Giải quyết tồn kho BĐS cao cấp: Nên nới room cho người nước ngoài hay siết đầu tư dự án mới?

Bộ Xây dựng vừa có kiến nghị về việc kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp như khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp.

Nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa rất nhiều, trong khi thị trường lại đang rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu của người mua nhà đối với phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 - 80% thị trường.

Nên để thị trường tự điều tiết

Ngay sau đề xuất của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS xuất hiện những nhận định trái chiều về việc nên hay không nên siết đầu tư mới dự án thuộc phân khúc BĐS cao cấp.

Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) nhận định, đề xuất của Bộ Xây dựng là cần thiết bởi phân khúc BĐS cao cấp đang có lượng hàng tồn kho rất lớn trong khi các phân khúc khác lại thiếu. 

"Trong bối cảnh nền kinh tế đang khó khăn, nếu tiếp tục tập trung phát triển phân khúc đang bị thừa và có mức độ tiêu thụ thấp thì sẽ không có lợi. Nên tập trung vào phân khúc có nhu cầu lớn mà lại đang thiếu thì sẽ phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường. Mặc dù nhà ở cao cấp cũng là một loại hàng hóa không thể thiếu trong cơ cấu hàng hóa BĐS", ông Đính nói.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, không nên siết việc đầu tư BĐS cao cấp bằng mệnh lệnh hành chính mà chỉ nên khuyến khích, vận động chủ đầu tư. Khi có khuyến cáo, chủ đầu tư sẽ tự lựa chọn có nên làm hay không và làm như thế nào. Ngoài ra, nên đánh giá mức độ cần thiết của loại hình này ở từng khu vực, từng địa phương để định hướng mức độ phát triển. Nơi nào đang tồn nhiều thì không nên phát triển tiếp...

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Bùi Tiến Thắng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cho biết, trước tiên phải xác định rõ tiêu chí để phân biệt thế nào là phân khúc BĐS cao cấp. Thông thường việc này căn cứ theo giá bán căn hộ là chính. Trong khi đó, giá bán căn hộ lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Ông Thắng lấy ví dụ, các chủ đầu tư sau khi hoàn thành một dự án và bán được tối đa số căn hộ sẽ thu về được một khoản lợi nhuận thông thường khoảng 20 - 30% (trong điều kiện thị trường ổn định, pháp lí và thời gian triển khai dự án một cách bình thường). Khoản lợi nhuận này để bù đắp cho các chi phí mà họ bỏ ra.

Ngoài ra, vị trí dự án, uy tín của chủ đầu tư, các tiện ích xung quanh, hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật,... cũng là những yếu tố chi phối đến giá bán của một dự án. Do đó, việc can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính có thể làm khó các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Ông Thắng cho rằng, việc quản lí đầu tư các dự án BĐS là đúng nhưng thay vì kiểm soát hay nói cách khác là siết đầu tư mới thì nên để cho thị trường tự điều tiết. Chẳng hạn nếu không bán được thì chủ đầu tư sẽ tự động giảm giá xuống. 

Nếu muốn tăng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân và giá rẻ thì Nhà nước có thể đơn giản hóa các thủ tục hành chính và đưa ra cơ chế khuyến khích doanh nghiệp.

"Nói đơn giản, Nhà nước không cần bỏ tiền mà chỉ cần đưa ra chính sách đơn giản hóa thủ tục hành chính và có các cơ chế khuyến khích thì tự doanh nghiệp sẽ nhảy vào", ông Thắng nói.

Nâng tỉ lệ sở hữu cho người nước ngoài có khả thi?

Đưa ra giải pháp cho việc giảm thiểu bớt lượng hàng tồn kho đang gây mất cân đối cho thị trường BĐS, nhiều ý kiến cho rằng nên nới room (tỉ lệ) được mua nhà tại các dự án cao cấp cho người nước ngoài tại Việt Nam. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, phân khúc BĐS cao cấp có hai đối tượng khách hàng, một là những người có thu nhập cao ở trong nước, hai là khách nước ngoài. Tuy nhiên, việc sở hữu căn hộ của người nước ngoài đang bị hạn chế trong khi họ rất quan tâm đến phân khúc này. 

"Thực tế, người nước ngoài không mấy quan tâm đến các sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Do đó, thay vì siết đầu tư mới, Việt Nam nên cân nhắc tăng tỉ lệ sở hữu của người nước ngoài đối với BĐS cao cấp. Tất nhiên vẫn đảm bảo tỉ lệ căn hộ dành cho người trong nước. Ví dụ thay vì tỉ lệ 30 - 70 thì qui định thành 40 - 60... Như vậy, thanh khoản cho phân khúc này sẽ tốt hơn rất nhiều", Phó Chủ tịch VARs cho hay.

Kiến nghị trên nếu được chấp thuận sẽ giúp giải quyết phần nào lượng hàng tồn kho trên thị trường. Tuy nhiên, đang có một số số ý kiến lo ngại việc này có thể ảnh hưởng đến vấn đề an ninh quốc phòng khi người nước ngoài ở một dự án quá nhiều.

Trả lời vấn đề này, ông Đính cho biết, ngay từ đầu nếu xác định dự án nào liên quan đến vấn đề an ninh quốc phòng thì đã có qui định chủ đầu tư không được phép bán cho người nước ngoài. Còn những dự án không ảnh hưởng gì sẽ vẫn được bán bình thường. Thêm vào đó, nhà ở thuộc phân khúc cao cấp chỉ chiếm một phần trong cơ cấu hàng hóa trên thị trường. Do đó, việc này không quá lo ngại.

Còn theo ông Thắng, tỉ lệ sở hữu của người nước ngoài đối với BĐS có thể hiểu là một cơ chế quản lí khác liên quan đến việc quản lí hộ tịch hay quản lí tài sản,... chứ không đơn thuần liên quan đến thị trường BĐS. Đây là vấn đề của các cơ quan quản lí Nhà nước.

"Còn nếu nói riêng về việc sở hữu BĐS, ở nhiều nước trên thế giới cũng áp dụng nhưng tôi không thấy có bất cứ rủi ro nào trong vấn đề này. Thậm chí có thể bán 100% số lượng căn hộ cho người nước ngoài, ai có tiền cứ việc mua. Một số nước còn khuyến khích mua tài sản ở nước họ sẽ được nhập tịch", ông Thắng cho hay.

Tổng giám đốc TTC Land cho rằng, Việt Nam có thể kiểm soát chặt đối với việc người nước ngoài sở hữu đất đai nhưng đối với căn hộ thì không nên quá khắt khe. Bởi đây là một kênh thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài rất tốt. Thêm vào đó, nếu nâng tỉ lệ sở hữu thì tài sản đó cũng chỉ được công nhận quyền sở hữu có thời hạn chứ không phải vĩnh viễn như người có quốc tịch Việt Nam.