Parkson liên tiếp đóng cửa, JLL vẫn khẳng định BĐS bán lẻ đầy tiềm năng

'Parkson không thể đứng một mình nữa'

Tại buổi họp báo Triển vọng thị trường Bất động sản (BĐS) 2019 của JLL mới đây, một phóng viên đặt câu hỏi: Những năm gần đây có một số trung tâm thương mại của Parkson liên tiếp đóng cửa, từ thực trạng này JLL nhận định ra sao về thị trường bán lẻ và phân khúc BĐS này của Việt Nam?

Trả lời câu hỏi này, bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam cho biết, không chỉ trong năm qua mà cách đây vài năm, một số trung tâm thương mại (TTTM) của Parkson hoạt động không hiệu quả nên đã lần lượt đóng cửa. Những trung tâm đóng cửa đầu tiên là từ Hà Nội (Parkson Keangnam Landmark, Parkson Thái Hà) sau đó đến các trung tâm tại TP HCM (Parkson Paragon tại quận 7, Parkson Plemington tại quận 11 và Parkson Cantavil tại quận 2).

Theo bà Trang Bùi, dù hệ thống Parkson liên tiếp đóng cửa nhiều TTTM nhưng nhìn chung ngành bán lẻ và cho thuê BĐS bán lẻ đều vẫn còn rất nhiều tiềm năng.

“Parkson Paragon ở Phú Mỹ Hưng đóng cửa sau khi có một đơn vị bán lẻ mới gia nhập vào thị trường tại đây. Điều này chứng tỏ vị trí mà Parkson chọn là tốt, nhưng cách thức lựa chọn và mua sắm của người dân đã thay đổi. Các TTTM của Parkson thường rộng chỉ khoảng 10.000 – 20.000 m2, diện tích này quá nhỏ. Theo xu hướng mới, Parkson không thể đứng một mình là chủ một TTTM nữa, họ chỉ có thể trở thành một trong những khách thuê trong một TTTM lớn để đem lại sự lựa chọn đa dạng hơn cho khách hàng…”, bà Trang Bùi phân tích.

Đây là xu hướng tất yếu. Nếu Parkson lựa chọn những vị trí ngoài trung tâm, không thuận lợi cho giao thông thì sẽ là điểm rất hạn chế bởi ngày nay tất cả mọi người đều có thể mua sắm chỉ trong vòng 5 phút với các app mua sắm trực tuyến như Lazada, Tiki…

Đại diện JLL thông tin, năm 2019, nguồn cung BĐS bán lẻ của TP HCM tăng đáng kể ở những khu vực quận huyện ngoài trung tâm (quận 1). Ví dụ ở quận 2 có TTTM Estella Place mới mở cửa đã ngay lập tức được lấp đầy với khách thuê là rất nhiều thương hiệu. Lần đầu tiên ở TP HCM có một TTTM có thiết kế với nhiều không gian xanh, thậm chí tại toilet của trung tâm này còn được trang trí bằng hình ảnh muôn thú để thu hút sự quan tâm, thích thú của khách mua sắm là các hộ gia đình…

“Các chủ đầu tư phải có hoạch định từ ban đầu về thiết kế TTTM của mình. Estella Place mở cửa ở một thị trường có mức cạnh tranh cao như quận 2 mà vẫn thành công (tỷ lệ lấp đầy đạt 85% ngay tại thời điểm khai trương) chứng tỏ đối với những vị trí ngoài trung tâm, chủ đầu tư cần nghiên cứu để tạo điểm nhấn đặc biệt cho TTTM của mình so với các TTTM khác nhằm thu hút khách thuê lấp đầy dự án”, bà Trang nói.

Đánh giá về triển vọng của phân khúc BĐS bán lẻ trong năm 2019, Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung mới năm tới vẫn có những không phải tất cả sẽ được lấp đầy nhanh chóng. Ví dụ ở khu vực Tân Bình, các chủ đầu tư chỉ tập trung phủ lấp tòa nhà ngay lập tức nhưng vẫn gặp trở ngại. Đặc thù của ngành BĐS bán lẻ là hiệu quả hoạt động liên quan đến người tiêu dùng, người tiêu dùng phải đến TTTM thì hoạt động của TTTM đó mới thành công được. Vì vậy, để thành công thì bản thân TTTM đó phải thu hút khách đến trung tâm của mình.

Bà Trang nhận xét: “Ở khu vực ngoài trung tâm, có nhiều TTTM vẫn chưa phủ lấp hết và các chủ đầu tư này đang trăn trở dự kiến chuyển đổi công năng sang chức năng khác. Xu hướng này có thể vẫn sẽ tiếp tục trong năm 2019. Hiện hệ thống bán lẻ Watson hay Lẩu Hai Di Lao mới vừa gia nhập vào thị trường Việt Nam, họ đang có kế hoạch thuê diện tích mặt bằng bán lẻ khá lớn…”.

Mặt bằng bán lẻ TP HCM tăng cung, tỷ lệ lấp đầy và giá cũng tăng

Quý IV, TTTM Estella Place được chính thức đưa vào hoạt động, cung cấp hơn 37.000 m2 sàn cho thị trường BĐS bán lẻ TP HCM. Đây là TTTM lớn thứ hai trong khu vực quận 2, chỉ sau Vincom Megamall.

Đến cuối năm 2018, tổng nguồn cung bán lẻ TP HCM tăng và đạt mức hơn 1 triệu m2. Riêng năm 2018, thị trường đã tăng thêm 138.600 m2 sàn xây dựng, đến từ ba dự án lớn là Vạn Hạnh Mall, Vincom Center Landmark 81 và Estalla Place. Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận ba đơn vị ngừng kinh doanh và chuyển đổi công năng gồm Parkson Flemington, Parkson Cantavil và RomeA.

Nguồn cung và nguồn cầu diện tích BĐS bán lẻ TP HCM trong quý IV/2018.

Báo cáo của JLL công bố mới đây cho rằng, mặc dù có nguồn cung mới gia nhập thị trường và có hai TTTM đang tái cơ cấu (Bitexco ở quận 1 và Pandora ở Tân Phú), tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn tăng nhẹ 34 điểm %. Điều này cho thấy nhu cầu khả quan trên thị trường. Các khách thuê ngành hàng ăn uống và giải trí tiếp tục là những khách thuê hoạt động tích cực và đạt hiệu quả.

Giá thuê toàn thị trường đạt khoảng 47,6 USD/m2/tháng, tăng 0,9% theo quý và tăng 2,8% theo năm. Các TTTM ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đều bố trí lại mặt bằng và điều chỉnh giá thuê cao hơn để chào đón các khách thuê mới, khiến giá thuê tăng ở cả hai khu vực.

JLL dự kiến, năm 2019 sẽ chào đón nguồn cung mới dồi dào, khoảng 390.000 m2 sàn xây dựng từ 12 dự án đến từ khu vực ngoài trung tâm. 10 trong số 12 dự án đó là các khối đế bán lẻ trong dự án phức hợp. Những khách thuê yêu cầu diện tích lớn như không gian linh hoạt, phòng khám, giáo dục, giải trí… sẽ tiếp tục lấp đầy diện tích trống ở các tầng trên của nhiều trung tâm bán lẻ - khu vực thu hút lượt khách thấp hơn các tầng bên dưới.

Trong khi ở khu vực trung tâm, các thương hiệu bán lẻ nước ngoài vẫn mong muốn mở cửa hàng tại đây, thì ở khu vực ngoài trung tâm, hiệu suất của các trung tâm bán lẻ sẽ cao hơn nhờ vào sự cải thiện của cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh và mô hình kinh doanh mới.

Xem thêm BĐS bán lẻ TP HCM: Cung tăng - cầu giảm, vì sao giá thuê vẫn tăng? BĐS bán lẻ TP HCM: Cung tăng - cầu giảm, vì sao giá thuê vẫn tăng?