Đến 2026 thị trường bất động sản mới có thể phục hồi

Sau giai đoạn thị trường bất động sản kém thanh khoản diện rộng từ cuối năm 2022 sang đầu năm 2023, nhiều dự báo về thời điểm thị trường phục hồi được đưa ra và có sự thay đổi liên tục sau đó theo hướng kéo dài hơn: Quý III/2023, quý IV/2023, quý IV/2024, cuối năm 2024…

Đi ngược với những dự báo khá lạc quan, lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản nhận định thời kỳ khó khăn sẽ kéo dài hơn rất nhiều. Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Đầu tư Nam Long, khó khăn, thách thức của ngành bất động sản 2022 - 2023 còn hơn cả giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2012 và sẽ còn tiếp diễn đến 2024 - 2025.

Đến nay, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng rất khó đoán định thời điểm thị trường phục hồi, chỉ có thể đưa ra kỳ vọng diễn biến của năm sau sẽ tốt hơn năm trước.

Bất động sản 2024 vẫn nhiều thách thức nhưng tốt hơn 2023

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), để ngành bất động sản phát triển bền vững và minh bạch, thị trường cần đáp ứng đủ nhiều yếu tố từ kinh tế vĩ mô đến các vấn đề liên quan đến hành lang pháp lý, cơ chế chính sách, cấu trúc dân cư cũng như các điều kiện về cơ sở hạ tầng, năng lực tài chính, khả năng hoạch định, năng lực triển khai của các bên (cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, khách hàng mua bất động sản...).

Tuy nhiên, đến nay hầu hết các yếu tố cần thiết cho sự phục hồi của thị trường bất động vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện dần.

Ông Khôi cho rằng trong năm 2024, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều thách thức khi nguồn cung chưa được khơi thông, sức cầu hồi phục chậm, doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn... “Về  tổng thể, thị trường 2024 sẽ đón những chuyển biến khởi sắc từ nền tảng tích lũy trong năm 2023”, ông Khôi dự báo.

Bất động sản có thể phục hồi từ năm 2026

Theo TS. Phạm Anh Khôi, có ba yếu tố chính để xem xét thị trường bất động sản phục hồi: Chính sách, lãi suất và kinh tế.

Năm 2023 là năm của chính sách khi Chính phủ liên tục ban hành những chính sách mới nhằm hỗ trợ, cải thiện thị trường… Trong thời gian tới, thị trường kỳ vọng có thêm nhiều chính sách vi mô hơn, trực tiếp hỗ trợ ngành, chủ đầu tư, khu vực cụ thể.

Lãi suất năm 2023 đã giảm nhưng lãi suất khách thực trả vẫn còn cao (10 -12%/năm). Nếu lãi suất thực trả này giảm về dưới 10%/năm thì khả năng chi trả của khách hàng mới quay trở lại.

Tốc độ tăng trưởng GDP, sản xuất đang nằm ở vùng dưới kỳ vọng, hy vọng với những nỗ lực của Chính phủ và sự hồi phục của kinh tế thế giới, GDP trong nước sẽ tăng trưởng trở lại. “Đây là điểm mấu chốt cuối cùng để chúng ta có sự kỳ vọng thị trường phục hồi”, ông Khôi nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau trong quá khứ: từ khủng hoảng đến phục hồi và tái cấu trúc. 2024 - 2025 là giai đoạn thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị. Các tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn được kỳ vọng từ năm 2026, được trợ lực từ nền kinh tế, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin của thị trường được khôi phục, đặc biệt là nhu cầu mua bất động sản.

“Thị trường bất động sản đang vận động theo đáy hình chữ U, chuyển từ trạng thái rất rất xấu, sang rất xấu và bây giờ chỉ còn xấu. Tiếp theo, thị trường sẽ bớt xấu, sức hấp thụ sẽ tăng dần dần. Ví dụ năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 20 - 28%, đến năm 2024 kỳ vọng tỷ lệ này sẽ đạt 30 - 35% và nếu khả quan hơn thì khả năng hấp thụ lên 50 - 70% là bình thường.

Giai đoạn từ năm 2019 trở về trước, các sản phẩm được đưa ra thị trường đều bán hết, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường khi đó lên 90 - 95%. Do đó, mọi thứ phải vận động từ từ”, bà Phạm Thị Nguyên Thanh, CEO Dat Xanh Services, nói thêm về cơ sở đưa ra dự báo thời điểm phục hồi thị trường bất động sản khá xa.