Câu chuyện M&A qua góc nhìn của Gamuda Land

Theo chia sẻ của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc khối Phát triển kinh doanh Gamuda Land tại sự kiện 2024 Vietnam Real Estate Market Outlook, Gamuda Land tham gia vào thị trường Việt Nam từ những năm 2008 - 2010 với hai khu đô thị đầu tay gồm Gamuda Gardens (Hà Nội) và Celadon City 82 ha (Tân Phú, TP HCM). Trong đó, Celadon City đã gần hoàn tất các giai đoạn phát triển.

Với kinh nghiệm gần 15 năm phát triển tại thị trường Việt Nam, Gamuda Land đã có rất nhiều bài học kể từ việc bước vào thị trường, xây dựng những mối quan hệ, tìm hiểu hành lang pháp lý…

“Thứ thách lớn nhất, gay go nhất là pháp lý không hoàn thiện. Trong danh mục dự án chúng tôi nhận về để phân tích, số lượng ngày càng tăng nhưng chất lượng để đáp ứng điều kiện của nhà đầu tư tham gia chỉ đếm trên đầu ngón tay”, bà Khanh nói về khó khăn trong quá trình M&A dự án.

Một thách thức khác được đại diện Gamuda Land đề cập là thời gian để hoàn tất một giao dịch kéo dài hơn so với dự kiến. Trước đây, một điều kiện tiên quyết nào đó được dự trù hoàn tất trong 6 tháng thì thực tế có khi kéo dài hơn một năm. Điều này ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền của chủ đầu tư bởi nguồn vốn để giải ngân cho giao dịch đã được sẵn sàng, kế hoạch kinh doanh, bán hàng theo đó cũng bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, Gamuda Land nhận thấy ở một số giao dịch với bên bán được sở hữu 2 - 3 cổ đông thường diễn ra phức tạp hơn và rủi ro của những giao dịch này vẫn tìm ẩn cho đến khi cả 3 cổ đông đều đặt bút ký.

Ngoài ra, có một số dự án Gamuda Land rất quan tâm nhưng chênh lệch giữa giá vốn của bên bán (chủ yếu lãi vay phát sinh rất lớn trong vòng 5 năm vừa rồi) so với giá thị trường quá lớn.

“Bên bán rất muốn thực hiện giao dịch nhưng vẫn không xử lý được vấn đề tài chính này. Nếu có sự thông hiểu hơn nữa thì chúng tôi kỳ vọng dòng tiền mà nhà đầu tư mang về sẽ giúp cho các chủ đầu tư Việt Nam tái cấu trúc nhanh hơn”, bà Khanh cho hay.

Về cơ hội, đại diện Gamuda Land cho rằng giá đất đang có sự điều chỉnh theo hướng phù hợp với nhà đầu tư hơn; chênh lệch về giá kỳ vọng giữa người mua và người bán dần được thu hẹp.

Trong hai năm vừa rồi, chiến lược đầu tư của Gamuda Land là mở rộng quỹ đất có thời gian phát triển tương đối ngắn hơn, trong vòng 5 - 7 năm và tập trung vào những khu vực dân cư đông đúc hoặc những nơi được tập trung quy hoạch hạ tầng như Vành đai 3. Những khu vực này được đánh giá có nhiều tiềm năng về bất động sản nhà ở khi nhu cầu dân cư, đặc biệt là tốc độ giãn dân số ra các khu vực ngoại thành ngày càng tăng.

Ở góc nhìn của Gamuda Land, ngoài nhu cầu để ở, bất động sản vẫn được nhìn nhận là một kênh đầu tư nhưng đầu tư mang tính chất dài hạn. Nhìn lại năm 2008 - vào thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu - đã có rất nhiều nhà đầu cơ ngắn hạn sa lầy vào các khoản đầu tư không thể thoái vốn được.

“Với quy mô dân số cả nước khoảng 100 triệu người và của riêng TP HCM hơn 10 triệu người, rất nhiều người trẻ mong muốn con cái lớn lên sẽ ra ở riêng; tâm lý tích trữ tài sản để dành để cho con đi du học sau này hoặc là tài sản của ba mẹ để lại cho con… là những nền tảng để chúng tôi tin rằng thị trường nhà ở tiếp tục phát triển nữa. Bài toán đặt ra cho chủ đầu tư là thiết kế giá bán và cấu trúc thanh toán như thế nào để phù hợp với sức mua, khả năng chi trả của người dân”, theo đại diện Gamuda Land.