[Nhìn lại 2024] Đấu giá đất và cơn điên loạn giá nhà Hà Nội

Cơn điên loạn giá nhà Hà Nội

Ngay từ cuối năm 2023, nhiều chủ đầu tư tại miền Bắc đã nhận xét giá chung cư Hà Nội đang leo thang, không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau một năm và tiếp tục được dự báo tăng ít nhất 10% trong năm 2024.
Nhiều dự án mới lần lượt được tung ra thị trường Hà Nội với giá bán phổ biến trên 70 triệu đồng/m2, vượt xa so với mức 30 - 40 triệu đồng/m2 trước đó. Thậm chí một số dự án có giá bán 100 - 130 triệu đồng/m2 như ở Đông Anh hay 165 - 270 triệu đồng/m2 ở Tây Hồ. 

Giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội khoảng 56 triệu đồng/m2, dần đuổi kịp với thị trường TP HCM là 62 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise Homes… đều lần lượt phát đi thông báo điều chỉnh tăng giá so với mức giá khảo sát hiện hành.

Nếu ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội và TP HCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2 thì sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội đạt 70%, vượt cả TP HCM là 55%.

Tính riêng giai đoạn quý I/2023 - quý IV/2024, tăng trưởng giá chung cư Hà Nội là 58%, trong khi TP HCM chỉ tăng 17%, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn. “Ngáo giá”, “thổi giá”, “FOMO”… là những cụm từ được nhắc đến nhiều nhất khi nói về thị trường trường chung cư Hà Nội từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024.

Diễn biến thị trường chung cư Hà Nội và TP HCM

Giá bán các dự án mới tại Hà Nội và TP HCM

Nhiều chuyên gia đưa ra các quan điểm trái chiều về “cơn điên loạn giá nhà Hà Nội”. Có người cho rằng thị trường Hà Nội đang quay lại với mức giá đáng lý ra phải có sau thời gian bị tắc để đuổi kịp thị trường TP HCM.

Một giám đốc sàn môi giới phía Bắc cho rằng thị trường chung cư Hà Nội tăng giá mạnh trong thời gian qua là điều đương nhiên vì chi phí xây dựng tăng, hạ tầng ngày càng phát triển, tình trạng khan hiếm nguồn cung đã xảy ra trong nhiều năm và gần như không có sản phẩm mới trên thị trường.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, có hai nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội là nguồn cung hạn chế và nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao, lực cầu không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam.

Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thiên Khôi, cho rằng “thực trạng ở Hà Nội chỉ tăng về giá, còn khối lượng giao dịch vẫn ở mức thấp và chưa tương xứng với quy mô của thị trường. Có một dòng tiền nhất định đã tác động vào lượng hàng thứ cấp, dẫn đến hiện tượng domino của các mặt hàng khác như nhà phố, đất nền xung quanh tăng giá theo. Các chủ đầu tư cũng có nguyện vọng tăng giá nên hình thành mặt bằng giá bán mới của hàng sơ cấp. Những lý do này làm cho thị trường bất động sản Hà Nội vừa rồi nóng bất thường”.

Đất nền Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai… dậy sóng

(Ảnh: Di Anh).

Từ cuối năm 2023, những khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Sóc Sơn, Ba Vì, Mê Linh… đã bắt đầu tổ chức đấu giá hàng trăm lô đất mỗi phiên nhưng trong tình trạng ế khách.

Cho đến khi cơn sốt chung cư chưa kịp hạ nhiệt vào đầu năm nay thì đất nền vùng ven Hà Nội bắt đầu dậy sóng, khởi điểm là huyện Hoài Đức. Chỉ trong vòng vài tháng, nhiều lô đất đã tăng thêm 15 - 20 triệu đồng/m2, kéo lượng lớn môi giới, nhà đầu tư đổ dồn về khu vực này.

Tiếp đó, phiên đấu giá đất ở Thanh Oai với gần 5.000 hồ sơ đăng ký và diễn ra xuyên đêm đã mở màn cho hàng loạt phiên đấu giá đất ở Thạch Thất, Sóc Sơn… sau đó. Lô đất trúng cao nhất có giá trên 100 triệu đồng/m2, trong khi giá khởi điểm chưa đến 12,6 triệu đồng/m2. Các lô đất còn lại có giá trúng cao gấp 6 - 8 lần giá khởi điểm và phần lớn giá trúng của các lô đất đều cao hơn 2 - 4 lần so với mặt bằng giá rao bán phổ biến trên thị trường.

“Giá này ảo quá”, “không thể tin được” là những ý kiến mà người trong nghề hoặc người dân sinh sống tại khu vực đó nói về giá đất được đấu trúng. Ngoài việc giá trúng hàng trăm triệu đồng/m2, cao gấp hàng chục đến hàng trăm lần giá khởi điểm, các phiên đấu giá đất còn ghi nhận có nhiều “tay to” gom nhiều lô. Mối lo bỏ cọc sau đấu giá hiện hữu bởi khu vực được đưa ra đấu giá chưa phát triển về cơ sở hạ tầng.

Chỉ sau Thanh Oai 10 ngày, Hoài Đức chứng kiến phiên đấu giá 19 lô đất với 1.100 hồ sơ đăng ký, kéo dài 18 tiếng từ 8 giờ sáng hôm trước đến 4 giờ sáng hôm sau. Sau hàng chục vòng, giá trúng cao nhất vượt 133 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần mức giá khởi điểm. Nhiều lô đất được sang tay với giá 300 - 500 triệu đồng/lô tùy diện tích, vị trí ngay sau phiên đấu giá.

Những phiên đấu giá đất tại Mê Linh, Hà Đông, Thạch Thất… sau đó vẫn ghi nhận mức giá trúng rất cao, có nơi trên 100 triệu đồng/m2, kéo dài đến tối và có rất đông môi giới, khách hàng đến dự.

Sau mỗi đợt sốt giá nhà và đấu giá đất vùng ven, Hà Nội đã vào cuộc rà soát những dấu hiệu bất thường. Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết có ba nguyên nhân chính: Quy định tại bảng giá đất và khung giá đất có sự chênh lệch trong giai đoạn giao thoa giữa luật cũ và mới; người tham gia mang tính đầu cơ và có hiện tượng thổi giá, sau đó bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường. Bộ Xây dựng cũng xác định có hiện tượng 'cò' thông đồng bỏ cọc đấu giá đất trục lợi.

Gần đây nhất, 5 người tham giá trả giá 30 tỷ đồng/m2 trong phiên đấu giá đất ở Sóc Sơn đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội tạm giữ để điều tra về hành vi Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.