Rủi ro tỷ giá và lãi vay liệu có đang 'đe dọa' ngành bất động sản 6 tháng cuối năm?

Cầu bất động sản có thể kém đi trong 6 tháng cuối năm

Báo cáo ngành bất động sản của CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC) cho biết, các ngân hàng thương mại (NHTM) đang tỏ ra thận trọng hơn khi cho vay lĩnh vực bất động sản.

Theo HSC, tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng khá chậm trong nửa đầu năm trong bối cảnh tăng trưởng chậm lại của tín dụng nói chung và NHTM tỏ ra thận trọng hơn khi cho vay những lĩnh vực rủi ro cao chẳng hạn như cho vay mua nhà và cho vay chủ đầu tư BĐS.

Trong khi đó lãi suất cho vay mua nhà tăng khoảng 1-2% còn lãi suất cho vay chủ đầu tư tăng khoảng 0,5%. Điều này có thể ảnh hưởng nhất định đến nhu cầu mua nhà.

Tuy nhiên cho đến nay HSC thấy điều này chưa mấy ảnh hưởng vì thị trường BĐS tại TP HCM đã hồi phục sau 1 năm ngoái nhiều khó khăn với lượng nhà/căn hộ mở bán thấp.

Nhiều NHTM Việt Nam đã nâng lãi suất cho vay mua nhà trong những tháng gần đây thêm 1-2% lên 11-12%. Áp dụng cho các khoản vay mua nhà trung dài hạn.

NHTM thường cho vay mua nhà với lãi suất thấp trong năm đầu (thậm chí áp dụng lãi suất 0% trong thời gian ân hạn từ 6-12 tháng) để giành thị phần trước khi áp dụng mặt bằng lãi suất cao hơn sau đó. Lãi suất cho vay mua nhà tăng sẽ ảnh hưởng nhất định đến nhu cầu trên thị trường BĐS. Theo HSC, ảnh hưởng trên thực tế đối với nhu cầu mua nhà cho thuê sẽ nhiều hơn nhu cầu mua nhà để ở.

Cầu bất động sản nhiều khả năng giảm nhẹ trong 6 tháng cuối năm

Các chủ đầu tư bất động sản sẽ chịu rủi ro tỷ giá và chi phí lãi vay

Về các khoản nợ của chủ đầu tư, HSC thấy có 2 rủi ro. Thứ nhất, một số chủ đầu tư lớn có các khoản nợ bằng ngoại tệ sẽ chịu rủi ro tỷ giá. Thứ hai, cả các khoản vay ngân hàng và trái phiếu phát hành có lãi suất thả nổi, theo đó sẽ làm tăng chi phí lãi vay nếu lãi suất tăng.

HSC dự báo lãi suất cho vay bình quân cả năm có thể tăng 0,5-1% nên chi phí đi vay của chủ đầu tư không tăng mạnh trong 6 tháng cuối năm. Cho dù vậy, chi phí lãi vay đang tăng lên.

Đến ngày 20/6/2018, tín dụng tăng 6,35% so với đầu năm (cùng kỳ năm ngoái tăng 7,54%).

Trong khi đó lãi suất cho vay các chủ đầu tư lớn chẳng hạn như VIC, NVL, NLG, DXG của các NHTM lớn vẫn giữ nguyên hoặc trong một số trường hợp tăng khoảng 0,5% lên 10-11%/ năm. Tuy nhiên chủ đầu tư có thương hiệu mạnh và tình hình tài chính tốt vẫn có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu thường với lãi suất thấp hơn nhiều lãi suất vay ngân hàng.

Theo HSC, trên thực tế không có giới hạn tỷ lệ cho vay đối với chủ đầu tư BĐS. Tuy nhiên hạn chế chính trong quy định của NHNN đối với cho vay ngành BĐS là quy định nâng hệ số rủi ro cho vay ngành này từ ngày 2/2/2018 (từ 150% lên 200%). Theo đó một ngân hàng có hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực BĐS đã ở mức cao và có hệ số CAR (tính theo Basel 1) thấp sẽ khó lòng mở rộng cho vay các chủ đầu tư.

Tuy nhiên theo số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, thì tỷ trọng cho vay chủ đầu tư BĐS và các công ty xây dựng trong năm 2017 là khoảng 15,8% dư nợ (tăng 12,2%) và giảm từ mức 17,1% trong năm 2016. Trong đó tỷ trọng cho vay các công ty xây dựng là 9,9% và cho vay BĐS là 5,9% tổng dư nợ. Theo HSC, tỷ lệ này chưa đến mức cao để gây ảnh hưởng đáng kể đến cho vay chủ đầu tư BĐS nói chung. Tuy nhiên một số NHTM như TCB có tỷ trọng cho vay BĐS cao, lên đến 16,1% tại thời điểm cuối quý I/2018.

Cần lưu ý thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn xuống 45% từ ngày 1/1/2018 và xuống 40% từ ngày 1/1/2019. Tuy nhiên điều này không gây ra rủi ro hệ thống. Theo NHNN, tỷ lệ này ở các NHTM có vốn nhà nước là 31,32% còn của các NHTMCP là 34,49% tính tại thời điểm tháng 2/2018. Theo đó cho dù có áp dụng tỷ lệ 40% trong năm sau thì ngành ngân hàng nói chung vẫn còn dư địa để cho vay mua nhà.

Tình hình nợ vay của các đại gia bất động sản ra sao?

Các chủ đầu tư đã giảm đáng kể sự lệ thuộc vào vay nợ so với trước đây. Trong những năm gần đây, các chủ đầu tư lớn đã sử dụng lợi nhuận để lại hoặc phát hành cổ phiếu tăng vốn để đầu tư dự án thay vì chỉ phụ thuộc vào vay vốn ngân hàng. Khi nhìn vào các chủ đầu tư niêm yết lớn chẳng hạn như VIC, NVL, NLG, DXG và KDH có thể thấy mức vay nợ của một số chủ đầu tư đã và đang tăng đáng kể trong giai đoạn 2015-2018 chẳng hạn như VIC, NVL và DXG. Tuy nhiên tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu chung đã bắt đầu giảm từ quý III/2016 nhờ các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu tăng vốn.

Cụ thể hơn, số dư vay nợ của các công ty bất động sản niêm yết lớn chẳng hạn như VIC, NVL, NLG, DXG và KDH đã và đang tăng đáng kể trong giai đoạn 2015-2018, tăng 71% lên 79.000 tỷ đồng tính đến cuối quý I/2018 từ mức 45.700 tỷ đồng vào cuối năm 2015. Từ đó tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng lên 0,89 lần từ 0,88 lần trong quý IV/2015. Tuy nhiên ở đây có 2 giai đoạn là: Từ quý I/2015 đến quý III/2016 tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng liên tục. Còn kể từ sau đó các chủ đầu tư đã phát hành cổ phiếu nâng vốn nhiều hơn là đi vay nợ thêm và bắt đầu sử dụng các nguồn vốn thay thế cho vay nợ ngân hàng.

Theo đó sau khi đạt đỉnh là 1,03 lần vào quý III/2016, tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu đã giảm kể từ đó nhờ các doanh nghiệp trên phát hành thêm cổ phiếu để nâng vốn trong giai đoạn này. Tổng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp trên tăng 49,5% lên 87.700 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý I/2018 từ 58.600 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý III/2016. Trong khi đó tổng nợ chỉ tăng 29,3% lên 78.000 tỷ đồng từ 60.300 tỷ đồng.

Tình hình nợ của các chủ đầu tư bất động sản (HSC tính toán)

Trong số các chủ đầu tư lớn, NVL có tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu cao nhất và điều này có lẽ cũng đã được phản ánh vào giá cổ phiếu. VIC làm khá tốt việc đa dạng hóa nguồn vốn, tránh phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng trong những năm gần đây bằng cách huy động vốn thông qua IPO các công ty con cũng như dự định phát hành một lượng đáng kể cổ phiếu ưu đãi. Tuy nhiên khoảng 20-24% dư nợ đi vay của cả 2 chủ đầu tư trên là bằng đồng USD và do đó có rủi ro tỷ giá. DXG tăng mạnh vay nợ khi trở thành một chủ đầu tư lớn trong những năm gần đây. Những chủ đầu tư quy mô trung bình chẳng hạn như NLG và KDH có tỷ lệ nợ thấp nhờ sử dụng tiền người mua trả trước để thực hiện dự án.

NVL hiện là doanh nghiệp có tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu cao nhất trong số các chủ đầu tư lớn. Đến cuối quý I, NVL có tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu là 1,39 lần với tổng nợ lên đến 18.700 tỷ đồng (tăng 4,4% so với đầu năm); và tăng 134% kể từ năm 2015. Trong đó 24% là nợ bằng đồng USD và 76% là nợ bằng đồng VND. Chủ yếu các khoản nợ của NVL vay từ các NHTM như Vietinbank, VPB và Sacombank. NVL cũng đã phát hành tổng cộng 6.886 tỷ đồng trái phiếu thường cho Techcombank, MBB và Tienphongbank với lãi suất coupon từ 10-11%.

VIC tiên phong trong việc đa dạng hóa nguồn vốn và giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng trong những năm gần đây. VIC cũng có tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu cao, là 0,93 lần vào quý I với tổng nợ là 55.200 tỷ đồng. Tuy nhiên tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của VIC đã giảm đáng kể từ mức đỉnh là 1,73 lần (với tổng nợ là 36.100 tỷ đồng) vào quý I/2015. Hiện cơ cấu nợ của VIC gồm 20% bằng USD và 80% bằng VND.

Thông tin từ công ty này, hầu hết các khoản nợ bằng đồng VND có lãi suất vay bình quân khoảng 8-9%/ năm. VIC phát hành tổng cộng 32.100 tỷ đồng trái phiếu thường cho công ty chứng khoán của các ngân hàng Techcombank, Vietinbank và Vietcombank. Gần đây, VIC đã thông báo kế hoạch phát hành cổ phiếu ưu đãi với giá trị 20.000 tỷ đồng để tài trợ vốn đầu tư dự án.

Tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu của DXG là 0,5 lần vào cuối quý I so với 0,13 lần vào quý I/2015. Điều này phản ánh việc DXG đã tăng đáng kể tổng nợ từ chỉ 179 tỷ đồng vào quý I/2015 lên 2.415 tỷ đồng vào cuối quý I/2018. Năm ngoái, DXG đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất coupon khoảng 10-10,5%, theo đó tổng giá trị trái phiếu phát hành là 1.279 tỷ đồng (chiếm 52% tổng nợ). Đây là các trái phiếu kỳ hạn 3-4 năm với lãi suất thả nổi, phát hành cho các NHTM như Tienphongbank, VPBank và VIB.

NLG hiện có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu rất thấp, là 0,12 lần (so với 0,29 lần tại thời điểm quý I/2015). Tổng nợ của NLG tại thời điểm quý I/2018 là 449 tỷ đồng (giảm 21,4% so với quý I/2015), chủ yếu là vay từ OCB và Vietcombank.

KDH cũng có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp, là 0,17 lần; giảm từ mức 0,55 lần vào quý I/2015. Đến cuối quý I, tổng nợ của KDH là 1.119 tỷ đồng (giảm 15,2% so với quý I/2015), chủ yếu là vay từ Vietinbank and OCB.

Trong khi cả NLG và KDH tăng vay nợ trong giai đoạn 2015-2016, thì 2 công ty này cũng phát hành thêm cổ phiếu tăng vốn trong cùng thời gian và nhờ bán hàng tốt nên đã có nguồn khách hàng trả tiền trước lớn. Từ đó mức nợ cho đến cuối quý I/2018 của 2 công ty giảm mạnh nhờ chủ yếu sử dụng vốn từ người mua trả tiền trước hoặc hợp tác với các NĐT nước ngoài ở các dự án. Theo đó, cho dù lãi suất có tăng, thì cả 2 chủ đầu tư này sẽ ít bị ảnh hưởng hơn nhiều so với các doanh nghiệp khác.

Xem thêm 'Ăn theo' dự án mới, bất động sản ven đô bùng nổ 'Ăn theo' dự án mới, bất động sản ven đô bùng nổ Chủ tịch VBF 2018: 'Có thể xảy ra việc vỡ bong bóng bất động sản' Chủ tịch VBF 2018: 'Có thể xảy ra việc vỡ bong bóng bất động sản' Bất động sản công nghiệp: Cơ hội lớn, nhưng còn nhiều thách thức Bất động sản công nghiệp: Cơ hội lớn, nhưng còn nhiều thách thức Vì sao sàn giao dịch bất động sản Sunland của Sungroup ngừng hoạt động? Vì sao sàn giao dịch bất động sản Sunland của Sungroup ngừng hoạt động?