Những xu hướng định hình thị trường bất động sản 2021

Theo JLL Việt Nam, năm 2020, đại dịch COVID-19 đã làm lung lay hầu hết mọi doanh nghiệp, và bất động sản có lẽ chính là ngành có nhiều thay đổi lớn nhất. Thiệt hại từ các tòa nhà văn phòng, khách sạn và trung tâm mua sắm im ắng trong thời gian hạn chế đi lại và giãn cách xã hội đã trở thành đề tài của các cuộc trò chuyện kinh doanh vượt xa lĩnh vực bất động sản thương mại.

Bước sang năm 2021, JLL dự báo sẽ có 5 xu hướng để duy trì sự phát triển thị trường bất động sản.

Đô thị trong đô thị

Khái niệm "đô thị trong đô thị" hay "bất động sản tích hợp", thường được dùng cho những dự án quy mô lớn. 

Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trưởng thành, người mua nhà ngày càng quan tâm hơn đến môi trường sống lành mạnh và bền vững để "an cư" hơn là một không gian để ở đơn thuần.

Các nhà phát triển vì vậy cũng bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng cách kiến tạo các khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái gây ra bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu.

Chuyên gia JLL cho biết, điểm cộng của bất kỳ dự án quy mô lớn nào là khả năng cung cấp một loạt các loại nhà ở cho nhiều nhóm người mua tiềm năng khác nhau, từ đó tạo ra sự đa dạng trong thành phần dân cư. 

Thử nghiệm làm việc từ xa làm thay đổi ngành văn phòng

Một năm với nhiều giới hạn hàng loạt buộc mọi người phải làm việc tại nhà cho thấy nhiều loại công việc hoàn toàn có thể được thực hiện từ xa, thúc đẩy các công ty áp dụng các mô hình làm việc mới. Sự thay đổi đã được tiến hành ở nhiều doanh nghiệp, nhưng cũng giống như nhiều thứ khác, quá trình này đã tăng tốc nhờ COVID-19.

Ông Paul Fisher, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết: “Vào năm 2020, cuộc thử nghiệm mô hình làm việc tại nhà đã diễn ra trên toàn cầu và cho thấy rằng tận dụng công nghệ sẽ giúp các doanh nghiệp tiếp tục hoạt động hiệu quả”.

Thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần và kho bãi 

Thương mại điện tử là một động lực lớn cho nhu cầu bất động sản hậu cần. Việt Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. 

JLL cho biết, trong những năm gần đây, chuỗi cung ứng ngày càng tập trung phục vụ người tiêu dùng, tốc độ giao hàng đã luôn là một trong những yếu tố chính trong quyết định mua hàng. Với tình hình dịch bệnh bất ổn, ngaỳ càng nhiều khách hàng chọn cách đi chợ online, thúc đẩy nhu cầu kho trữ lạnh cho thực phẩm và các mặt hàng nhu yếu phẩm khác.

So với các hoạt động hậu cần truyền thống, thương mại điện tử sử dụng nhiều lao động hơn và đòi hỏi nhiều không gian kho bãi hơn gấp ba lần. Đó là một phần yếu tố thúc đẩy sự gia tăng nhu cầu của các nhà đầu tư đối với bất động sản công nghiệp trên toàn thế giới.

Doanh nghiệp vẫn giữ hướng đi "xanh" và bền vững

Khi quỹ tài chính trở nên eo hẹp, các sáng kiến bảo vệ môi trường có lẽ là một trong những phần đầu tiên bị gạch bỏ trong kế hoạch phát triển của nhiều công ty. Nhưng bất chấp những thời điểm khó khăn phía trước, các công ty và nhà đầu tư được kỳ vọng vẫn sẽ đưa ra những lựa chọn "xanh".

Theo JLL, trong lĩnh vực bất động sản, các tài sản có xếp hạng ESG (môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp) cao có thể đạt được mức phí thuê tăng lên đến 33% so với các tòa nhà không có chứng nhận xanh tương đương. .

Nhà đầu tư hướng về ngành y tế và chăm sóc sức khỏe 

Mỗi nước đi của các nhà đầu tư trong thời kỳ điểm kinh tế khó khăn luôn được theo dõi chặt chẽ. Vào năm 2021, sự quan tâm nhà đầu tư đang ngày càng tăng đối với các lĩnh vực quan trọng trong cuộc khủng hoảng y tế. 

JKK cho rằng, tài sản hậu cần vốn đã là một trong những điểm nóng nhất trong những năm gần đây sẽ tiếp tục nhận được sự phân bổ vốn gia tăng trong bối cảnh bùng nổ mua sắm trực tuyến. Trung tâm dữ liệu, bất động sản khoa học đời sống và nhà ở đa gia đình cũng nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư cả trong nước lẫn quốc tế đã nhắm đến mảng hậu cần sức khỏe và y tế, và họ đang cần nhiều kho lạnh có vị trí gần khách hàng hơn để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vắc xin, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm,.... 

"Động lực thúc đẩy ngành kho vận lạnh không chỉ có vậy mà còn là sản phẩm chăm sóc sức khoẻ đặc biệt, đặc biệt là vắc xin COVID-19 và các loại vắc xin khác trong tương lai", JLL nhận định.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở được Công ty Chứng khoán VNDirect công bố mới đây, thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào năm 2021 nhờ các yếu tố như: Kinh tế vĩ mô phục hồi; lãi suất vay mua nhà hợp lý; nguồn cung mới tăng mạnh nhờ nới lỏng chính sách pháp lý. Trong đó, có ba xu hướng sẽ định hình thị trường.

Thứ nhất, bất động sản liền thổ tại các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội sẽ duy trì kết quả khả quan. Theo đó, xu hướng “di cư” đến các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra, chủ yếu do giá bán tại các khu vực này vẫn ở mức thấp hơn, tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm khoảng 4 - 5 năm trước đây.

Do đó, khu vực này hứa hẹn sẽ có tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn các khu trung tâm. Ngoài ra, những dấu hiệu tích cực về hoạt động đầu tư công trong năm 2020, đặc biệt là việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng có khả năng kích cầu bất động sản.

Thứ hai, Bình Dương đang trở thành điểm nóng thu hút đầu tư. Theo các chuyên gia, nguồn cung khan hiếm tại TP HCM và yếu tố hạ tầng phát triển đã thúc đẩy thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh phát triển trong thời gian gần đây.

Trong đó, Bình Dương đang nổi lên như một điểm sáng thu hút vốn FDI trong xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc. Bên cạnh đó, Bình Dương được ví như thủ phủ công nghiệp phía Nam với 28 khu công nghiệp cung cấp xấp xỉ 13.500 ha đất cho thuê, bao gồm: VSIP, Becamex, KCN Việt Hương, KCN Nam Tân Uyên,...

Thứ ba, các thương vụ M&A diễn ra sôi động hơn. Công ty chứng khoán này cho rằng, quá trình phê duyệt pháp lý dự án kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của dịch COVID–19 đã khiến nhiều nhà phát triển có qui mô nhỏ đối mặt với các vấn đề tài chính.

Tuy nhiên, điều này đã tạo cơ hội săn tìm đất cho các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh về tài chính. VNDirect cho biết, hiện có một số dự án từ các công ty lớn hiện đang trong quá trình đàm phán, một số đã hoàn tất đàm phán các điều khoản tài chính quan trọng trong quý IV vừa qua.

Các thương vụ này kỳ vọng sẽ được hoàn tất trong năm 2021 nhờ các cải tiến trong khuôn khổ pháp lý từ Luật Đầu tư mới năm 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021).