Tháo gỡ nút thắt để phát triển nhà ở xã hội

Mòn mỏi chờ nhận nhà

Trong khi thị trường TP HCM thời gian qua nóng về câu chuyện nhà ở cho người thu nhập thấp, thì những ngày này, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án nhà ở xã hội 35 Hồ Học Lãm (quận Bình Tân, TP HCM) đứng ngồi không yên, bởi dự án đã trễ hạn giao nhà hơn 3 năm. 

Sau một thời gian dài đấu tranh, khách hàng nhận được thông báo của chủ đầu tư rằng, sẽ cho nhận nhà “kỹ thuật”.

Xa quê đến TP HCM làm việc gần 20 năm, vợ chồng anh Minh mới dành dụm được một khoản tiền để mua căn hộ thuộc dự án chung cư nhà ở xã hội 35 Hồ Học Lãm do Quỹ Phát triển nhà ở TP HCM và Công ty cổ phần Tư vấn thương mại địa ốc Hoàng Quân (Công ty Hoàng Quân) làm chủ đầu tư.

Tháng 10/2016, anh Minh ký hợp đồng mua căn hộ và được chủ đầu tư cam kết đến quý II/2017 sẽ giao nhà. Thế nhưng, gần 3 năm trôi qua, anh Minh vẫn ôm bản hợp đồng, thấp thỏm chờ chủ đầu tư giao nhà.

Đã ba cái Tết trôi qua kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà, gia đình anh Minh vẫn phải đón Tết ở căn nhà trọ nhỏ hẹp. Và có lẽ, Tết Canh Tý sắp đến, tình hình cũng chẳng mấy khả quan hơn.

“Để có đủ tiền mua nhà, hai vợ chồng tôi phải vay thêm ngân hàng. Giờ nhà chưa được nhận, tháng nào cũng phải trả tiền gốc, tiền lãi và tốn thêm tiền thuê phòng trọ”, anh Minh thở dài ngao ngán.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, năm 2015, UBND TP HCM chấp thuận phương án hợp tác công - tư (PPP) xây dựng nhà ở xã hội tại địa chỉ 35 Hồ Ngọc Lãm.

Theo đó, Quỹ Phát triển nhà ở TP HCM làm chủ đầu tư, Công ty Hoàng Quân là đơn vị phát triển dự án. Trong đó, chủ đầu tư sẽ nhận 254 căn hộ, đơn vị phát triển nhận 646 căn hộ. Dự án được dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao nhà vào giữa năm 2017.

Tuy nhiên, khi dự án xây dựng đạt 80% thì bị “đứt gánh giữa đường”. Nguyên nhân được đại diện Công ty Hoàng Quân đưa ra là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp và người mua nhà kết thúc, đẩy Công ty rơi vào cảnh khốn đốn, vì phải tự xoay xở về vốn.

Chưa phát triển mạnh

Nhìn bên ngoài dự án nhà ở xã hội 35 Hồ Ngọc Lãm đã hoàn thành, nhưng thực tế vẫn đang còn ngổn ngang.

Thực tế, câu chuyện trên của dự án 35 Hồ Ngọc Lãm chỉ là một trong 1.001 câu chuyện về xây dựng và phát triển nhà ở xã hội.

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng báo cáo tình hình sử dụng quỹ đất đô thị dành để phát triển nhà ở xã hội, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố chưa đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở của các đối tượng được hưởng chính sách.

Cụ thể, trong giai đoạn từ năm 2016 đến tháng 6/2019, TP HCM chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 14 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 10.255 căn hộ.

Trong khi đó, theo số liệu của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố, giai đoạn 2016 - 2020, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo Sở Xây dựng Thành phố, nguyên nhân dẫn sự phát triển chậm trễ của nhà ở xã hội là do các dự án nhà ở thương mại quy mô sử dụng đất trên 10 ha, dù đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng một số chủ đầu tư chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên chưa triển khai đầu tư xây nhà ở xã hội.

Đối với các dự án có quy mô sử dụng dưới 10 ha, hầu hết chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền (20% tiền sử dụng đất), số tiền này được chủ đầu tư nộp vào Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn.

Đặc biệt, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án, các đối tượng được hưởng chính sách vay mua nhà chưa ổn định, chưa kể nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng cũng chưa được bố trí.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị lớn như TP HCM hay Hà Nội là rất lớn.

Tuy nhiên, nguồn cung loại sản phẩm này chưa đáp ứng đủ, bên cạnh đó là những vướng mắc trong chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa được tháo gỡ.

Trong đó, chính sách tín dụng dành cho nhà ở xã hội hiện nay là một trong những rào cản khiến cho nhà ở xã hội chưa phát triển mạnh.

Kể từ khi gói vay 30.000 tỷ đồng kết thúc, cả doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội và người mua đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay mới.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của các doanh nghiệp bất động sản, theo quy định các dự án thương mại có quy mô trên 10 ha phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng trên thực tế, do các quỹ đất khan hiếm, những dự án có vị trí đắc địa thì vì lợi ích kinh doanh nên các doanh nghiệp thường chọn phương án hoàn đổi bằng tiền.

Cần sớm tháo gỡ vướng mắc

Để việc phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân, Sở Xây dựng Thành phố kiến nghị ưu tiên sử dụng các quỹ đất nhà nước trực tiếp quản lý do các doanh nghiệp đang sử dụng làm nhà xưởng sản xuất tại các quận, huyện thuộc diện phải di dời vào các khu công nghiệp.

Quỹ đất do các cơ quan nhà nước hiện đang quản lý thuộc diện sắp xếp lại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, đảm bảo đúng quy định của Nghị định 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định việc sắp xếp, xử lý tài sản công.

Đối với nguồn vốn đầu tư xây dựng, Sở Xây dựng đề xuất phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ chủ đầu tư của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền (20% tiền sử dụng đất), để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội sử dụng vốn ngân sách.

Đồng thời, bổ sung cho Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn và giải quyết cho các hộ gia đình chính sách vay mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, xem xét cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để Ngân hàng Nhà nước có căn cứ triển khai việc cấp bù lãi suất nhằm thực hiện sớm chính sách nhà ở xã hội, tạo thêm nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội và đảm bảo công bằng cho các đối tượng thụ hưởng.

Là một doanh nghiệp đã và đang xây dựng loại hình nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nên xóa hẳn thủ tục xây dựng nhà ở xã hội hiện nay để làm lại, bởi các bước phê duyệt đầu tư dự án nhà ở xã hội không khác gì nhà ở thương mại, trong khi lợi nhuận từ việc xây dựng nhà ở xã hội thì không quá 10%. Điều này đã kéo dài việc thực hiện dự án, nhiêu khê và gây mệt mỏi cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, Nhà nước cần có nguồn vốn cố định để kích cầu phát triển, bởi với cách rót vốn nhỏ giọt hiện nay thì không thể hy vọng có được quỹ nhà giá thấp đáp ứng yêu cầu xã hội.