Nhu cầu căn hộ cao cấp rất cao, nhưng vì sao tồn kho lại tăng liên tục?

Tại tọa đàm Không gian sống trong lòng đô thị hiện đại diễn ra mới đây, các chuyên gia đã đưa ra nhiều nhận định liên quan đến việc phát triển phân khúc bất động sản (BĐS) hạng sang.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam, khái niệm các bất động sản hạng sang được hình thành từ giai đoạn Pháp thuộc với các phố Pháp ở Hà Nội như Tràng Tiền, Hàng Bài, Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Phan Đình Phùng,... và ở Sài Gòn là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi,... 

BĐS tại các khu phố Pháp này có giá trị chủ yếu tạo nên từ vị trí đất "vàng", biệt thự kiểu Pháp và vườn cây tạo khoảng xanh yên tĩnh. Khi kinh tế phát triển, nhiều phố cũ đã chuyển từ hình thức biệt thự để ở là chính sang các cơ sở kinh doanh mang lại lợi nhuận cao.

Ông Võ cho biết thêm, kể từ khi hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS bắt đầu phát triển (sau năm 1998), các nhà đầu tư dự án chủ yếu quan tâm tới phân khúc BĐS giá cao. 

Đến thời điểm năm 2008, nhìn lại quá trình 10 năm phát triển của thị trường BĐS, có thể thấy các doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc giá cao và giá trung bình, không mấy người muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp.

Tại thời điểm này, bất động sản nhà ở rơi vào nghịch lí cung - cầu. Cụ thể là cung cao, cầu thấp trong phân khúc giá cao và cung thấp, cầu cao trong phân khúc giá thấp. Từ đó, nhiều BĐS giá cao rơi vào kho tồn đọng gắn với nợ xấu. Tuy nhiên, chưa hẳn các phân khúc giá cao trên thị trường đã là các BĐS hạng sang.

Nói về nguyên nhân khiến các nhà đầu tư dự án BĐS ở Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang, ông Võ cho rằng có nhiều lí do. 

Đơn cử, do việc tiếp cận đất đai khó, đất càng cao thì nhà đầu tư bỏ tiền lớn họ kì vọng lợi nhuận sẽ cao hơn. Nhiều chủ đầu tư cũng nhìn nhận được tiềm năng của phân khúc này trong tương lai,...

Về cơ hội, theo phân tích của GS. Đặng Hùng Võ, cầu của phân khúc hạng sang ngày càng cao hơn. Ở thời kì bao cấp, do mức thu nhập còn thấp nên nhu cầu của người dân cũng thấp. Tuy nhiên, khi bắt đầu vận hành cơ chế thị trường, thu nhập của người dân cao hơn, kéo theo đó yêu cầu cũng cao hơn. 

"Chỗ ở cũng tương tự như vậy, số người có thu nhập trung bình và cao ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở hạng sang", vị chuyên gia này phân tích.

Bên cạnh đó, lượng người nước ngoài có thu nhập cao tới làm việc ở Việt Nam ngày càng nhiều, cùng với dòng FDI đang chuyển sang Việt Nam và ngày càng nhiều các hiệp định thương mại tự do kiểu mới được ký kết. 

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp lớn của Hàn và Nhật đã rút khỏi Trung Quốc và lựa chọn bến đỗ mới là Việt Nam. Hầu hết lao động nước ngoài có thu nhập cao nên họ có yêu cầu về các bất động sản nhà ở hạng sang theo chuẩn quốc tế,...

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng: "Cầu của căn hộ cao cấp ngày càng lớn. "Giá BĐS tại Hà Nội, TP HCM trong tương lai còn đắt hơn cả Singapore vì nhu cầu nhập cư tại các thành phố lớn của Việt Nam ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng có giá cao".

Ông Nghĩa phân tích thêm, phân khúc BĐS cao cấp chịu sức ép lớn từ xã hội nhưng cũng có nhu cầu rất lớn. Diện tích căn hộ cao cấp cũng khá lớn nên ngoài việc đáp ứng nhu cầu mua để ở còn có thể đầu tư cho thuê. Bởi thống kê trong 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận.

Trái chiều nhận định

Theo số liệu từ BCTC của 178 doanh nghiệp có đăng kí kinh doanh BĐS (kể cả doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề) niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) và Sở giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HOSE) thì tổng giá trị hàng tồn kho (tính đến 31/12/2019) là 209.100 tỉ đồng.

Trong đó, giá trị tồn kho sản phẩm BĐS chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỉ đồng (ngoài ra chưa kể lượng bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết).

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20 - 30% so với kì trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, hạng sang, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… 

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu của người mua nhà đối với phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 - 80% thị trường thì nguồn cung lại khan hiếm.

Đây cũng chính là lí do mà Bộ này vừa có kiến nghị kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp như khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp.

Trước thực trạng tồn kho căn hộ cao cấp lớn nhưng nhu cầu nhà ở bình dân lại thiếu trầm trọng, mới đây, UBND TP HCM đã chỉ đạo Sở Xây dựng thực hiện nghiêm các qui định liên quan đến thị trường BĐS nhằm thúc đẩy thị trường này phát triển ổn định và lành mạnh, theo dõi diễn biến của thị trường không, không để xảy ra tình trạng sốt nóng BĐS trên địa bàn.

Theo đó, đối với các dự án BĐS nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu điều chỉnh qui mô căn hộ sang phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, UBND Thành phố giao Sở Xây dựng tham mưu giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc với các dự án nhà ở xã hội, các dự án phân khúc bình dân, giá thấp đang khó khăn nhằm tạo điều kiện cho người dân có thể mua được nhà với mức giá hợp lí hơn.

Ngay như đại diện một doanh nghiệp tại TP HCM cũng thừa nhận rằng bản thân họ khi muốn đầu tư phân khúc BĐS giá thấp cũng rất khó khăn trong việc tính toán được dòng tiền, giải quyết bài toán pháp lí, định hình phân khúc để đưa ra thị trường cho phù hợp.

"Không thể nào làm một dự án BĐS có giá trị 30 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại bởi doanh nghiệp cũng phải tính đến lợi nhuận", vị này nói.