Thế khó của chủ đầu tư bất động sản trong việc ra giá bán mới

Những dự án nhà ở mới ra mắt thị trường năm 2023 đều nằm ở phân khúc trung - cao cấp. Thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn giữ ở mức ổn định nhưng cầu có khả năng chi trả lại rất hạn chế.

Trong khuôn khổ buổi công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo 2024, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho biết giá bán sơ cấp của các dự án mới trong năm qua được công bố đều thấp hơn kỳ vọng của chủ đầu tư. Giá bán căn hộ bình quân ở Hà Nội tăng 5 - 10%, dao động 43 - 60 triệu đồng/m2; còn ở TP HCM tăng 3 - 5%, dao động 60 - 80 triệu đồng/m2.

Khảo sát của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI) từ nguồn cung mới tại các thị trường Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Nha Trang cho thấy, lượng căn hộ 2,5 - 3,5 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 27%; căn hộ 3,5 - 5 tỷ đồng chiếm 26%; căn hộ trên 5 tỷ đồng chiếm 24% và chỉ 16% lượng căn hộ có giá bán dưới 2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, có đến 67% trong hơn 1.000 khách hàng được khảo sát quan tâm đến dòng căn hộ dưới 2,5 tỷ đồng.

Thực tế các chủ đầu tư không thể đưa giá bán cho các dự án mới thấp hơn do chi phí đầu tư đã tăng quá cao, bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư, triển khai kinh doanh, chi phí tài chính... 

Căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 khó bán

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Thái Bình, CEO CTCP Đông Tây Land, ở những năm thị trường tốt như 2018 - 2021, hầu như khách không quan tâm đơn giá bán (bao nhiêu tiền trên mỗi m2) mà quan tâm cần chi bao nhiêu tiền đầu tiên để mua được bất động sản.

Trước đây khi mua một căn hộ, khách hàng trả trước 30%, còn lại vay 70%. Sau đó để thu hút hơn, các chủ đầu tư đưa ra chính sách khách hàng chỉ cần trả trước 25% và vay 75%, tỷ lệ này sau đó lần lượt điều chỉnh giảm theo hướng 20% - 80%, 15% - 85%, 10% - 90%. Thậm chí cách đây hai năm khi xảy ra dịch COVID-19, thị trường xuất hiện khái niệm mua nhà 0 đồng, tức khách hàng không cần trả trước và có ít nhất ba dự án áp dụng chính sách này.

Khi thị trường vào giai đoạn chậm lại hai năm qua, khách hàng bắt đầu xem xét kĩ hơn về đơn giá bán. Ví dụ căn hộ ở TP HCM có đơn giá trên 50 triệu đồng/m2, tổng căn hộ 2 phòng ngủ (PN) trên 3 tỷ đồng/căn chắc chắn rất khó bán được trong thời điểm này, phải dưới 2,5 tỷ đồng/căn thì khả năng bán dễ hơn.

Thực trạng hiện nay là những sản phẩm cũ đang tồn kho không thể nào giảm giá bán được nhưng những sản phẩm mới có thể giảm. Ví dụ một dự án ở khu Tây TP HCM vừa rồi "rumor" đơn giá bán gần 60 triệu đồng/m2 nhưng đến khi kick-off thì chủ đầu tư công bố 48 triệu đồng/m2 và số lượng căn hộ có đơn giá này khá nhiều, toàn bộ được hấp thụ 100%.

Giảm diện tích căn hộ để vừa túi tiền người mua

Khi đơn giá trên mỗi m2 đã tăng quá cao, nhiều chủ đầu tư có xu hướng bán ra thị trường những căn hộ có diện tích nhỏ hơn để phù hợp với khả năng chi trả của người mua trong khoảng hai năm gần đây. Ví dụ nếu như trước đây 2 tỷ đồng có thể mua một căn hộ 60 m2 thì hiện nay chỉ mua được căn hộ 50 m2.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, CEO Dat Xanh Services, khẳng định thực trạng này đúng 100% tại những đô thị vùng ven nhưng có sự khác biệt tỷ lệ biến thiên theo vùng địa lý, cũng như thu nhập trung bình của người dân trong và ngoài vùng đó.

Ở các đô thị lớn cháy hàng căn hộ 3PN như Hà Nội hay TP HCM, nếu khách mua là dân cư tại vùng thì yêu cầu sản phẩm có diện tích nhỏ để tổng giá nhỏ, vì đơn giá ngày càng tăng và gần như không có cơ hội để giảm thêm đối với hàng bất động sản mới.

Còn ở những vùng có khả năng thu hút nhà đầu tư, nếu sản phẩm "đúng gout" thì khách hàng sẵn sàng xuống tiền mua sản phẩm diện tích lớn, diện tích vừa tầm.

CEO Dat Xanh Service lưu ý, động lực bán hàng ở các đô thị vệ tinh hiện nay vẫn đến từ khách hàng miền Bắc (đặc biệt là Hà Nội) và miền Nam. Đồng thời, chủ đầu tư thường xây dựng cấu trúc giá bán theo hướng diện tích càng cao đơn giá càng thấp nên những người mua có đủ tiềm lực tài chính, tính toán thông minh vẫn sẵn sàng chi trả cho sản phẩm bất động sản diện tích lớn.

"Thẳng thắn mà nói ai cũng muốn được ở rộng rãi, chỉ có điều bây giờ thu nhập chung của mọi người đang xuống quá thấp nên gần như chủ đầu tư của các dự án mới bắt buộc đo ni đóng giày để phù hợp với thu nhập của khách hàng. Xu hướng này sẽ kéo dài ít nhất trong 5 năm tới, đặc biệt ở khu vực đô thị vùng ven", CEO Dat Xanh Service dự báo.

Thế nhưng không phải dự án mới nào cũng đáp ứng được diện tích nhỏ với giá bán vừa túi tiền của người mua. CEO Đông Tây Land thông tin một số dự án hiện nay gặp nhiều khó khăn trong việc giải bài toán này khi đa số những dự án thuộc quy hoạch cũ trước đây có diện tích lớn từ 2PN đến 3PN, có dự án không có căn hộ 1PN hay studio (căn hộ nhỏ, không có vách ngăn phân chia không gian).

Để phù hợp với nhu cầu thị trường giai đoạn hiện tại, chủ đầu tư bắt buộc phải phân chia lại diện tích, mỗi căn 1 phòng ngủ hơn 30 m2 hoặc căn 2PN chỉ hơn 50 m2. Muốn làm được, chủ đầu tư phải xin lại quy hoạch và mất ít nhất vài năm cho thủ tục này.

Câu chuyện rất đau đầu được đặt ra là: Chủ đầu tư phải xin quy hoạch mới để bán hay bán dự án hiện trạng? Các đơn vị môi giới cũng phải chờ, có lúc thì được thông tin bán dự án theo quy hoạch cũ, có lúc thì phải chờ để bán dự án theo quy hoạch mới, đặc biệt các dự án ở Đồng Nai.

Ví dụ tại dự án Global City (quận 2 cũ), nếu bán căn hộ theo quy hoạch cũ thì buộc phải bán với diện tích lớn, đồng nghĩa giá trị sản phẩm ở mức cao. Hay tại dự án Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ) tồn tại hai quy hoạch, phân khu The Beverly Solari thuộc quy hoạch cũ, nếu muốn bán là bán liền không cần xin; còn những phân khu như The Origami phải làm lại quy hoạch, mất rất nhiều thời gian mới được bán căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 33 m2.

"Trong giai đoạn này, khách hàng rất đắn đo trong việc lựa chọn tổng giá nhỏ nhất và khi tính toán ra đơn giá cũng phải hợp lý. Đây là bài toán khó cho các chủ đầu tư", CEO Đông Tây Land nói.