Đề xuất sửa đổi loạt quy định đang làm khó doanh nghiệp địa ốc vay vốn tín dụng và phát hành trái phiếu đảo nợ

Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã ban hành Thông Tư 06/2023 TT-NHNN bổ sung 4 nhu cầu vốn các tổ chức tín dụng không được cho vay, gồm: Vay để gửi tiền; vay để bù đắp tài chính; vay để góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh, công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch upcom; vay để góp vốn thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật tại thời điểm quyết định cho vay.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, một số quy định nêu trên chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế, chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật. 

Cụ thể, Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN dựng thêm rào chắn làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng. 

"Việc tiếp cận vốn tín dụng là phao cứu sinh để vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện", Hiệp hội cho hay.

Nhiều quy định làm khó doanh nghiệp bất động sản

Thông tư 06 bổ sung các mục đích vay vốn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao không được cho vay; yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản,...

Cũng tại Thông tư này, NHNN đã đề xuất thêm một số quy định đối với các nhu cầu vốn không được cho vay, trong đó đáng chú ý bao gồm đảo nợ, để gửi tiền, thanh toán tiền góp vốn, mua chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty cổ phần chưa niêm yết, thanh toán tiền góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Theo HoREA,  Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom là đúng và phù hợp với Điều 12 Thông tư 22/2019/TT-NHNN.

Tuy nhiên, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh lại không đúng, không phù hợp thực tế.

Quy định này không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP): Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, mà trong các chương trình, dự án đầu tư bao gồm cả hoạt động góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh.

Ngoài ra, HoREA cho rằng, Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay chưa đồng bộ, thống nhất với một số quy định. Đồng thời, chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư.

Nguyên nhân là do khoản 9 Điều 8 không cho phép nhà đầu tư vay vốn tín dụng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy phép xây dựng,… và đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.

Bên cạnh đó, theo Hiệp hội này, khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN bổ sung khoản 10 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN về quy định chi phí phát sinh dưới 12 tháng cũng có bất cập.

Cụ thể, khoản 10 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để bù đắp tài chính trừ trường hợp đáp ứng đủ hai điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 10 Điều 8, nhưng tại điểm a khoản 10 lại quy định điều kiện các chi phí thực hiện dự án phải phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay chưa sát với thực tế triển khai dự án, nhất là do tình trạng bị vướng mắc pháp lý hiện nay, mà nên quy định thời hạn dưới 36 tháng thì hợp lý hơn.

Do đó, HoREA khẩn thiết kiến nghị NHNN sửa đổi khoản 2 điều 1 của Thông tư 06, theo hướng bỏ quy định không cho vay góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh tại khoản 8.

Đồng thời tại khoản 9 bỏ quy định không cho vay đối với dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng ra khỏi đối tượng không được vay vốn. Tại khoản 10 đề xuất tăng từ 12 tháng lên 36 tháng về điều kiện các chi phí thực hiện dự án phát sinh.

Cùng với đó, Hiệp hội này cũng đề nghị NHNN bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16 theo hướng cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình.

HoREA cũng đề nghị NHNN xem xét bổ sung Thông tư 03/2023/TT-NHNN để quy định cho phép các tổ chức tín dụng được xem xét từng trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Thông tư 02/2023/TT-NHNN, có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp bằng chính trái phiếu này với điều kiện có tài sản bảo đảm theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp đến các trái chủ, để đảm bảo việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.