Quỹ đầu tư bất động sản: Cốt lõi là sự minh bạch

Nhà đầu tư “loay hoay”

Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Công ty Hoàng Quân) dự kiến ra mắt Quỹ đầu tư bất động sản (bất động sản) thứ hai tại Việt Nam (đầu tiên là Quỹ Techcom Capital của Ngân hàng Techcombank) trong quý II/2017, với tên gọi là Quỹ đầu tư bất động sản Niềm tin Việt. Vốn điều lệ quỹ này dự kiến khoảng 500 tỷ đồng.

Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Quân, đơn vị này sẽ dùng tiền và tài sản bất động sản đang trong quá trình hình thành của mình để góp vào Quỹ. Sau khi quỹ hình thành sẽ kêu gọi các nhà đầu tư góp vốn thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và cùng kinh doanh dưới sự điều hành của Hoàng Quân. Tài sản mà Hoàng Quân dự định góp vào quỹ là Dự án Trường đại học Đồng bằng sông Cửu Long đang trong quá trình xây dựng, với mức định giá sơ bộ khoảng 250 tỷ đồng.

Lý do khiến quỹ đầu tư bất động sản không phát triển tại Việt Nam là do thị trường chưa đủ minh bạch để nhà đầu tư yên tâm bỏ tiền vào quỹ

Cổ vũ ý tưởng của Hoàng Quân, nhưng Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, mô hình quỹ này cần được nghiên cứu kỹ hơn. Khác với nhà đầu tư bất động sản thông thường, nhà đầu tư góp vốn vào quỹ đầu tư bất động sản đòi hỏi tỷ lệ hoàn vốn vừa phải, trong khi đặt yêu cầu rất cao về an toàn tài sản. Quỹ đầu tư bất động sản chỉ có thể hoạt động dựa trên các tài sản “sạch” và sinh lời đều đặn. Việc quản lý, điều hành quỹ cũng phải tuân thủ yêu cầu minh bạch và độc lập mới có thể kêu gọi nhà đầu tư góp vốn thông qua việc mua chứng chỉ quỹ.

Chính ông Trương Anh Tuấn cũng thừa nhận, việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản của Hoàng Quân đang gặp khó khăn khi việc góp vốn bằng bất động sản vào quỹ đầu tư chưa triển khai nhiều trên thực tế. Việt Nam hiện mới có quỹ đầu tư bất động sản duy nhất là Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (TCREIT) của Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương (Techcom Capital) và do Ngân hàng Techcombank bảo trợ.

Vấn đề là sự minh bạch

Chia sẻ về mô hình quỹ đầu tư bất động sản, ông Don Lam, Tổng giám đốc VinaCapital cho biết, về căn bản, quỹ được vận hành như một công ty đầu tư. Điểm khác so với công ty đầu tư là nhà đầu tư hoàn toàn độc lập với ban điều hành và hoạt động có thời hạn. Người quản lý quỹ có trách nhiệm đảm bảo an toàn tài sản và hoàn vốn cho người góp sau một thời gian ấn định.

Theo ông Don Lam, mô hình hoạt động quỹ đầu tư không phải là vấn đề phức tạp. Lý do khiến quỹ đầu tư bất động sản không phát triển tại Việt Nam là do thị trường chưa đủ minh bạch để nhà đầu tư yên tâm bỏ tiền vào quỹ.

“Một quỹ đầu tư bất động sản có thời gian hoạt động trung bình khoảng 10 năm. Trong khi đó, một dự án bất động sản từ khi có ý tưởng, được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi có thể triển khai trên thực tế phải mất ít nhất 3 - 5 năm. Với thời gian kéo dài như vậy, quỹ đầu tư rất khó có khả năng sinh lời và hoàn vốn theo kỳ vọng của nhà đầu tư. Đó cũng là lý do vì sao tại Việt Nam, các công ty phát triển bất động sản phát triển hơn các quỹ đầu tư bất động sản”, ông Don Lam chia sẻ.

Bản thân ông Don Lam - một người có nhiều kinh nghiệm với hoạt động quản lý quỹ (đơn vị đang quản lý 1,8 tỷ USD tổng giá trị tài sản với 3 quỹ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán London tại Anh, 2 quỹ đầu tư nội địa và quản lý nhiều tài khoản đầu tư ủy nhiệm khác) cũng rất dè dặt với mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Khoản đầu tư trực tiếp của VinaCapital vào bất động sản được thực hiện dưới thương hiệu Vinaliving là Dự án Nine South Estates tại TP.HCM. Tuy nhiên, đây là dự án mua lại “đất sạch” từ chủ đầu tư khác, chứ VinaCapital không đầu tư từ đầu vì lo ngại các thủ tục mất quá nhiều thời gian. Các khoản đầu tư khác vào bất động sản của VinaCapital được thực hiện gián tiếp thông qua các công ty phát triển bất động sản.