‘Tất cả đang khó khăn thì làm sao có tiền mua bất động sản’?

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho toàn hệ thống và giảm 125 điểm cơ bản trần lãi suất huy động từ đầu năm 2023 đến nay, lãi suất vay mua nhà thả nổi tại các ngân hàng tư nhân đã giảm xuống mức 13-13,5%/năm trong tháng 6 so với mức cao nhất khoảng 14,5%/năm vào tháng 2. Mặc dù vậy, mức lãi suất này được đánh giá là vẫn cao, khó tác động mạnh đến đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), có hai vấn đề mấu chốt cần phải trên thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là phải tăng tổng cầu.

Bởi trong tình thế thị trường vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay đã dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

NHNN vừa qua cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm 1,32% trong 5 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước (tăng 15%) đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

"Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất", ông Châu cho hay.

Vấn đề mấu chốt thứ hai theo ông Châu là tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, trước hết là tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) chia sẻ với người viết: “Các doanh nghiệp đang khó khăn muôn trùng mà khó khăn lớn nhất không phải là vấn đề tài chính, mà là từ pháp lý. Quy trình thủ tục pháp lý vẫn vậy nhưng tại sao ngày trước doanh nghiệp vẫn làm được mà bây giờ thông thoáng hơn thì lại tắc? Liên tục có những văn bản, Thông tư, Nghị định để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản nhưng đến nay thị trường vẫn chưa thấy có chuyển biến rõ nét. Anh em trong nghề bất động sản đang bảo nhau đi chơi vì càng đi làm càng mất tiền”, vị này chia sẻ.

Cũng theo vị này, thị trường bất động sản đang gặp một vấn đề rất “oái oăm” là nguồn cung thì không có, giá vẫn rất cao và không có người mua. Bây giờ lãi suất có giảm xuống nữa thì cũng chưa chắc đã có nhiều nhà đầu tư xuống tiền bởi vì đây là giai đoạn rất nhạy cảm. Những người có tiền hiện nay đang phần vẫn giữ bài toán an toàn, một là gửi ngân hàng, hai là đầu tư vào một tài sản khác có tính ổn định và tính thanh khoản cao. Hiện tại vẫn khó xác định thị trường thời gian tới sẽ đi lên hay tiếp tục đi xuống.

“Nếu lãi suất giảm, thị trường có thể phục hồi một phần bởi vì điều này sẽ tác động đến quyết định mua của một số người có nhu cầu ở thật. Còn với những nhà đầu tư, trừ khi có sản phẩm thật sự tốt thì họ mới đầu tư, còn không thì họ vẫn giữ trạng thái nghe ngóng.

Do đó, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ vẫn như hiện nay và không có gì đột biến, giao dịch có nhưng không nhiều. Nguồn cung của các dự án thì đang chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai nhưng các luật này đều đang sửa và chưa được thông qua. Tất cả đều đang trong trạng thái chờ đợi”, ông Toản nhận định.

Vị này cho rằng, sang năm 2024, diễn biến của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô, bởi khó khăn hiện nay đã lan đến cả sản xuất, xuất nhập khẩu, thương mai dịch vụ, du lịch,… Hầu hết các ngành kinh tế đều khó khăn thì tất nhiên cũng không có nguồn tiền đổ vào bất động sản. Bởi vì tiền đầu tư vào bất động sản phải chảy từ các ngành khác sang.

“Bây giờ tất cả khó khăn thì làm sao có tiền mua bất động sản. Với người bán cũng vậy, bây giờ bán nhà rất khó, càng giá trị cao càng khó bán”, ông Toản nói.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI) cũng cho rằng, nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền. Tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” bất động sản.

Theo vị này, nhiều chỉ báo đang dẫn đến kỳ vọng dòng tiền rẻ hơn sẽ dần quay trở lại vào nửa cuối năm 2023. Cụ thể, lãi suất huy động đạt mức cao vào những tháng đầu năm dẫn đến ngân hàng hút lượng lớn tiền gửi cá nhân.

Khi lãi suất huy động được điều chỉnh về mức thấp (đến nay đã không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng ở mức trên 8%/năm, các ngân hàng lớn đã đưa lãi suất huy động về mức xấp xỉ 6%/năm) hứa hẹn một phần tiền gửi đáo hạn sẽ được điều chuyển sang kênh đầu tư khác ngoài tiết kiệm.

Ông Khôi dự báo, dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản, dự kiến vào cuối năm 2023, đầu năm 2024.