Xung quanh Thông tư 06: Ngân hàng muốn kiểm soát rủi ro, doanh nghiệp BĐS lo bị buộc thêm dây

Thông tư 06/2023 của NHNN có hiệu lực từ ngày 1/9/2023 bổ sung 4 nhu cầu vốn các tổ chức tín dụng không được cho vay, gồm: Vay để gửi tiền; vay để bù đắp tài chính; vay để góp vốn, chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh, công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM; vay để góp vốn thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật tại thời điểm quyết định cho vay.

Sau gần một tháng ban hành, NHNN vừa lên tiếng khẳng định mục đích của Thông tư này nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích và nâng cao chất lượng tín dụng, đồng thời vẫn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế.  

Theo đó, đối với quy định “tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của…. UPCoM”, NHNN cho biết, quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, còn đối với các dự án đủ điều kiện thì vẫn được tổ chức tín dụng xem xét cho vay.

Tương tự đối với quy định “tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật”, NHNN lý giải, quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án không đủ điều kiện, còn đối với các dự án đủ điều kiện thì vẫn được tổ chức tín dụng xem xét cho vay.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với người viết, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với số lượng các doanh nghiệp hiện tại đang hoạt động. Trong bối cảnh doanh nghiệp đang khó tiếp cận tín dụng, phát hành trái phiếu không được, huy động từ người dân không được thì bắt buộc phải tìm đến đối tác để có thêm nguồn tiền nhưng tới đây có thể sẽ bị cấm.

“Giai đoạn này rất cần mọi cơ chế cởi mở để thị trường bất động sản phục hồi và kích thích nền kinh tế phát triển thay vì đưa ra thêm những rào cản. Nhiều doanh nghiệp vẫn chưa vượt qua hết khó khăn nay lại bị buộc thêm dây”, vị này nói.

Liên quan đến quy định “cấm cho vay để góp vốn thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, ông Toản cho rằng, đây là quy định gây khó khăn thêm cho các doanh nghiệp.

“Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì doanh nghiệp bán hàng lấy tiền chứ đi vay ngân hàng làm gì? Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện bán hàng thì ngân hàng có thể cho chủ đầu tư vay để làm hạ tầng, nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo đủ điều kiện. Chứ nếu đủ điều kiện bán hàng mới cho vay thì tôi nghĩ lúc đấy không doanh nghiệp nào cần. Trong Thông tư 06 cũng không nói chi tiết về quy định này, nếu vay thì dùng loại tài sản khác thế chấp có được hay không?.... Như vậy mặc định là cấm tiệt luôn”, ông Toản nói.

Cũng theo Tổng giám đốc EZ Property, mặc dù các ngân hàng luôn phải đảm bảo an toàn hệ thống, tránh nợ xấu nhưng đối với các khoản cho vay, ngân hàng đều đã áp dụng tất cả các quy định,.. để thẩm định.

“Các doanh nghiệp bất động sản cần một lượng vốn rất lớn, trong đó vốn ngân hàng rất quan trọng. Bản thân doanh nghiệp chúng tôi khi đi vay tiền ngân hàng thì đã phải chịu mức lãi suất cao hơn do hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cao hơn. Điều này đã khiến chi phí đi vay của doanh nghiệp cao hơn. NHNN đã có giải thích nhưng vẫn còn vòng vo, chưa giải quyết được khúc mắc. Trong bối cảnh các doanh nghiệp khó khăn như hiện nay rất cần sự hỗ trợ của các cơ quan quản lý.

Các doanh nghiệp đang khó khăn muôn trùng mà khó khăn lớn nhất không phải là vấn đề tài chính, mà là từ pháp lý. Quy trình thủ tục pháp lý vẫn vậy nhưng tại sao ngày trước doanh nghiệp vẫn làm được mà bây giờ thông thoáng hơn thì lại tắc? Liên tục có những văn bản, Thông tư, Nghị định để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản nhưng đến nay thị trường vẫn chưa thấy có chuyển biến rõ nét. Anh em trong nghề bất động sản đang bảo nhau đi chơi vì càng đi làm càng mất tiền”, vị này chia sẻ.

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA - đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp bất động sản TP HCM cũng đã có văn bản kiến nghị NHNN hủy bỏ một số quy định của Thông tư 06 nói trên.

Cụ thể, vị này cho rằng Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 dựng thêm rào chắn làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng.

"Việc tiếp cận vốn tín dụng là phao cứu sinh để vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện", vị này cho hay.

Theo ông Châu, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom là đúng và phù hợp với Điều 12 Thông tư 22/2019/TT-NHNN.

Tuy nhiên, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh lại không đúng, không phù hợp thực tế.

Quy định này không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP): Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, mà trong các chương trình, dự án đầu tư bao gồm cả hoạt động góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh.

Ngoài ra, Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay chưa đồng bộ, thống nhất với với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bởi lẽ, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng.

Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư không dại gì đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, quy định tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung vì áp dụng đối với mọi dự án đầu tư, nên một số dự án đầu tư khác cũng sẽ bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp,…

Bởi lẽ, khi các dự án PPP này đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc mà dự án đã hoàn thành thì chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án, ví dụ như dự án đầu tư nguồn phát điện sau khi đã hoàn công, đấu nối, phát thử nghiệm, đã có giá bán điện, thì tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

Do vậy, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm bên thứ 3 để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. Nhưng, quy định mới lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với bên thứ 3.

Điều cấm này dẫn đến vấn đề là chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được bên thứ 3 có đủ năng lực hoặc có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án. Do đó, có thể thấy rõ với điều cấm này thì khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế nguồn vốn rẻ.  

Nguyên nhân là do quy định của NHNN không cho phép nhà đầu tư vay vốn tín dụng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy phép xây dựng,… Trong khi đó, đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.