Thấy gì từ căn hộ 300 triệu đồng/m2 tại TP HCM cháy hàng chỉ sau hơn một tháng mở bán?

Nhu cầu nhà ở cao cấp đang tăng lên?

Chia sẻ tại Tọa đàm "Không gian sống trong đô thị hiện đại" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, các sản phẩm siêu cao cấp và các sản phẩm có không gian sống xanh tại Việt Nam đang được người dân đón nhận và ưu tiên lựa chọn.

Ông Đính dẫn chứng, năm 2019, nhiều sản phẩm cao cấp đã xuất hiện với mức giá giật mình như tại TP HCM, một dự án với 200 căn hộ ở mức giá khoảng 300 triệu đồng/m2/căn nhưng chủ đầu tư vẫn bán thành công và hết hàng chỉ trong hơn một tháng.

"Từ đó có thể thấy, nhu cầu về sự đẳng cấp, công trình có chất lượng siêu cao cấp tại Việt Nam đang tăng dần. Trước đây, có thể những loại hình sản phẩm này rất khó được đón nhận khi đưa ra thị trường nhưng nay thì đã khác. Điều này chứng tỏ người dân bắt đầu có nhu cầu về nhà ở lớn hơn, cao cấp hơn", ông Đính nhận định.

Những tiêu chí trên đang đặt ra một vấn đề cho các nhà quản trị, các nhà đầu tư trong việc nhận diện xu hướng sống mới của cư dân để từ đó tạo ra những sản phẩm phù hợp nhất.

Cũng theo ông Đính, hiện có thể phân loại ra 5 nhóm nhu cầu về nhà ở, lối sống của người dân đô thị. Đó là: Nhu cầu có nhà ở, nhu cầu nhà ở đảm bảo sinh hoạt đủ tiện ích, nhu cầu nhà ở phải có tiện ích dịch vụ - xã hội, nhu cầu nhà ở tiện ích dịch vụ - xã hội chất lượng và nhu cầu nhà ở đẳng cấp, khác biệt.

Nếu liên kết 5 nhóm nhu cầu này với các phân khúc nhà ở hiện nay sẽ có 3 nhóm: Bình dân, trung cấp, cao cấp và siêu cao cấp.

Còn Thông tư 31 của Bộ Xây dựng về phân hạng chung cư đề ra 20 tiêu chí để phân hạng nhà chung cư, chia thành 4 nhóm, bao gồm: Nhóm tiêu chí về qui hoạch - kiến trúc, nhóm tiêu chí về hệ thống thiết bị - kĩ thuật, nhóm tiêu chí về dịch vụ - hạ tầng xã hội và nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lí vận hành. Từ đó phân ra 3 hạng A, B, C.

Theo đó, nếu là hạng A thì ít nhất phải có 18/20 tiêu chí đáp ứng về tiêu chí phân hạng trong đó quan tâm nhất là qui hoạch, yếu tố hạ tầng xã hội, kiến trúc, tỉ lệ cây xanh, mặt nước… Đây là những tiêu chuẩn bắt buộc đơn vị phát triển dự án phải tuân theo và cũng là những yếu tố khách hàng rất quan tâm lựa chọn khi tìm hiểu các dự án để mua.

"Hiện nay, nhiều chung cư cũng tự đánh giá là chung cư cao cấp, hạng A nhưng nếu chiếu theo các tiêu chuẩn qui định đã có thì nhiều đơn vị vẫn chưa thực sự hoàn thiện tốt. Mặc dù chung cư là hạng A nhưng hành lang vẫn nhỏ hơn cả hạng B; diện tích đường giao thông, kết nối giao thông chưa hoàn thiện...", ông Đính cho hay.

Lệch pha cung cầu

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu của người mua nhà đối với phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 - 80% thị trường thì nguồn cung lại khan hiếm. 

Điều này dẫn đến cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu, thị trường phát triển theo hướng dư thừa nhà ở cao cấp, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Trên thực tế, theo khảo sát của người viết, nhiều dự án được tung ra thị trường hiện nay đều có giá bán tương đối cao. Rất hiếm có dự án nhà ở thương mại nào có giá thấp hơn 2 tỉ đồng/căn. Trong khi đó, đây lại là phân khúc được đánh giá có nguồn cầu vô cùng lớn. 

Chị Thảo (ngụ tại Quận 2, TP HCM) cho biết, dù đã chuyển từ Hà Nội vào TP HCM làm việc được 3 năm nhưng chị vẫn chưa tìm được một căn hộ ưng ý với giá dao động từ 1,5 - 2 tỉ đồng. 

“Do tính chất công việc nên vợ chồng tôi không thể chuyển ra vùng ven sinh sống. Chật vật thuê nhà mấy năm nay cũng không mệt bằng việc tìm mua được một căn hộ vừa túi tiền.  Thật sự để tìm được một căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá dưới 1,8 tỉ đồng ở khu vực gần trung tâm là rất khó ”, chị Thảo cho hay.

Còn theo đánh giá của một số chuyên gia, căn hộ bình dân, giá rẻ đang trở nên khan hiếm là qui luật tất yếu khi chi phí đầu vào từ giá đất, xây dựng, kết nối hạ tầng… đều tăng nhanh, nhất là trong những năm gần đây. Các chủ đầu tư cũng không mấy mặn mà khi đầu tư vào căn hộ bình dân, giá rẻ vì lợi nhuận thu về thấp so với đầu tư các phân khúc căn hộ khác.

"Các chủ đầu tư sau khi hoàn thành một dự án và bán được tối đa số căn hộ sẽ thu về được một khoản lợi nhuận thông thường khoảng 20 - 30% (trong điều kiện thị trường ổn định, pháp lí và thời gian triển khai dự án một cách bình thường). Khoản lợi nhuận này để bù đắp cho các chi phí mà họ bỏ ra. Do đó, nhiều doanh nghiệp không mấy mặn mà với phân khúc tầm trung cũng là điều dễ hiểu", chủ một doanh nghiệp BĐS tại TP HCM chia sẻ.