Nhiều nước không cấm sở hữu nhiều nhà nhưng tăng chi phí đầu cơ

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, đã đưa ra một số kinh nghiệm quốc tế về chính sách hạn chế đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Theo ông, các nước phát triển thường không đặt nguyên tắc mỗi người chỉ được sở hữu một căn nhà. Người có tiềm lực tài chính và doanh nghiệp vẫn có thể sở hữu nhiều nhà, nhiều đất. Tuy nhiên, hệ thống chính sách được thiết kế để chiến lược mua nhiều tài sản, để trống, không khai thác và chờ tăng giá trở nên tốn tiền, tốn vốn, khó vay hơn và đi kèm rủi ro chính sách.

Singapore: Mua căn thứ hai có thể chịu thuế bổ sung 20%

Trong các ví dụ được luật sư Trương Anh Tuấn đưa ra, Singapore là mô hình sử dụng đồng thời nhiều công cụ, gồm thuế khi mua, thuế tài sản hằng năm, thuế đối với giao dịch bán trong thời gian ngắn, kiểm soát tín dụng, yêu cầu thời gian cư trú tối thiểu với một số loại nhà ở công cộng và nghĩa vụ tiến độ đối với chủ đầu tư.

Công dân Singapore mua căn nhà thứ hai chịu thuế trước bạ bổ sung đối với người mua 20%, từ căn thứ ba trở lên là 30%. Người nước ngoài mua nhà ở chịu mức 60%, trong khi pháp nhân thông thường chịu 65%.

Với một căn nhà thứ hai trị giá 3 triệu SGD, riêng khoảnthuế trước bạ bổ sung đối với người mua 20% đã tương đương 600.000 SGD.

Từ ngày 4/7/2025, Singapore áp dụng thuế trước bạ nhà ở mới đối với trường hợp bán nhà trong vòng 4 năm, với các mức 16%, 12%, 8% và 4% tương ứng theo thời gian nắm giữ.

Đối với nhà không do chủ sở hữu cư trú, thuế tài sản được áp dụng theo các mức 12%, 20%, 28% và tối đa 36% trên giá trị thường niên của bất động sản. Bên cạnh đó, tỷ lệ tổng nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập không vượt quá 55% thu nhập tháng, trong khi tỷ lệ vay trên giá trị tài sản có thể giảm xuống khoảng 15 - 25% trong một số trường hợp người vay đã có nhiều khoản vay bất động sản.

Với chủ đầu tư, đất mua để phát triển từ 5 căn nhà trở lên chịu thuế trước bạ tổng cộng 40%, trong đó 35% có thể được hoàn lại hoặc miễn theo điều kiện, còn 5% không được miễn. Các ưu đãi được gắn với nghĩa vụ phát triển và bán sản phẩm.

Đài Loan đánh thuế theo cách sử dụng nhà

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Đài Loan là một ví dụ đáng tham khảo vì chính sách thuế được thiết kế theo cách sử dụng nhà, thay vì chỉ dựa vào số lượng bất động sản.

Theo mô hình House Tax 2.0 được ông lấy ví dụ, nhà ở duy nhất do chủ sở hữu thực sự sử dụng để ở chịu thuế khoảng 1%. Nhà không do chủ sở hữu cư trú và không cho thuê chịu mức khoảng 2 - 4,8%, tính lũy tiến theo số lượng nhà trên phạm vi toàn quốc.

Nhà cho thuê hợp pháp chịu mức khoảng 1,5 - 2,4%. Nhà do chủ đầu tư xây dựng giữ lại để bán trong thời gian hợp lý hai năm chịu mức khoảng 2 - 3,6% và thừa nhận tồn kho thương mại hợp lý không đồng nghĩa với đầu cơ.

Sau sửa đổi, Bộ Tài chính Đài Loan, công bố số thuế nhà xác định năm 2025 tăng khoảng 9,17 tỷ Đài tệ. Trong đó, thu từ nhóm nhà không do chủ ở tăng khoảng 5,79 tỷ Đài tệ và thuế đối với người chỉ có một nhà tự ở giảm khoảng 2,26 tỷ Đài tệ, tương ứng mức tăng ròng khoảng 3,53 tỷ Đài tệ.

Theo cách tiếp cận này, người có nhiều nhà để cho thuê hợp pháp và người mua nhà rồi để trống chờ tăng giá có thể chịu những cách thức điều tiết khác nhau.

Australia và Canada đánh thuế trực tiếp vào nhà bỏ trống

Tại bang Victoria của Australia, luật sư Trương Anh Tuấn dẫn chính sách thuế đất ở bỏ trống, với mức 1% giá trị cải tạo của bất động sản trong năm đầu, 2% trong năm thứ hai và 3% từ năm thứ ba nếu tiếp tục bỏ trống.

Một căn nhà trị giá 2 triệu AUD có thể chịu lần lượt 20.000, 40.000 và 60.000 AUD mỗi năm nếu tiếp tục bị bỏ trống.

Tại Vancouver, Canada, thành phố áp dụng thuế nhà bỏ trống 3% giá trị tính thuế trong năm tham chiếu 2025 đối với nhà bỏ trống. Chính sách có các trường hợp loại trừ, trong đó có nơi ở chính và nhà được cho thuê ít nhất 6 tháng trong năm.

Theo lập luận của luật sư Trương Anh Tuấn, điểm chung của các chính sách này không phải là cấm người dân mua thêm nhà mà là làm tăng chi phí đối với tài sản không được đưa vào sử dụng.

Anh đánh thuế vào cả việc mua thêm và để nhà trống

Một ví dụ khác được luật sư Trương Anh Tuấn đưa ra là nước Anh, nơi chính sách điều tiết được áp dụng ở cả khâu mua thêm bất động sản và để nhà trống.

Người mua thêm bất động sản nhà ở phải chịu phụ phí thuế trước bạ cao hơn 5 điểm phần trăm. Từ ngày 1/4/2025, mức thuế suất cao hơn lần lượt bắt đầu từ 5%, 7%, 10%, 15% và tối đa 17%. Người không cư trú chịu thêm 2 điểm phần trăm.

Với nhà bỏ trống trong thời gian dài, phụ thu có thể lên tới 300%, khiến tổng thuế hội đồng địa phương có thể vào khoảng 4 lần mức thông thường.

Nhật Bản đánh thuế cao hơn với giao dịch ngắn hạn

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Nhật Bản áp dụng cách tiếp cận phân biệt giữa chuyển nhượng bất động sản ngắn hạn và dài hạn.

Trong đó, bất động sản được sở hữu từ 5 năm trở xuống được xem là chuyển nhượng ngắn hạn, chịu thuế thu nhập 30% cùng thuế cư trú 9%. Trường hợp nắm giữ dài hạn chịu mức tương ứng 15% và 5%.

Theo ông, cách tiếp cận này làm cho bài toán đầu tư bất động sản thay đổi theo thời gian nắm giữ, thay vì chỉ dựa vào mức tăng giá của tài sản.

Hong Kong từng siết thuế rồi bãi bỏ khi thị trường thay đổi

Ông Tuấn đề cập đến Hong Kong như một ví dụ cho thấy chính sách chống đầu cơ có thể thay đổi theo chu kỳ thị trường.

Đặc khu này từng áp dụng thuế trước bạ đặc biệt, thuế trước bạ đối với người mua và thuế trước bạ nhà ở mới nhưng đã bãi bỏ các sắc thuế này từ ngày 28/2/2024 khi điều kiện thị trường thay đổi.

Ví dụ này được luật sư Trương Anh Tuấn sử dụng để cho thấy các công cụ chống đầu cơ không nhất thiết là chính sách cố định mà có thể được điều chỉnh tùy theo bối cảnh thực tế.

Từ các kinh nghiệm quốc tế, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng người rất giàu vẫn có thể mua nhiều tài sản nếu có tiền và pháp luật cho phép. Tuy nhiên, bài toán lợi nhuận từ bất động sản không còn đơn thuần là giá bán trừ giá mua mà còn phải tính đến thuế khi mua, thuế sở hữu, thuế đối với nhà bỏ trống, lãi vay, chi phí bảo trì, thuế khi bán và chi phí cơ hội.

Ông đưa ra ví dụ một tài sản tăng giá 20% sau ba năm vẫn có thể không có lãi nếu nhà đầu tư phải chịu 20% thuế bổ sung khi mua, cùng thuế sở hữu hằng năm, thuế bỏ trống, thuế bán trong thời gian nắm giữ ngắn và chi phí vốn.