Chủ tịch HoREA chỉ ra nghịch lý TP HCM đang có hàng nghìn căn tái định cư bỏ trống

Bàn về các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi) tại Hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), tổ chức ngày 27/8, các hiệp hội, doanh nghiệp thống nhất với định hướng xây dựng Dự thảo Luật theo hướng tinh gọn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền của cơ quan soạn thảo nhưng đồng thời kiến nghị những giải pháp đột phá về cơ chế bồi thường, tái định cư nhằm khơi thông nguồn lực tài nguyên.

Một trong những điểm nhấn quan trọng tại hội thảo là sự đồng thuận về việc thay đổi triết lý tiếp cận trong công tác giải phóng mặt bằng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá cao việc chuyển dịch từ tư duy “bồi thường tái định cư” thuần túy sang “kiến tạo, tái thiết cuộc sống” cho người dân có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng dù dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ định hướng về nguyên tắc nhưng không nên lược bỏ các quy định cứng về tiêu chuẩn khu tái định cư. Bởi theo vị này, chất lượng khu tái định cư là vấn đề quan trọng nhất trong việc thu hồi đất.

Hàng nghìn căn nhà tái định cư bỏ trống

Theo đại diện HoREA, các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tính tương thích với phong tục tập quán phải được giữ vững như một bộ “khung chất lượng” để Chính phủ cụ thể hóa bằng các nghị định. Có rất nhiều khu tái định cư chưa đáp ứng được nhu cầu, mong muốn của người dân nên dù xây dựng hàng nghìn căn nhà nhưng lại rơi vào tình trạng bỏ hoang.

Dẫn chứng từ thực tế tại TP HCM, ông Châu chỉ ra Khu tái định cư Vĩnh Lộc B được đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng nhưng vẫn thưa thớt người ở, xuống cấp sau hơn 16 năm đưa vào sử dụng. 

Khu tái định cư này rộng 30 ha, xây dựng 45 block cao 5 tầng, tổng cộng 1.939 căn hộ, với tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng song tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 15%.

Hay như khu tái định cư Thủ Thiêm, trong số hơn 8.500 căn hộ đã được xây dựng của dự án này, TP HCM giữ lại 2.924 căn phục vụ tái định cư, còn lại 5.626 căn được xem xét bán đấu giá để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, nhiều năm qua, 3.790 căn hộ trong số này đã trải qua ít nhất bốn lần đấu giá nhưng đều thất bại. Nguyên nhân chính được chỉ ra là việc bán theo lô lớn với số tiền quá cao, khó thu hút các nhà đầu tư đơn lẻ.

Mới đây, TP HCM ra quyết định sẽ đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sau nhiều năm bỏ trống, chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại. Trong khi đó, vì đây là căn hộ tái định cư, lại để trống nhiều năm, chất lượng xuống cấp.

Vì vậy, dù rất đồng thuận việc chuyển tư duy từ bồi thường tái định cư sang kiến tạo tái thiết cuộc sống cho người dân, song ông Châu cho rằng xây dựng khu tái định cư là mắt xích quan trọng nhất trong quy trình thu hồi đất. Chính phủ cần quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện thay vì chỉ dừng ở mức hướng dẫn chung chung, nhằm tránh lãng phí nguồn lực đầu tư công.

Bên cạnh đó, để giải quyết bài toán tái định cư tại chỗ, Chủ tịch HoREA đề xuất bổ sung cơ chế hoán đổi diện tích đất ở bị thu hồi sang đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác trong cùng dự án.

Theo phân tích của vị này, mô hình này sẽ tạo ra lợi ích kép: Nhà nước tiết giảm được chi phí xây dựng khu tái định cư tập trung, trong khi người dân có cơ hội duy trì sinh kế trên mảnh đất cũ, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và miễn nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức.

Sẽ có nghị quyết, văn bản hướng dẫn những vấn đề quá cụ thể

Về phía cơ quan soạn thảo, theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc sửa đổi được đặt ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 mới ban hành khoảng hai năm nhưng đã xuất hiện những yêu cầu mới, nhất là sau khi thay đổi mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đồng thời cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc để tạo động lực phát triển kinh tế.

Định hướng lớn của dự thảo là chuyển từ một đạo luật quy định nhiều nội dung chi tiết sang luật mang tính nguyên tắc. Nếu Luật Đất đai năm 2024 có khoảng 260 điều, dự thảo mới bước đầu được xây dựng với khoảng 106 điều, trong đó nhiều quy định về trình tự, thủ tục sẽ được giao Chính phủ quy định.

Vì vậy, những vấn đề quá cụ thể nếu đưa vào luật không phù hợp với định hướng luật khung sẽ được nghiên cứu chuyển sang nghị quyết của Chính phủ hoặc văn bản hướng dẫn.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo đặt ra yêu cầu chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Theo đó, chính sách không chỉ dừng ở bồi thường mà phải giải quyết sinh kế, việc làm và thu nhập cho người bị thu hồi đất. Cơ quan soạn thảo cũng đặt vấn đề về mức bồi thường đặc thù, khi một số trường hợp cho phép địa phương áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung và đề nghị tiếp tục lấy ý kiến về việc có nên luật hóa nguyên tắc này.

Liên quan đến tình trạng dự án “treo”, ông Đào Trung Chính cho hay, có ý kiến đề nghị thay cơ chế thu hồi sau thời gian gia hạn bằng việc áp dụng thuế lũy tiến đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cho phép thêm một khoảng thời gian trước khi thu hồi.

Vị này cũng lưu ý sự phối hợp giữa cơ quan quản lý đất đai, đầu tư và tài chính trong xử lý dự án chậm đưa đất vào sử dụng chưa thực sự thống nhất. Thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án cũng liên quan nhiều cơ quan với các quy trình khác nhau. Vì vậy, cần nghiên cứu một quy trình thống nhất cho doanh nghiệp.