Phát triển nhà ở tại Hà Nội: Bài 2 - Đâu là nguyên nhân?

Công tác xây dựng và quy hoạch ở Hà Nội luôn có một đặc thù riêng biệt, bởi đây là thành phố trung tâm về mọi mặt của đất nước. Bên cạnh đó, Hà Nội có tốc độ phát triển dân số nhanh, lượng nhu cầu về nhà ở lớn, trong lúc công tác này chưa bắt kịp so với phát triển đô thị.

Theo UBND thành phố Hà Nội, có nhiều nguyên nhân dân tới việc quy hoạch, xây dựng, cải tạo nhà ở Hà Nội gặp khó khăn. Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên xây dựng, ban hành chương trình phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Đây là nhiệm vụ mới, khó và trong bối cảnh chưa ban hành chương trình phát triển đô thị của thành phố. Do đó, đề xuất nhu cầu phát triển nhà ở của thành phố chưa sát với thực tế, chưa lường hết được các thách thức, phát sinh trong quá trinh triển khai thực hiện.

Các chính sách, văn bản luật của Trung ương có nhiều thay đổi, chưa kịp thời quy định điều chỉnh, bổ sung cơ chế chính sách đối với các trường hợp phát sinh trong thực tế, kể cả chưa quy định chi tiết hết các trường họp chuyển tiếp. Quy định về phát triển nhà ở giữa các luật (nhà ở và đầu tư) đôi khi còn chưa thống nhất dẫn đến vướng mắc, làm chậm tiến độ dự án nhà ở.

Công tác dự báo một số chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa sát với nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và khả năng thực thi. Việc thực hiện đăng ký nhu cầu sử dụng đất của một số dự án chưa sát thực tế.

Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, công tác xây dựng quy hoạch có nhiều bất cập; trong đó, có không ít nguyên nhân chủ quan. Đó là, công tác quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị chưa đồng đều, đồng bộ và chưa đạt yêu cầu về tiến độ đề ra. Việc quy hoạch, định hướng phát triển hạ tầng đô thị dài hạn và trung hạn, nhất là hạ tầng giao thông chưa được nghiên cứu triển khai đầu tư xây dựng đi trước một bước so với phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, do đó khó khăn trong công tác dự báo, xây dựng mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở.

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội cũng đưa ra đánh giá về nguyên nhân là một phần do cơ chế, chính sách giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn bất cập, chưa có sự thống nhất, đặc biệt là đối với phát triển nhà ở tái định cư. Đồng thời, chưa thực hiện tốt công tác giám sát đánh giá đầu tư các dự án nhà ở theo quy định nên chưa kịp thời giải quyết khó khăn vướng măc của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư các dự án cũng thiếu sự chủ động trong việc tập trung nguồn lực triển khai dự án đúng tiến độ; khó khăn về tiêu thụ sản phẩm do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 cũng khiến các chủ đầu tư triển khai cầm chừng.

Một nguyên nhân nữa mà cơ quan chính quyền đưa ra là do việc giám sát, đánh giá đầu tư các dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư chưa thực hiện thường xuyên trong khi quy định hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh đề xử lý vi phạm của chủ đầu tư nếu không báo cáo hoặc chậm báo cáo giám sát đánh giá đầu tư trong quá trình triển khai dự án; chưa đủ sức răn đe, chưa tạo ý thức trách nhiệm tự giác tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư mặc dù HĐND Thành phố, UBND thành phố đã ban hành kế hoạch thực hiện.

Ngoài ra, công tác khảo sát, điều tra dữ liệu về nhà ở giữa kỳ và cuối kỳ (kỳ 5 năm, 10 năm) chưa được thực hiện thường xuyên, do đó ảnh hưởng đến việc đánh giá, dự báo mục tiêu phát triển nhà ở từng giai đoạn theo chương trình.

Về lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội luôn được quan tâm, tuy nhiên, do cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội khu vực ngoại thành và nhà ở xà hội phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên. Việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp còn bất cập do quy định pháp luật chưa thông nhất.

UBND thành phố cũng đánh giá, việc các dự án đầu tư xây dựng nhà ờ xã hội chưa phân bổ đồng đều trên địa bàn là do một số quận (đặc biệt là 4 quận nội thành cũ, trong khu vực nội đô lịch sử) không còn quỹ đất; một số huyện đã quy hoạch quỹ đất nhưng chưa đề xuất dự án do nhu cầu nhà ở xã hội thực tế là không có.

Một thực tế nữa là quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội thiếu hụt do đa số chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy mô dưới 10 ha đất lựa chọn hình thức nộp bằng tiền thay vì dành quỹ đất hay quỹ nhà trong dự án làm nhà ở xã hội. Các khu nhà ở xã hội tập trung triển khai chậm do vướng cơ chế chính sách, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện.

Một nguyên nhân chủ quan không nhỏ nữa là ý thức của người dân thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thiếu trung thực, ham lợi ích mà thiếu trách nhiệm với cộng đồng, xã hội; việc kiểm soát công tác quản lý sử dụng nhà ở xã hội của chủ đầu tư, UBND cấp huyện chưa quan tâm đúng mức, thậm chí có một số địa phương còn lơ là, thiếu trách nhiệm mặc dù đã được quy định trong văn bản QPPL của Thành phố.

Về bất cập phát triển nhà ở tái định cư, đây cũng là lĩnh vực để giảm tải cho nhà ở đô thị và cũng để thực hiện tốt công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

Theo Luật Đất đai (Điều 85) quy định, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải chuẩn bị quỹ nhà tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất; việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

UBND Thành phố ban hành cơ chế cho phép người dân được lựa chọn nhận nhà ở tái định cư hoặc nhận hỗ trợ bằng tiên để tự lo tái định cư. Ban đầu nhu cầu đề xuất bố trí quỹ nhà ở tái định cư cao nhưng thực tế sử dụng thấp, các hộ dân không mua nhà tái định cư mà nhận tiền tự lo chỗ ở (nguyên nhân giá bán nhà cao, vị trí ở xa so với vị trí giải phóng mặt bằng ảnh hưởng cuộc sống sinh hoạt của người dân...) dẫn đến thành phố bị động trong việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà tái định cư…

Nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tăng mạnh từ năm 2024