Doanh nghiệp đề xuất 'chốt' giá đất dự án đối ứng BT từ thời điểm ký hợp đồng

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, bà Ngô Thị Hương Lan, Chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại Tập đoàn Sun Group, đã đại diện doanh nghiệp đưa ra một số kiến nghị liên quan đến cơ chế xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và các quy định chuyển tiếp đối với dự án đầu tư.

Theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình.

Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, Sun Group đề nghị xác định giá đất tại thời điểm hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Mức giá này được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng và không xác định lại, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết được điều chỉnh làm thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Theo bà Lan, nếu giá đất được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất, biến động giá trong thời gian triển khai có thể dẫn tới chênh lệch giá trị quỹ đất thanh toán, gây khó khăn cho việc cân đối với giá trị công trình BT và phương án tài chính của dự án.

Trong khi đó, việc xác định giá đất sau khi hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết được phê duyệt sẽ giúp xác lập mức giá khi các thông tin về mục đích, quy mô, diện tích và chỉ tiêu quy hoạch của dự án đối ứng đã được xác định tương đối đầy đủ.

Kiến nghị bảo lưu chính sách với dự án đang triển khai

Cùng với đề xuất ổn định giá đất đối với dự án BT, đại diện Sun Group cũng kiến nghị bổ sung các quy định chuyển tiếp nhằm bảo đảm sự ổn định của phương án đầu tư và nghĩa vụ tài chính đối với các dự án đang triển khai.

Với các dự án đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước khi Luật mới có hiệu lực, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục áp dụng hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất.

Việc chuyển sang áp dụng quy định mới chỉ thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu. Sun Group cho rằng nhà đầu tư đã xây dựng phương án đầu tư và tài chính dựa trên các điều kiện pháp lý tại thời điểm dự án được chấp thuận. Nếu chính sách thay đổi trong quá trình triển khai, nghĩa vụ tài chính và chi phí đầu tư có thể thay đổi theo, ảnh hưởng đến hiệu quả và tính khả thi của dự án.

Với trường hợp đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trước khi Luật mới có hiệu lực, Sun Group đề nghị tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Doanh nghiệp cũng đề nghị tiếp tục cho khấu trừ khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chủ đầu tư đã ứng trước nhưng chưa được khấu trừ hết vào nghĩa vụ tài chính về đất đai. Phần kinh phí còn lại chưa được khấu trừ sẽ được xác định là chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Các kiến nghị này cùng hướng tới việc hạn chế những thay đổi về giá đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình triển khai dự án, nhất là với các dự án có thời gian thực hiện kéo dài và phương án đầu tư đã được xây dựng trên cơ sở những điều kiện pháp lý, tài chính nhất định.