Bất động sản công nghiệp: Cơ hội lớn, nhưng còn nhiều thách thức

4 lý do bất động sản công nghiệp Việt Nam tăng nhiệt

Bất động sản khu công nghiệp đứng trước nhiều cơ hội phát triển.

Cuộc đua bắt đầu

Đánh giá về phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường này đang phát triển khá mạnh, không còn bó hẹp ở các tỉnh có lợi thế về cảng biển, cảng hàng không, hay cạnh trung tâm các thành phố lớn, mà đã lan tỏa ra các tỉnh, thành phố có ít lợi thế hơn và xa hơn, nhưng đổi lại giá thuê đất, nhân công rẻ và hạ tầng giao thông kết nối ổn định như Thái Bình, Thanh Hóa, Ninh Bình, Hải Dương...

Đặc biệt, từ năm 2015 tới nay, dòng vốn cũng như dự án mới của phân khúc bất động sản công nghiệp hướng mạnh về các địa phương có nhiều tiềm năng phía Nam như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…

Chẳng hạn, sau thành công của Dự án Amata City Biên Hòa (Đồng Nai), thu hút 165 nhà đầu tư từ hơn 20 quốc gia và vùng lãnh thổ, vốn đăng ký hơn 2,7 tỷ USD, Tập đoàn Amata Việt Nam đang triển khai dự án mới ở tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích 1.270 ha tại huyện Long Thành, trong đó 33% diện tích dành cho phát triển khu công nghiệp. Ngoài ra, vào cuối tháng 3 vừa qua, nhà phát triển hạ tầng công nghiệp Thái Lan này cũng đã hướng ra phía Bắc với dự án thành phố công nghiệp có diện tích 714 ha tại tỉnh Quảng Ninh.

Còn tại Long An, đầu tháng 4 vừa qua, Tổng công ty Thái Sơn (Bộ Quốc phòng) và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Starffi Việt Nam đã ký kết hợp tác chiến lược toàn diện trong việc đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản công nghiệp tại Long An. Trong đó, dự án đầu tiên là dự án đầu tư Khu công nghiệp và Đô thị Việt Phát với quy mô diện tích 1.832,95 ha tại huyện Bến Lức.

Cũng tại Long An, Công ty cổ phần Kizuna JV, nhà đầu tư đến từ Nhật Bản đã đầu tư 2 khu nhà xưởng dịch vụ với tổng diện tích 71.000 m2, thu hút được hơn 80 nhà đầu tư trong và ngoài nước mở nhà mày sản xuất, kinh doanh. Doanh nghiệp Nhật Bản này còn phát triển thêm dự án khu nhà xưởng dịch vụ Kizuna 3, dự kiến sẽ cung cấp 40 nhà xưởng với quy mô từ 300 - 600 m2 cho các nhà đầu tư.

Tại TP.HCM, cuối năm 2017, Công ty TNHH Tân Thuận đã đầu tư phát triển hạ tầng Khu chế xuất Tân Thuận sau khi có dòng vốn góp của doanh nghiệp Đài Bắc (Trung Hoa).

Với Bình Dương, sau thành công của liên doanh VSIP, Sembcorp (Singapore) và Becamex IDC sẽ tiếp tục hợp tác để phát triển hàng loạt dự án đô thị công nghiệp quy mô lớn ở nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước.

Ngoài Sembcorp, tháng 5 vừa qua, Becamex IDC cũng đã hợp tác với Quỹ đầu tư Warburg Pincus thành lập liên doanh Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial) với vốn đầu tư khoảng 200 triệu USD (trong đó Becamex góp 70%) để cung cấp nhà kho hiện đại, nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng xây theo yêu cầu của khách hàng và các sản phẩm liên quan đến bất động sản công nghiệp tại khu vực kinh tế, khu công nghiệp trọng điểm, nhằm đáp ứng cho các tập đoàn đa quốc gia. Được biết, đây là dự án phát triển hạ tầng sản xuất công nghiệp đầu tiên của Warburg Pincus tại Việt Nam sau khi quỹ đầu tư này đã rót hơn 1 tỷ USD vào các dự án bất động sản thương mại, ngân hàng.

Ngoài ra, còn phải kể đến hàng loạt doanh nghiệp trong nước khác cũng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp như Tập đoàn Tân Tạo, Thành Trí, Vạn Hưng Phát...

Còn tại miền Trung, Tập đoành Hemaraj (Thái Lan) vừa hợp tác với doanh nghiệp trong nước để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp - đô thị có quy mô vốn 3.200 ha, vốn đầu tư 1 tỷ USD tại tỉnh Nghệ An.

Là nhà phát triển hạ tầng bất động sản công nghiệp hàng đầu của Thái Lan, sở hữu và phát triển 8 khu công nghiệp với tổng diện tích 7.000 ha, Hemaraj kỳ vọng sẽ tiếp tục thành công ở Việt Nam, nhất là trong bối cảnh dòng vốn đầu tư từ Thái Lan, cũng như từ các thị trường khác đang đổ vào Việt Nam.

Vẫn nhiều chuyện để bàn

Trước đây, đã có những lo ngại về việc Mỹ rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, qua đó ảnh hưởng tới phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, việc này không ảnh hưởng nhiều tới việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam.

Cụ thể, số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam liên tục tăng cao trong hai năm qua. Cụ thể, năm 2016, Việt Nam thu hút 24,86 tỷ USD vốn nước ngoài, năm 2017 lên tới 35,88 tỷ USD, tăng 44,4% so với năm 2016. Trong 5 tháng đầu năm 2018, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 9,9 tỷ USD, bằng 81,6% so với cùng kỳ 2017.

Trong đó, đáng chú ý, nguồn vốn ngoại chảy vào lĩnh vực chế biến chế tạo luôn chiếm cao nhất với mức trung bình trên dưới 70%. Từ đó, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng cũng không ngừng tăng cao.

Ông Pelham Higgins, Giám đốc Thị trường vốn khu công nghiệp của JLL cho rằng, dù có hay không có TPP thì Việt Nam vẫn là điểm đến chiến lược và được xem là “công xưởng” mới cho các nhà sản xuất quốc tế. Tuy nhiên, theo ông Pelham Higgins, Việt Nam hiện tại vẫn còn nhiều điều đáng bàn ở phân khúc này.

Cụ thể, về tổng thể của thị trường cho thấy còn nhiều bất cập, như việc phê duyệt tràn lan khu, cụm công nghiệp ở nhiều tỉnh, thành. Việc cấp phép không có quy hoạch bài bản, công thêm việc không đánh giá cao tác động môi trường tại những nơi đặt vị trí cụm, khu công nghiệp, nên tình trạnh ô nhiễm môi trường đang tăng.

Thêm vào đó, việc chạy theo thời giá đang làm cho thị trường này đứng trước nhiều thách thức. Đơn cử, theo số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam vừa công bố, giá chào thuê bất động sản công nghiệp quý I/2018 tại các tỉnh phía Nam tăng gần 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 3,027 triệu đồng/m2/tháng. Trong khi đó, ở thị trường phía Bắc, trong quý I/2018, giá thuê tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá này được các nhà đầu tư lý giải, đến từ việc giá đất thuê tiếp tục tăng, kéo chi phí xây dựng cũng tăng. Trong đó, dự báo trong các năm tiếp theo, giá đất và ngay cả giá vật liệu xây dựng, nhân công cũng tăng cao. Với việc tăng mạnh và không theo quy tắc trượt giá chung, giới phân tích cho rằng, đây thực sự là thách thức cho việc cân bằng giữa việc tăng chi phí với lợi nhuận.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam còn có thách thức lớn là các thủ tục hành chính còn rườm rà, gây mất thời gian trong việc thực hiện dự án.

Ngoài ra, ông Alex Crane còn cho rằng, nhìn tổng thể, mặt bằng chung tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Việt Nam thì thấy, thiết kế xây dựng, thiết kế kho và hạ tầng của các khu công nghiệp đều không đạt chuẩn, không bắt kịp nhu cầu của người dùng cuối. Đặc biệt, chất lượng quản lý cũng như chất lượng xây dựng vẫn chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia nói chung và hoạt động lưu trữ nói riêng.

“Chủ đầu tư muốn thành công trong phân khúc này cần giải mã được bài toán về vị trí đẹp, chất lượng xây dựng hợp lý và quản lý tốt. Đặc biệt, phải nhớ rằng, về lý thuyết có vẻ đơn giản, song có khá nhiều yếu tố bất thường mà các nhà đầu tư muốn tiến vào thị trường này cần phải lưu ý.

Chẳng hạn, trong thời gian tới, lĩnh vực kho vận và sản xuất (trừ bán lẻ) sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ những thay đổi về công nghệ. Chỉ một thay đổi nhỏ trong lĩnh vực tự động hóa (robot, thiết bị tự động, xe tự lái) cũng sẽ tác động tới bất động sản. Thậm chí, không nhiều chủ đầu tư có kế hoạch lắp tấm thu pin năng lượng mặt trời cho các tòa nhà. Rõ ràng, thị trường vẫn còn nhiều nhược điểm”, ông Alex Crane nói.

Trên thực tế, không phải bất kỳ khu công nghiệp nào cũng nhận được nhiều sự quan tâm của nhà sản xuất. Lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng của các nhà đầu tư nước ngoài là các khu công nghiệp đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng, gắn với nhiều tiện ích. Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng khu công nghiệp, nhà đầu tư còn quan tâm tới mạng lưới nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại chỗ trong khi sản xuất công nghiệp phụ trợ vốn còn yếu kém ở Việt Nam.