Biến động giá bất động sản nửa đầu năm 2023

Từ cuối năm ngoái, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI) đã đưa ra ba kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản 2023: Lý tưởng, kỳ vọng và thách thức.

Theo quan sát của bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, thị trường hiện nay đang diễn ra tương tự với bối cảnh của kịch bản thách thức và có chuyển nhẹ một phần tiệm cận về kịch bản kỳ vọng từ đầu tháng 6.

Sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung chung vẫn giảm trên mức 50-60%, giá bán bình quân giảm 20-30%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 10-15%. Một chỉ số tích cực hơn là lãi suất cho vay giảm nhẹ trung bình 0,9% và neo ở mức 12-14% so với mức cao trên 14% của kịch bản xấu nhất.

Vướng mắc pháp lý kéo dài khiến cùng với nguồn vốn của chủ đầu tư tắc nghẽn đã khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp đà suy giảm. Trong ba năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM đã giảm 40-50% so với năm 2019. Trong nửa đầu năm nay, nguồn cung mới lần lượt giảm 89% ở TP HCM và giảm 91% ở Hà Nội. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại hai thị trường này tăng trên dưới 3% theo năm, trong đó Hà Nội tăng mạnh hơn và dao động 42-55 triệu đồng/m2, còn TP HCM dao động 60-80 triệu đồng/m2.

“Thị trường Hà Nội thời gian vừa rồi được nhiều khách hàng nước ngoài quan tâm. Giải thích cho điều này là mức giá bình quân căn hộ vị trí tương đương, phân khúc tương đương rẻ hơn so với TP HCM khoảng 30%”, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services cho biết thêm.

Theo đánh giá của chuyên gia DXS – FERI, “căn hộ chiếm ưu thế tại thị trường Hà Nội và đa số từ các dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường. Sản phẩm thấp tầng chủ yếu tập trung ở các đại dự án được mở bán năm trước. Giao dịch toàn thị trường trong nửa đầu năm diễn ra chậm và từ cuối quý II, thị trường mới có giao dịch trở lại”.

Tổng nguồn cung hiện hữu trên thị trường có khoảng 30.000 sản phẩm, trên 90% lượng hàng của nguồn cung này từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, có nghĩa là giai đoạn này kinh doanh những sản phẩm tồn từ những rổ hàng trước đó.

Ở thị trường miền Bắc (bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) có khoảng 14.300 sản phẩm. Miền Trung (gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) có khoảng 3.700 sản phẩm. Miền Nam (gồm TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) có khoảng đạt 17.800 sản phẩm. Miền Tây (gồm Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre , Vĩnh Long, Bạc Liêu) có khoảng 2.300 sản phẩm.

Giá bán bất động sản có xu hướng giảm trên toàn thị trường

Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services cho biết giá bán trên toàn thị trường có xu hướng giảm từ 10% đến 15%. Giá bán ở phân khúc sơ cấp ổn định, ngoại trừ căn hộ ở miền Trung, shophuse và đất nền ở các tỉnh vệ tinh Hà Nội (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng), hay đất nền ở miền Tây.

Cụ thể, tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội có giá bán căn hộ 20-52 triệu đồng/m2 (tăng 3-5% theo quý); giá bán nhà phố 38-171 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán biệt thự 27-194 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán shophouse 36-184 triệu đồng/m2 (giảm 10-15% theo quý); giá bán đất nền 17-60 triệu đồng/m2 (giảm 10-15% theo quý).

Tại khu vực miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), giá bán căn hộ 20-100 triệu đồng/m2 (giảm 10-15% theo quý); giá bán nhà phố 38-120 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán biệt thự 45-200 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán shophouse 45-220 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán đất nền 13-52 triệu đồng/m2 (giảm 5-10% theo quý).

Tại các tỉnh vệ tinh TP HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An), giá bán tất cả các phân khúc ổn định theo quý. Cụ thể, giá bán căn hộ 27-43 triệu đồng/m2; giá bán nhà phố 25-91 triệu đồng/m2, giá bán biệt thự 60-120 triệu đồng/m2; giá bán shophouse 30-143 triệu đồng/m2; giá bán đất nền 15-55 triệu đồng/m2.

Tại khu vực miền Tây (Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, Bạc Liêu), giá bán căn hộ 15-29 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán nhà phố 22-47 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán shophouse 25-43 triệu đồng/m2 (ổn định theo quý); giá bán đất nền 11-35 triệu đồng/m2 (giảm 10-15% theo quý).

Cá biệt, một số sản phẩm thứ cấp, shophouse có mức giảm giá khá sâu lên đến 30-40% so với giá chủ đầu tư chào bán.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI, thông tin thêm nhiều dự án mở bán mới hiện nay chiết khấu cao với khoảng 20% so với giai đoạn trước.

"Thông thường phân khu cuối cùng, giai đoạn cuối cùng của một dự án sẽ được đẩy giá lên rất cao so với những phân khu, giai đoạn trước đó vì chủ đầu tư sẽ giữ lại phân khu tốt nhất dành cho việc bán hàng cuối cùng. Tới thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư phải nỗ lực để bán những sản phẩm tồn nên buộc phải có những chính sách đột phá", ông Khôi nhận định.