Bất động sản năm 2021: Dòng tiền sẽ quay trở lại

Năm 2020 chứng kiến những tác động của dịch COVID-19 khiến thị trường bất động sản (BĐS) bị suy giảm sự phát triển và thiếu đi lực cầu.

Ở giai đoạn đầu năm 2020, thị trường bị tê liệt bởi hoạt động giãn cách xã hội. Dự án bị ngừng trệ, các sàn giao dịch phải tạm ngưng hoạt động. Phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng gần như bị đóng băng.

Năm vừa qua, mặc dù Chính phủ đã có sự quyết liệt để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn về các quy định pháp luật như ban hành Nghị định 25, Nghị định 146,... nhưng cũng chỉ tháo gỡ được một phần khó khăn. Vướng mắc về pháp luật đã cản trở sự phát triển nguồn cung cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, ở giai đoạn 6 tháng cuối năm, thị trường vẫn có nhiều điểm sáng. Cụ thể, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), nhiều dự án vẫn về đích đúng hạn, nguồn cung mới vẫn đạt gần 60.000 sản phẩm (tương đương khoảng 87% so với năm 2019).

Lực cầu tuy giảm nhưng lại thu hút nhà đầu tư ngoài ngành hướng vào, làm tăng khoảng 30% lực cầu đầu tư mới cho thị trường bất động sản. Lực cầu này hay còn gọi là các nhà đầu tư F0.

Bên cạnh đó, đầu tư công tăng mạnh đã thu hút và tăng lực cầu đầu tư vào những tháng cuối năm. 74.500 sản phẩm đã được giao dịch thành công, đạt 50% so với 2019. Tỷ lệ hấp thụ ở một số địa phương rất cao, như TP HCM đạt trên 80%. Giá BĐS ở hàng loạt địa phương đều tăng, có những địa phương tăng rất mạnh.

Dự báo về thị trường BĐS năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARs cho biết, nền kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng trở lại. Dự báo sức cầu hồi phục thị trường BĐS tương đương 70% của năm 2019.

Vị này cho rằng, năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền địa phương mới nhận nhiệm vụ, chắc chắn sẽ có những động thái thúc đẩy phát triển kinh tế, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản để tạo nguồn thu cho địa phương. Nguồn cung chắc chắn sẽ được bơm vào thị trường nhiều hơn, phong phú hơn.

"Thị trường BĐS năm 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, ảo hay bong bóng. Ngược lại sẽ theo hướng ổn định và bền vững hơn năm 2020", ông Đính nhấn mạnh.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào BĐS du lịch sẽ tập trung vào những dự án phát triển hạ tầng du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đa dạng về chức năng cung ứng dịch vụ, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững. Đầu tư BĐS du lịch không chỉ hướng tới biển nữa mà sẽ lan tỏa những vùng có lợi thế rừng núi có khả năng khai thác kinh doanh tốt.

Theo vị chuyên gia này, giá BĐS năm 2021 dự báo sẽ tăng ở mức trên 10% so với năm 2020. Lãi suất ngân hàng có thể giữ ở mức như năm 2020, thậm chí có thể giảm hơn, dẫn đến kích thích đầu tư mạnh hơn.

Bên cạnh đó, động thái tích cực từ các cơ quan Chính phủ năm 2021 sẽ giúp cởi trói cho doanh nghiệp và thị trường. Vốn FDI vào Việt Nam sẽ mạnh hơn trong năm 2021.

Chia sẻ bên lề tại Tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS năm 2021 sẽ tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Thị trường đã bắt đầu phục hồi từ tháng 8/2020. Sắp tới, nếu Việt Nam kiểm soát được dịch COVID-19, cùng với sự ra đời của vắc xin thì đây sẽ là một nhân tố đầu tiên để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển.

Nhân tố thứ hai theo ông Châu đó là thể chế pháp luật đã có sự thay đổi như việc sửa đổi một số luật (Luật Xây dựng,...). Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148 sửa đổi một số điều của Nghị định thi hành Luật Đất đai. Nghị định này tháo gỡ được rất nhiều điểm nghẽn của thị trường,...

Chủ tịch HoREA cho rằng, trong năm 2021, BĐS công nghiệp được hưởng lợi đầu tiên. Tiếp đó là các dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý trong năm 2020.

"Năm 2021, chúng tôi có niềm tin các dự án BĐS vừa túi tiền sẽ được phát triển mạnh mẽ và đó vẫn tiếp tục là phân khúc chủ đạo vì nó đáp ứng được nhu cầu thực của người dân", ông Châu nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, hiện nay, đang có một làn sóng BĐS lan tỏa về tỉnh lẻ. Đây là lợi thế của người đi sau. Trong đó, có một số tỉnh vùng núi phía Bắc, những tỉnh Tây Nguyên, ĐBSCL,... không có lợi thế phát triển BĐS nhưng hiện nay đang có sự dịch chuyển đầu tư ra các tỉnh này.

7 xung lực của thị trường

Cũng tại Tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới", TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường BĐS năm 2021 sẽ có một số xung lực.

Thứ nhất, thị trường đã và đang điều chỉnh rất nhanh và nhạy bén trong thời gian vừa qua.

Thứ hai, thị trường đã điều chỉnh nhanh nhạy theo tình tình dịch bệnh cũng như đưa công nghệ vào bán hàng. Toàn cảnh ngành BĐS 2021 khả quan với tăng trưởng kinh tế dự báo tăng 6,5 - 7% và bình quân 10 năm tới có thể đạt 7%, nếu Việt Nam làm tốt các đột phá đã xác định cho giai đoạn tới.

Thứ ba là vấn đề pháp lý. Một số luật sửa đổi bổ sung như Luật Doanh nghiệp với nhiều điểm mới và được tinh giản đáng kể.

Luật Chứng khoán bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2021 với điểm nhấn là huy động vốn từ người dân bằng cách cho phép hình thành các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, giúp doanh nghiệp bất động sản huy động vốn. Ngoài ra còn có Luật Đầu tư sửa đổi, Luật PPP vừa chính thức có hiệu lực,...

Thứ tư chính là việc dịch chuyển chuỗi cung cứng và chuỗi sản xuất. Trong bối cảnh doanh nghiệp quốc tế tìm đến những vùng đất mới an toàn và rẻ hơn đã tạo ra nhiều cơ hội.

Theo vị chuyên gia này, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản thông báo chuyển nhà máy ra khỏi Nhật Bản thì có tới 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam. Đây là chuyện chưa từng có trước đây với nhiều doanh nghiệp thuộc top đầu ở Nhật Bản.

Thứ năm là nỗ lực giải ngân đầu tư công nhanh. Năm 2020, Việt Nam giải ngân vốn đầu tư công khoảng 467.000 tỷ đồng, tăng 34,5%. Khi kinh tế suy thoái, đầu tư công là kênh đầu tư rất tốt để tạo ra hệ số lan tỏa lớn.

Thứ sáu là chuyển đổi số. Theo ông Lực, với lĩnh vực kinh doanh BĐS, chuyển đổi số có vai trò cực kỳ quan trọng. Công nghệ tạo ra một hệ sinh thái mới với cơ hội tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn.

Xung lực cuối cùng chính là lãi suất. Đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong vòng 15 năm qua. Huy động vốn hiện nay bình quân ở mức 4 - 6% tùy kỳ hạn, còn vay hiện đang ở mức 8 - 10% tùy kỳ hạn, mức độ rủi ro của doanh nghiệp, lĩnh vực,... Nhưng nếu so với thời kỳ khủng khoảng 2011 - 2012, lãi suất cao gấp đôi bây giờ.

Do đó, đây là thời điểm cực kỳ tốt cho các hộ gia đình xuống tiền mua nhà, thuê nhà hay mua để đầu tư.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cảnh báo một số rủi ro như vấn đề pháp lý, diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 và rủi ro liên quan đến đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó là bất ổn tài chính toàn cầu. Ông Lực cho biết, tiền đổ ra cứu vãn nền kinh tế của thế giới rất nhiều. Doanh nghiệp vay nợ nhiều, Chính phủ vay nợ nhiều, quy mô nợ trên thế giới hiện nay tương đương với 359% GDP toàn cầu, gấp 3,5 lần quy mô nền kinh tế toàn cầu.

Ngoài ra, theo ông Lực, lãi suất hiện nay đang ở mức cực kỳ thấp trên thế giới thì nghĩa vụ nợ còn ổn. Nhưng sắp tới nếu lãi suất tăng lên 1 - 3% thì nghĩa vụ nợ sẽ tăng lên, rủi ro với các nền kinh tế toàn cầu sẽ rất lớn.

"Năm nay cơ hội đầu tư cũng rất nhiều. Tuy nhiên, đã đến lúc các doanh nghiệp cần thay đổi mô hình, mô thức kinh doanh của mình", ông Lực nhấn mạnh.