Bộ Xây dựng lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Tại hội thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này gồm: 13 Chương, 232 Điều, Bộ Xây dựng dự kiến thể chế 8 nhóm chính sách Chính phủ đã trình Quốc hội.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tích cực phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương, doanh nghiệp để tiến hành rà soát những tồn tại của Luật Nhà ở năm 2014, từ đó xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, đơn vị theo đúng trình tự quy định của pháp luật.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm giải quyết các bất cập và quy định rõ các nội dung để dễ thực hiện; đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan, tránh chồng chéo trong thực thi. Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự thảo cũng “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật.

Bộ Xây dựng mong muốn thông qua hội thảo nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các đại biểu nhằm bổ sung, hoàn chỉnh dự thảo Luật. Tất cả các nội dung đóng góp sẽ được Ban soạn thảo tiếp thu để xây dựng dự thảo sửa đổi làm sao đảm bảo được các yêu cầu, tăng cường được công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản.

Tại hội thảo, các đại biểu đã tập trung làm rõ một số nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở như: tính đồng bộ với các luật liên quan; cải cách thủ tục hành chính để tránh làm phát sinh chi phí; các chính sách mới như sở hữu chung cư có thời hạn; thúc đẩy nguồn lực, dành quỹ đất phát triển dự án nhà ở; chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân...

Trong đó, các vấn đề về thời hạn sở hữu nhà chung cư và các quy định liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại cùng những chính sách ưu đãi dành cho nhà ở xã hội được nhiều đại biểu đặc biệt quan tâm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, mặc dù vấn đề nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, nhưng đến nay cả nước mới chỉ thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra trong giai đoạn 2015 - 2020.

Đề cập nguyên nhân của vấn đề này, ông Châu cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất là do nguồn lực ngân sách có hạn, dẫn đến việc chậm bố trí nguồn vốn ngân sách cho các nhà đầu tư, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa thì vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao.

Riêng tại TP HCM đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân hoặc cá nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, do các doanh nghiệp phải tự bỏ vốn để làm các thủ tục về quyền sử dụng đất và thực hiện xây dựng dự án mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi nên kết quả hạn chế rất nhiều. Để tháo gỡ khó khăn này cần phải có lộ trình, kế hoạch và các giải pháp thực hiện đồng bộ.

Về vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư đang được dư luận rất quan tâm, ông Lê Hoàng Châu cho biết, phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở.

Theo đó, nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở sẽ được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”, còn nhà chung cư chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật” - ông Châu nhận xét.

Theo ông Châu, quan niệm chung của của người dân đối với nhà ở, bao gồm nhà chung cư vẫn là tài sản sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có thể làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội. Đặc biệt, việc này sẽ khiến người dân không chọn sống trong nhà chung cư, điều này chưa phù hợp với khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2, chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Do đó, HoREA đề nghị không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới mà nên giữ nguyên chính sách hiện hành của Luật Nhà ở năm 2014 cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP HCM cho biết, hiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang quy định điều kiện để nhóm đối tượng “người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế” được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải “thuộc diện không nộp thuế thu nhập cá nhân”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn chưa đủ tiền mua nhà, nhất là tại một số đô thị lớn.

Ngoài ra, còn có trường hợp “người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế” có vợ hoặc chồng có mức thu nhập không đáp ứng được điều kiện về thu nhập thì liệu có được mua nhà ở xã hội hay không. Ông Nghĩa đề nghị Nhóm soạn thảo xem xét những yếu tố trên để điều chỉnh nội dung dự thảo theo hướng mở rộng phạm vi thu nhập cũng như đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Về phía doanh nghiệp, đại diện Công ty cổ Phần Tập đoàn Hưng Thịnh nêu ý kiến, điểm a, khoản 3 điều 96 của phương án 1, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định “các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III thì phải dành quỹ đất để xây nhà ở xã hội”. Trong khi đó, quỹ đất xây nhà ở xã hội thì Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định các dự án nhà ở thương mại quy mô trên 2ha phải dành 20% quỹ đất thuộc dự án để xây nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh thì quy định hiện nay chưa nêu rõ là quỹ đất 20% đó là “đất ở” hay “đất nhóm ở”. Ngoài ra, việc bắt buộc lồng ghép “2 trong 1” các khu nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp cùng một nơi với các dự án khu biệt thự, nhà ở cao cấp là thiếu hợp lý, gây khó cho chủ đầu tư vì không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa “bình dân” lại vừa “cao cấp”, chưa kể sự chênh lệch trong thói quen sinh hoạt, mức sống của hai đối tượng cư dân.

Đồng quan điểm này, đại diện Tập đoàn Novaland cho rằng, thay vì quy định áp đặt, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với việc phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.

Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ 20% đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương sang khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư để xây một dự án nhà ở xã hội độc lập hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường.

Theo đại diện Tập đoàn Novaland, làm nhà ở xã hội tức là hướng đến giá rẻ, nhưng quỹ đất trong nội đô vốn khan hiếm, giá lại cao và cơ chế còn bất cập. Do đó, khả thi hơn nếu phát triển nhà ở xã hội cùng với căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành hay đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân.