi nói.

Theo ông Khôi, tuy khối lượng giao dịch ở thời điểm hiện tại chỉ bằng bằng 24% so với năm 2018 nhưng phân khúc nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu lớn. Do đó, các địa phương cần xem xét điều chỉnh quy hoạch để có dư địa cho phân khúc này.