Diễn biến dòng vốn vào bất động sản nửa đầu năm 2023

Thị trường bất động sản đã đi qua nửa năm 2023 trong sự trầm lắng. Áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền “khan hiếm" vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng,... khiến sức khỏe các doanh nghiệp địa ốc ngày càng suy yếu.

Theo thống kê của VNDirect, trong quý II/2023 chỉ có 12 đợt phát hành trái phiếu trong nước thành công với tổng giá trị phát hành đạt khoảng 8.736 tỷ đồng giảm 69,2% so với quý I và giảm 92,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó có 11 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị phát hành là 6.736 tỷ đồng, chiếm 77,1% tổng giá trị phát hành.

Nhóm bất động sản chiếm hơn 33% tổng giá trị phát hành trong quý II, tương đương khoảng 2.900 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 27.000 tỷ đồng trái phiếu.

Sau một số đợt phát hành có giá trị cao bất ngờ trong tháng 3 (thời điểm ngay sau khi Nghị định 08 được ban hành), hoạt động phát hành riêng lẻ trong quý II lại rơi vào tình trạng ảm đạm. Nhóm phân tích cho rằng, trong bối cảnh vẫn còn nhiều doanh nghiệp vẫn đang khó khăn trong hoạt động kinh donah, khó khăn về dòng tiền và tiếp tục chậm thanh toán các khoản nợ trái phiếu đến hạn đã khiến các nhà đầu tư còn nhiều nghi ngại và chưa có niềm tin trở lại với thị trường.

Tính đến ngày 26/6, có khoảng 59 doanh nghiệp trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu theo thông báo của HNX. VNDirect ước tính, tổng dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp này rơi vào khoảng 159.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 14,6% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Nhóm các doanh nghiệp bất động sản chậm thanh toán chiếm 12,1% dư nợ toàn hệ thống.

Về vốn tín dụng, theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2023 đạt gần 2,7 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 3,4% so với cuối năm 2022 (2,58 triệu tỷ đồng).

Trong đó, tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%, cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng. Tuy nhiên, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.

"Như vậy cho thấy tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp. Do đó, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà cũng là một trong những giải pháp để có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực này”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay.

Với dòng vốn ngoại, theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch Đầu tư), tính đến ngày 20/6, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 13,43 tỷ USD, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD).

Cụ thể, về vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đạt 592,1 triệu USD (chiếm 6,3%). Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 938,6 triệu USD (chiếm 23,4%).

Lũy kế 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam ước đạt 10,02 tỷ USD, tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 502,1 triệu USD (chiếm 5%), giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái (đạt 881,3 triệu USD).

Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) với các Hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, nếu không tìm được lối thoát kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và môi giới bất động sản. Nhiều người lao động sẽ lâm vào cảnh mất việc làm, hệ lụy đến cuộc sống an sinh xã hội.

Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ. Tuy nhiên, để tự cứu lấy mình, vị này cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có. Chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng có đủ năng lực triển khai. Kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án nếu không thể tiếp tục triển khai thực hiện.

Ngoài ra, theo ông Đính, doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các khách hàng/nhà đầu tư hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với các đối tượng có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án.

Để sớm đạt được thỏa thuận, doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng, thậm chí sẵn sàng chấp nhận bán lỗ, không thể khó khăn cũng đòi có lãi. Phải đưa lên bàn cân giữa việc giảm kỳ vọng xuống để giảm gánh nặng chi phí, mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, thực hiện các dự án khả thi với việc tiếp tục ôm dự án, gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”.

Thực tế cho thấy, có không ít doanh nghiệp chỉ vì cố gắng cầm cự, trong khi khả năng không đủ, đã tự đẩy mình vào bước đường cùng với đủ các khoản lãi mẹ đẻ lãi con. Hệ quả là nhận trái đắng với đống nợ khổng lồ mà tiền lãi còn gấp nhiều lần nợ gốc.