Nhìn lại câu chuyện chuyển đổi nhà ở tái định cư sang thương mại sau lùm xùm tại dự án New City Thủ Thiêm

Thời gian qua thông tin về việc khách hàng mua nhà tại dự án New City Thủ Thiêm "khiếu kiện" một số vấn đề tại dự án này đã gây nóng trên truyền thông, báo chí. Trong đó, một trong những vấn đề đáng chú ý nhất đó là việc khách hàng phản ánh chủ đầu tư không thông tin về tình hình pháp lý thực tế của dự án New City dù họ đã yêu cầu rất nhiều lần.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH xây dựng - thương mại Thuận Việt (sau đây gọi tắt là Công ty Thuận Việt) vẫn chưa chứng minh được đủ điều kiện bán căn hộ tại dự án này theo quy định của pháp luật. Theo các khách hàng, điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đền quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Võ Văn Bé, Chủ tịch HĐTV, Tổng giám đốc Công ty Thuận Việt khẳng định, dự án này đến nay đã được chuyển mục tiêu từ nhà ở tái định cư sang thương mại.

Một góc dự án New City Thủ Thiêm. Ảnh: Website bán hàng của dự án.

Cụ thể, trên cơ sở chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản số 24 ngày 7/3/2018, UBND TP HCM đã ban hành quyết định giao mặt bằng khu đất thực hiện dự án New City (dự án 1.330 căn hộ tái định cư) để chủ đầu tư tiếp tục phát triển theo quy hoạch với mục tiêu thương mại. Đồng thời để Công ty Thuận Việt tạm đóng tiền sử dụng đất đối với khu đất trên.

Ngày 30/3/2018, Ban Quản lý đầu tư - xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm và Công ty Thuận Việt đã thanh lý hợp đồng mua 1.330 căn hộ đã được ký trước đây. Sau đó, Công ty Thuận Việt đã hoàn thành nghĩa vụ tạm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án theo xác nhận số 2267 của Sở Tài chính TP HCM ngày 16/4/2018.

Theo ông Bé, dự án New City là một trong những dự án nằm trong chương trình quy hoạch giải toả của Thủ Thiêm. Theo tính toán của UBND TP HCM, hồi đó có khoảng 16.000 gia đình có đất trong khu Thủ Thiêm cần giải toả. Thành phố tính làm chương trình 12.500 căn hộ, trong đó 75% là tái định cư cho người dân ở đây, còn 25% dự kiến là nhận tiền đền bù và đi. Dự án này vừa dành cho dân Thủ Thiêm, vừa dành cho các dự án giải toả đền bù như Kênh Nhiêu Lộc, Thị Nghè…

Trong chương trình 12.500 căn hộ trên thì tại Bình Khánh chiếm 6.000 căn. Năm 2012, Công ty Thuận Việt về làm 3.550 căn, trong đó Thuận Việt đã bàn giao cho thành phố là 2.220 căn vào tháng 6/2016, còn lại 1.330 căn.

Dự án New City tiền thân là dự án 1.330 căn này - là dự án thứ 2 Công ty Thuận Việt làm cùng TP HCM.

Ông Bé cho biết tiếp, quay lại 2.200 căn hộ Thuận Việt đã hoàn thành và bàn giao cho TP HCM hồi tháng 6/2016, thành phố đã thanh toán tiền, được hơn 50%. Theo hợp đồng của dự án này thì tới tháng 12/2016 Thuận Việt phải bàn giao tiếp 1.330 căn hộ này nữa, để kết thúc hợp đồng về nhà ở của Thuận Việt với thành phố.

Tuy nhiên, vào thời điểm Thuận Việt bàn giao quỹ nhà 2.220 căn, TP HCM rà soát lại toàn bộ quỹ nhà trên 12.500 căn hộ thì thấy quỹ nhà dư rất nhiều. Nguyên nhân là do quỹ nhà xây chậm với tiến độ; thứ 2 là người dân là nông dân được đền bù nhà tái định cư thì lại không thích ở chung cư, người ta muốn nhận tiền để đi mua đất ở quận 9, quận 12 để tiếp tục cuộc sống trồng trọt chăn nuôi.

Thời điểm đó - năm 2016 là năm mà TP HCM khá khó khăn về tài chính, tình hình chung khủng hoảng về địa ốc qua một thời gian dài, nhiều doanh nghiệp địa ốc phá sản… Nguồn vốn TP HCM làm khu 6.000 căn hộ là nguồn vốn vay, khi Thuận Việt bàn giao nhà đợt cuối cùng là 1.330 căn hộ thì thành phố gần như không có khoản để thanh toán nữa. Khoản vay của thành phố với ngân hàng đã đụng hết 15% vốn điều lệ. Cho nên lúc đó TP HCM đã họp hội đồng nhân dân, thông qua thành uỷ… để tìm phương án với 1.330 căn hộ tái định cư này.

Sau đó, TP HCM đã yêu cầu Ban Quản lý đầu tư - xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm thương thảo với nhà đầu tư. Và Công ty Thuận Việt được Ban Quản lý Thủ Thiêm mời lên để giải thích là thành phố không còn vốn để mua lại quỹ nhà do không vay được thêm vốn, nên muốn thương thảo với nhà đầu tư giữ lại số lượng nhà đã xây, thành phố giao đất thu tiền sử dụng đất, nhà đầu tư chuyển dự án này thành dự án thương mại đem bán ra ngoài để thu hồi vốn.

Tháng 2/2017, Thủ tướng có văn bản đồng ý cho TP HCM chuyển đổi dự án 1.330 căn tái định cư sang nhà ở thương mại, chỉ đạo Bộ Xây dựng hướng dẫn TP HCM thực hiện việc này. TP HCM sẽ tính toán tiền sử dụng đất, nhà đầu tư nộp tiền đó, rồi chuyển đổi dự án thành thương mại.

Theo ông Võ Văn Bé, bản thân dự án này ban đầu là phối hợp với thành phố nên mới được ngân hàng cho vay, nhưng khi chuyển dự án này sang mục đích thương mại, thì sẽ khó khăn trong việc vay vốn nên Công ty Thuận Việt không muốn chuyển, tuy nhiên thành phố và Ban quản lý Thủ Thiêm đã thương thảo rất nhiều lần để Thuận Việt chấp nhận chuyển giao dự án thành thương mại.

"Câu chuyện Thuận Việt chuyển dự án tái định cư ở Thủ Thiêm sang dự án thương mại thực sự đã giải toả được cho thành phố một gánh nặng lớn, nếu như không chuyển đổi sang thương mại thì đến nay chi phí tiền lãi vay mà thành phố phải chịu sẽ rất lớn, chưa nói tới những vấn đề khác", ông Bé cho hay.

Từ những diễn giải trên, lãnh đạo Công ty Thuận Việt cho rằng, cơ sở pháp lý để chuyển từ tái định cư sang thương mại tại dự án New City Thủ Thiêm là chuẩn, không có gì sai.

"Dự án này nhà đã xây xong, quỹ nhà không dùng cho mục đích tái định cư mà chuyển qua thương mại. Trong khi trước đó đất xây dự án là đất tái định cư nên tiền thuê đất, thuế đất bằng 0, giờ chuyển qua thương mại thì phải thu tiền sử dụng đất. Nên câu chuyện ở đây là câu chuyện đi ngược, có nhà rồi mới đi làm thủ tục đất để có sổ", ông Bé cho biết.

Đồng thời, ông Bé khẳng định, Công ty Thuận Việt cũng đã hoàn thành nghĩa vụ tạm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án hồi tháng 4/2018.

Theo ông Bé, tại thời điểm 2017, vấn đề thanh tra Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã bắt đầu nóng lên. Việc thanh tra đã làm ảnh hưởng tới một loạt dự án cho nên việc tính giá đất của dự án này bị đình lại. TP HCM lúc đó cho phép Thuận Việt tam nộp tiền sử dụng đất với mục đích là có sổ đỏ, còn sau này có định giá rồi thì sẽ bù hoặc trả lại sau. Pháp lý về chuyển đổi đã hoàn thành từ năm 2017 thì mới bán được căn hộ ra ngoài. Dư án này khác với những dự án khác ở chỗ là đã xây xong nhà, giờ mới quay ngược lại để tính giá đất.

Trả lời PV liên quan tới việc chuyển đổi nhà ở tái định cư sang thương mại tại dự án New City, Luật sư Trương Quốc Hòe, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, câu chuyện chuyển đổi này tại dự án New City là câu chuyện đi theo quy trình ngược. Dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa xác định được giá đất và chủ đầu tư mới chỉ tạm nộp tiền sử dụng đất. Đây là vấn đề không mới trong lĩnh vực quản lý bất động sản của Việt Nam trong thời gian qua.

Thông thường tại các dự án chuyển đổi nhà tái định cư sang thương mại, chủ đầu tư sẽ thực hiện "tạm nộp tiền sử dụng đất" - giống như tiền đặt cọc giữ chỗ. Song trong hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành, không có một quy định nào có khái niệm "tạm nộp tiền sử dụng đất". Vì vậy chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nên dự án chưa thể có sổ đỏ.

Còn trao đổi trên báo chí trước đó, luật sư Nguyễn Thanh Đạm - Đoàn luật sư TP HCM cho hay, dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các căn hộ chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Hợp đồng mua bán nhà trong trường hợp này không có hiệu lực pháp lý.

Ở đây, người mua biết rõ tình trạng pháp lý của căn hộ nhưng vẫn đồng ý mua, tức họ tự nguyện chấp nhận tình trạng đó, đã đóng tiền mua và nhận nhà. Vì vậy, các bên nên đi đến thỏa thuận chung để tiếp tục thực hiện hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Sau khi dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên phải làm lại hợp đồng mua bán căn hộ mới có thể thực hiện tiếp thủ tục cấp giấy chứng nhận từng căn hộ cho khách hàng.

"Hiện nay, nếu có tranh chấp, hợp đồng mua bán căn hộ trước đây có khả năng bị tòa án tuyên vô hiệu. Lúc đó, chủ đầu tư sẽ trả lại tiền và khách hàng trả lại nhà. Như vậy khách hàng sẽ chịu thiệt thòi bởi phải chịu nhận lại tiền theo giá mua nhà trước đây, trong khi giá trị căn hộ hiện tại có thể cao hơn", Luật sư Đạm nhận định.