Nhà ở cao cấp tại TP HCM đang có dấu hiệu thừa cung, đối diện nhiều thách thức, cạnh tranh khốc liệt

Báo cáo về thị trường bất động sản TP HCM 10 tháng đầu năm, Hiệp hội Bật động sản TP HCM (HoREA) nhận định, thị trường sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi, cũng là cao điểm của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường.

Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, HoREA đưa ra lời khuyên, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Trong đó, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.

Một góc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng - Khu đô thị đẳng cấp nhất quận 7, TP HCM. Ảnh: Zing News.

Cũng theo HoREA, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Về phân khúc nhà ở xã hội, HoREA cho biết, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV/2018 trở đi. Dự kiến Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m2 với tỷ lệ nhất định ở những khu vực phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó, có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.

Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.

HoREA cho hay, trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.

HoREA cũng khẳng định lại một lần nữa về dự báo thị trường bất động sản trong năm 2019 khó thể xảy ra "bong bóng".

Theo HoREA, thị trường bất động sản từ nay đến Tết Kỷ Hợi và năm 2019 bị tác động bởi nhiều nhân tố khách quan và chủ quan.

Trong đó, nhân tố khách quan là chủ nghĩa bảo hộ mậu dịch dẫn đến cuộc chiến tranh thương mại giữa một số nước lớn và xu thế giá dầu tăng mạnh có tác động đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Bên cạnh hiện tượng một số dòng vốn ngoại rút khỏi thị trường chứng khoán thì lại có một số dòng vốn FDI khác đầu tư vào thị trường công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, bất động sản. Vấn đề đặt ra đối với thị trường bất động sản là tận dụng lợi thế của đất nước để tiếp tục thu hút các nhà đầu tư đến làm ăn, sinh sống tại Việt Nam và thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn FDI, nguồn vốn của kiều bào ở nước ngoài để bổ sung, thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, các doanh nhân và doanh nghiệp nước ngoài đã bổ sung cho doanh nhân và doanh nghiệp bất động sản Việt Nam về tầm nhìn, vốn, văn hóa kinh doanh, phong cách kiến trúc, kỹ năng quản lý dự án, quản trị doanh nghiệp, tăng thêm tính minh bạch và tính giải trình.

Về nhân tố chủ quan, HoREA cho hay, thể chế, hệ thống pháp luật là nhân tố quyết định nhất để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, bình đẳng, trong đó có lĩnh vực bất động sản; Thủ tục hành chính, con người hành chính thực thi pháp luật là nhân tố có vai trò quyết định trực tiếp.

Bên cạnh đó, quy hoạch Vùng TP HCM, trực tiếp là Quy hoạch chung xây dựng TP HCM định hướng đến năm 2030; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó, có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; Đề án xây dựng đô thị thông minh và Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP HCM; Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020; Kế hoạch triển khai thực hiện các dự án Khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị... là những nhân tố định hướng sự phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Một nhân tố chủ quan nữa đó là rất nhiều doanh nghiệp và doanh nhân bất động sản đã được trui luyện, chuyên nghiệp, có năng lực cả về tài chính và quản trị doanh nghiệp, coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu và văn hóa doanh nghiệp; Đã có sự gắn kết hữu cơ, cộng sinh, cộng đồng trách nhiệm giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại; Đã dần hình thành lớp người tiêu dùng có trách nhiệm. Tuy nhiên, cũng vẫn còn có một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới, cò đất, cò nhà kinh doanh kiểu chụp giật, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Ngoài ra, đang có hiện tượng thiếu hụt nguồn cung dự án bất động sản, thiếu hụt nguồn cung qũy đất sạch phục vụ đầu tư phát triển. Tình trạng này chưa thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều, nên sẽ tác động lớn đến quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Xem thêm Loạn chung cư tự phong cao cấp, siêu sang, HoREA kiến nghị giải pháp chấn chỉnh Loạn chung cư tự phong cao cấp, siêu sang, HoREA kiến nghị giải pháp chấn chỉnh Sau chung cư cao cấp, nhà giá rẻ cắt lỗ vẫn khó bán Sau chung cư cao cấp, nhà giá rẻ cắt lỗ vẫn khó bán NĐT ngoại đang dịch chuyển xu hướng đầu tư từ nhà ở cao cấp sang trung cấp, bình dân NĐT ngoại đang dịch chuyển xu hướng đầu tư từ nhà ở cao cấp sang trung cấp, bình dân Thị trường bất động sản: Đo sức cầu quý cuối năm Thị trường bất động sản: Đo sức cầu quý cuối năm