Phát triển Condotel: Không cấm nhưng cần quản chặt

Condotel (viết tắt của hai từ condominium và hotel) là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, có khu vực bếp để nấu nướng và các tiện nghi khác nhằm phục vụ mục đích lưu trú. Mỗi căn hộ có một chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn hộ này có thể ở, bán hoặc cho thuê lại theo ý muốn.

Mặc dù phát triển rầm rộ nhưng cho đến nay, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này vẫn chưa có hành lang pháp lý cụ thể. Mới đây nhất, trong tờ trình Chính phủ về dự án bổ sung, sửa đổi một số điều Luật Đất đai 2013, Bộ Tài Nguyên và Môi trường (TN&MT) đã đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở, trong đó có loại hình condotel.

Xoay quanh hai phương án này và những câu chuyện liên quan đến pháp lý của condotel trong suốt thời gian qua, Cà phê cuối tuần này sẽ cùng các chuyên gia bàn về giải pháp phát triển loại hình này một cách bền vững, đảm bảo tính minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản 2018.

Thiết kế: Thế Công.

Xin giới thiệu các vị khách mời: Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa; TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính ngân hàng; Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM; ông Trần Đạo Đức, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO Group.

PV: Loại hình condotel đang là xu hướng “hot” trên thị trường bất động sản nhưng đến nay, vẫn chưa có hành lang pháp lý quy định cụ thể. Bởi vậy, khi phát triển condotel đã xảy ra nhiều bất cập, thậm chí là chuyện loại hình này bị biến tướng cùng với nhiều rủi ro khác. Thưa ông Nguyễn Ngọc Thành, quan điểm của ông về câu chuyện này như thế nào?

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Condotel là loại hình sản phẩm đặc thù của thị trường bất động sản và đang được các nhà phát triển lựa chọn làm sản phẩm “mũi nhọn” cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay. Tuy nhiên, phát triển sản phẩm condotel đang phải đối diện với nhiều bất cập.

Trước hết, đó là yếu tố pháp lý về mục đích sử dụng đất. Không thể coi condotel như những căn hộ của khu nhà ở được vì mục đích sử dụng đất hầu hết là đất dịch vụ (không phải là đất ở), thời hạn sử dụng đất là hữu hạn theo từng dự án.

Ông Nguyễn Ngọc Thành.

Thứ hai là quản lý condotel, do chưa có Quy chuẩn kỹ thuật và Quy định về quản lý sử dụng condotel nên các dự án phát triển condotel phải vận dụng các quy định hiện hành, sự vận dụng này chứa đựng yếu tố rủi ro cao.

Thứ ba là cam kết trả lãi và thực thi cam kết trả lãi. Đây là một trong những chính sách bán hàng có sức hấp dẫn đặc biệt. Tuy nhiên, trong thực tế kinh doanh, những rủi ro có thể xảy ra bất cứ lúc nào, khi đó những cam kết có được đảm bảo không? Và đảm bảo như thế nào? Đây là vấn đề cần làm rõ khi người mua uỷ quyền khai thác cho người bán, những yếu tố pháp lý liên quan đến uỷ quyền này cũng là những vấn đề không thể không xem xét kỹ lưỡng trong thoả thuận giữa các bên.

Bên cạnh đó, sau thời hạn trả lãi cố định thường là điều kiện chia lãi theo tỷ lệ. Vấn đề cần quan tâm là làm sao xác định được lãi thực và kiểm soát được chi phí quản lý vận hành thì việc chia lãi theo tỷ lệ mới đảm bảo theo cam kết giữa các bên.

PV: Hiện nay có nhiều doanh nghiệp đổ tiền vào đua nhau xây dựng condotel để bán, tạo ra một cuộc chạy đua lợi nhuận. Thưa ông Trần Đạo Đức, về phía doanh nghiệp, theo ông đối với cam kết lợi nhuận, phải có sự kiểm soát như thế nào để đảm bảo chủ đầu tư sẽ thực hiện được cam kết này và khách hàng thì không phải ăn “bánh vẽ”?

Ông Trần Đạo Đức: Theo tôi, dưới góc độ của nhà phát triển, cần cân nhắc tỷ lệ sản phẩm đưa vào rổ cam kết và mức cam kết phù hợp với năng lực của mình, đủ sức cạnh tranh với thị trường.

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, hiện chưa có quy định bắt buộc phải bảo lãnh cho phần cam kết đối với sản phẩm này nên thường thì nhà phát triển không bảo lãnh vì liên quan đến chi phí và năng lực nội tại. Cá nhân tôi ủng hộ tìm ra giải pháp phù hợp như bắt buộc có bảo lãnh ngân hàng để vừa đảm bảo lợi ích của khách hàng, vừa thanh lọc các nhà phát triển.

Ông Trần Đạo Đức.

Đối với khách hàng, cần có lựa chọn thông minh như chọn các nhà phát triển có thương hiệu, có mức cam kết lợi nhuận phù hợp (bằng hoặc cao hơn một chút so với lãi suất ngân hàng), không nên tham mức lợi nhuận quá cao, sẽ rủi ro. Lựa chọn sản phẩm tại các địa điểm có tiềm năng tăng giá trị, có các cơ chế vượt trội và khả năng kết nối quốc tế. Đặc biệt, các sản phẩm thuộc các dự án có nhà quản lý quốc tế hàng đầu. Ngoài những lợi thế của họ như đã nói ở trên, họ thường khống chế số lượng căn hộ condotel cho bán để kiểm soát quyền quản lý.

PV: Ông Trần Đình Quý có đồng tình với quan điểm này của ông Trần Đạo Đức?

Ông Trần Đình Quý: Để hạn chế rủi ro cho khách hàng, tôi cho rằng phải có ràng buộc. Đối với vấn đề cam kết lợi nhuận, về mặt lâu dài cũng phải đưa vào luật và có 1 bên thứ 3 làm trọng tài, là ngân hàng để đảm bảo rằng nếu chủ đầu tư không thực hiện được thì ngân hàng đứng ra chi trả cho khách hàng bằng tài sản, dòng tiền mà chủ đầu tư lấy làm cam kết, bảo đảm. Làm được việc này thì condotel sẽ phát triển lành mạnh hơn. Các cấp chính quyền hãy coi mô hình condotel, biệt thự nghỉ dưỡng là một loại đất ở để khách hàng an tâm về tính pháp lý. Còn trong quá trình vận hành khai thác, nên đưa vào Luật Du lịch.

PV: Thưa LS. Trần Đức Phượng, dự thảo của Bộ TN&MT đưa ra mới đây, để thu hút đầu tư và giải quyết các bất cập hiện hữu bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, và coi đất xây dựng các dự án condotel là đất ở. Theo ông, đó có phải là giải pháp tối ưu?

TS. Trần Đức Phượng: Có thể khẳng định nhu cầu của thị trường hiện nay đối với các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rất lớn và là kênh đầu tư với lợi nhuận hấp dẫn. Do đó, cần xây dựng và phát triển đúng mô hình để loại hình này phát triển bền vững.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Hai giải pháp mới đây của Bộ TN&MT đều bất ổn, chưa xác định rõ ràng mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch hay kinh doanh bất động sản. Do chưa xây dựng đúng nội hàm, bản chất của condotel, officetel, resort hay thiếu một tên tiếng Việt nên cả hai giải pháp của Bộ TN&MT trình đều không phù hợp và không mang tính khả thi.Luật sư Trần Đức Phượng.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua chỉ có mục đích khiến giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu và tạo sức hút cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Ngược lại, khi công trình hoàn thành thì quyền sở hữu của người mua gần như bị tước bỏ.

Chủ đầu tư với tư cách nhà quản lý bất động sản được độc quyền trong việc khai thác sử dụng, đồng thời còn thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Kéo theo đó, hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng được đặt ra. Nếu chủ đầu tư dự án có năng lực yếu kém, liệu người mua có quyền thay nhà quản lý khác? Và nếu như thế thì phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ thuộc về ai?

Ở góc độ pháp lý, quyền sở hữu theo pháp luật dân sự gồm: Quyền chiếm hữu; quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Tuy vậy, condotel ra đời với quyền sở hữu bị khiếm khuyết; trên giấy tờ, người mua được sở hữu nhưng thực tế lại bị tước hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng.

PV: Có quan điểm cho rằng, không thể vì gặp khó trong vấn đề quản lý mà “cấm” loại hình này phát triển. Và trong năm 2018, nếu luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được thông qua, các khu vực như Vân Đồn, Phú Quốc sẽ thu hút các dự án bất động sản về du lịch hơn nữa (trong đó có condotel). Vậy theo các chuyên gia, trước khi condotel được công nhận chính danh, chúng ta cần có biện pháp nào để đảm bảo việc quản lý loại hình này được thực hiện một cách chặt chẽ, hạn chế tối đa rủi ro đến với khách hàng, cũng như kiểm soát được hoạt động đầu tư xây dựng “ồ ạt”?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Về mặt pháp lý, condotel vẫn chưa có những định nghĩa cụ thể. Theo đó, những cam kết về lợi nhuận cố định có thời hạn xác định (thường là lãi suất 10%/năm trong 10 năm) ai sẽ đảm bảo? Trong hợp đồng lại không có một chế tài nào thì phải xử lý chủ đầu tư như thế nào?

TS. Nguyễn Trí Hiếu.

Theo tôi, đối với một sản phẩm đặc biệt như condotel cần hợp thức hóa. Khi đó, Chính phủ phải rà soát lại toàn bộ hạng mục thuế phí liên quan đến việc khắc phục những tác động từ môi trường, chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch sang đất ở. Tiếp đó là tính toán lại chi phí đền bù giải tỏa đất của dân để xác định xem phí đó chủ đầu tư hay Nhà nước trả?

Bên cạnh đó là vấn đề hành lang pháp lý cho condotel cần có quy định cụ thể, có định danh, có chứng nhận sử dụng. Nhiều dự án có thể cam kết sổ đỏ nhưng nếu như rao bán lại thì chưa chắc các hợp đồng mua bán sẽ được công chứng. Bởi vậy, hoàn thiện khung pháp lý, hợp thức hóa sản phẩm là giải pháp hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư cũng như ngăn chặn việc thị trường phát triển ồ ạt.

Ông Trần Đình Quý: Có một số thông tin cho rằng việc phát triển ồ ạt condotel dẫn đến sự bão hòa nguồn cung. Tuy nhiên, trước khi đưa ra nhận định này, tôi nghĩ phải có sự tham khảo cơ sở dữ liệu thông tin một cách thận trọng.

Bởi chỉ cần tính toán sơ bộ sẽ thấy, năm nay, Việt Nam đón được hơn 11 triệu lượt khách du lịch quốc tế, vượt rất nhiều so với những năm trước đây. Riêng Nha Trang năm nay đón gần 2,2 triệu lượt khách quốc tế. Điều này chứng minh tốc độ phát triển của Việt Nam nhưng so với các nước Đông Nam Á vẫn còn thấp hơn rất nhiều. Tuy nhiên, nếu biết khai thác tốt tiềm năng du lịch, dịch vụ thì trong tương lai, lượng khách đến với các tỉnh ven biển sẽ rất đông. Khi đó, lượng phòng sẽ thiếu. Thậm chí, nếu so sánh với đầu vào hiện tại và con số khách du lịch đến Việt Nam hiện nay cũng sẽ thấy lượng phòng đang thiếu rất nhiều. Do đó, condotel phát triển là quy luật tất yếu của thị trường.

Ông Trần Đình Quý.

Trên thế giới, loại hình condotel đã phát triển rất lâu và có sự nghiên cứu kỹ. Trong khi đó, tại Việt Nam chỉ mới phát triển trong 2 – 3 năm gần đây, cho nên việc lúng túng về luật, cơ chế khai thác quản lý, là chuyện hết sức bình thường. Chúng ta không nên nhìn góc độ đó để rồi lo lắng thái quá và có những nhận định không mấy thiện cảm với loại hình này. Thay vào đó, cần ngồi lại với nhau, xem xét rằng diễn biến phát triển condotel có vướng mắc gì để tháo gỡ.

Không nên vì luật chưa có mà cấm loại hình này, bởi có những sản phẩm thị trường phát triển theo quy luật tự nhiên. Từ đó luật đưa ra để đảm bảo sự phát triển bền vững. Trong thời gian chưa đưa ra luật, các cấp chính quyền cần công bố rộng rãi, công khai các thông tin chính thống qua các website cũng như chuyên gia của Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam... và các hiệp hội tại các địa phương để khách hàng khi đầu tư vào phân khúc này sẽ nắm được tính pháp lý của các dự án.

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Mặc dù còn những bất cập, nhưng không vì vậy mà phân khúc condotel ngừng phát triển. Sự ra đời và phát triển condotel phản ánh những yếu tố tích cực của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng. Với những bất cập hiện có cần được các cơ quan quản lý nghiên cứu để đề xuất điều chỉnh hoặc bổ sung các quy định hiện hành nhằm khắc phục những bất cập và hỗ trợ cho các dự án tiếp tục được phát triển. Đồng thời, nhà phát triển condotel phải công bố thông tin đầy đủ về dự án; các nhà đầu tư nên xem xét kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý của dự án trước khi quyết định đầu tư.

LS. Trần Đức Phượng: Theo tôi, điều quan trọng hiện nay là cần phân chia loại hình bất động sản thành những nhóm cơ bản để xây dựng mô hình và có những quy định phù hợp. Dựa vào mục đích sử dụng bất động sản có thể phân chia thành bất động sản du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, trong mỗi khu bất động sản có thể có các tòa nhà cao tầng, căn nhà riêng lẻ (biệt thự, nhà liên kề). Tuy nhiên, cần căn cứ vào quyền sở hữu từng loại bất động sản sẽ có những chính sách riêng.

Đối với loại hình khu bất động sản du lịch, không nên cho phép việc phân chia, chuyển nhượng các căn hộ, căn nhà riêng lẻ nhằm mục đích đảm bảo quyền sở hữu toàn vệ và quyền quản lý toàn khu để phát triển các dự án du lịch. Việc phân chia quyền sở hữu ở những dự án này sẽ tiềm ẩn những tranh chấp do vướng quyền sở hữu riêng, quyền sở hữu chung,… Có thể phát triển theo mô hình công ty sở hữu và quản lý khu du lịch, các nhà đầu tư sẽ mua phần vốn góp (Công ty TNHH) hoặc cổ phần (Công ty cổ phần).

Đối với loại hình khu bất động sản nghỉ dưỡng, có thể cho phép việc phân chia, chuyển nhượng các căn hộ, căn nhà riêng lẻ cho người có nhu cầu. Tuy nhiên, về mặt quản lý thì không cho phép việc lưu trú (như cơ sở lưu trú: khách sạn, nhà nghỉ) mà phải quản lý dưới dạng đăng ký dài hạn (tạm trú). Nếu cơ sở kinh doanh mua hoặc thuê một phần riêng biệt trong khu nghỉ dưỡng này từ các chủ sở hữu thì vẫn có thể đăng ký hoạt động kinh doanh lưu trú (khách sạn, nhà nghỉ) nếu đáp ứng các điều kiện của cơ sở lưu trú (chuyển sang loại hình bất động sản du lịch).

Để đạt được mục đích vừa phát triển du lịch và đảm bảo quyền lợi của người đầu tư thì mô hình người mua cùng góp vốn vào doanh nghiệp là chủ sở hữu bất động sản có thể tham khảo. Doanh nghiệp có thể tự khai thác hoặc giao quyền quản lý cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp về khách sạn để tạo ra lợi nhuận. Người góp vốn vẫn có quyền hưởng lợi từ việc chia lợi nhuận, cổ tức hay chuyển nhượng toàn bộ phần vốn, cổ phần cho người khác. Đối với những dự án condotel đã và đang triển khai, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và thỏa thuận với người mua theo hướng giải quyết trên.

Còn nếu bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng cho mục đích lưu trú dài ngày, có thể xếp đất xây dựng loại hình này vào đất thương mại dịch vụ, người mua được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn dự án như phương án 2 của Bộ TN&MT. Tuy nhiên, loại hình này không được kinh doanh lưu trú như các khách sạn. Đồng thời, cần có quy định pháp luật về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong tòa nhà và khu đất.

Ông Trần Đạo Đức: Hiện luật pháp của chúng ta đã đầy đủ để quản lý căn hộ và khách sạn nhưng vì là mới phát sinh nên chưa đầy đủ cho loại hình 2 trong 1 này. Chính phủ và các bộ, ngành đều ủng hộ cho loại hình sản phẩm này phát triển và sẽ sớm ban hành các quy định, thậm chí trình Quốc hội sửa đổi luật để quản lý. Khi đó, không chỉ khách hàng mà các bên liên quan đều giảm thiểu rủi ro.

Hiến pháp nước ta quy định rõ là người dân và doanh nghiệp được làm, được kinh doanh những gì luật pháp không cấm. Không có luật nào nói là cấm condotel nên sản phẩm này được hiểu là hợp hiến. Nhà nước ta là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa nên tôi nghĩ sẽ không cấm. Muốn quản lý nó, trước hết, phải hoàn thiện pháp lý cho nó. Khi có đầy đủ các luật và các văn bản dưới luật, các tiêu chuẩn, quy chuẩn thì loại hình này sẽ đi vào khuôn phép, tránh rủi ro cho các bên trong đó có khách hàng.

Xin chân thành cảm ơn các quý vị!