Đề xuất chưa bỏ giá đất cụ thể khi dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bãi bỏquy định về giá đất cụ thể. Thay vào đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Dự thảo cũng đề xuất bãi bỏ quy định về tư vấn xác định giá đất.

Bàn về vấn đề này tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa diễn ra, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằngviệc thay hoàn toàn giá đất cụ thể bằng cơ chế bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh cần được cân nhắc, nhất là trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện.

'Một giá' nhưng có thể hình thành nhiều mức giá

Theo ông Cường, một trong những mục tiêu khi bãi bỏ giá đất cụ thể là hướng tới cơ chế xác định giá đất đơn giản hơn, hạn chế tình trạng tồn tại nhiều mức giá. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp với các hệ số điều chỉnh khác nhau trên thực tế có thể tiếp tục tạo ra nhiều mức giá đối với cùng một thửa đất.

Ông cho rằngcơ chế "một giá" chỉ thực sự tồn tại khi bảng giá đất được áp dụng thống nhất với một hệ số duy nhất.Trong khi đó, trên thực tế, mỗi trường hợp có thể áp dụng một hệ số khác nhau.

Chẳng hạn, giá tính bồi thường có thể được xác định bằng bảng giá đất nhân hệ số K1; giá tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là bảng giá nhân K2; còn giá giao đất thương mại có thể áp dụng hệ số K3.

Ông Cường dẫn thực tế triển khai Nghị quyết 254/2025/QH15 cho rằng, khi bảng giá đất không thể phản ánh đầy đủ các tình huống phát sinh, các hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục được sử dụng để điều chỉnh giá đất cho từng nhóm đối tượng và mục đích sử dụng khác nhau.

"Bản chất của công thức bảng giá đất nhân với nhiều hệ số khác nhau vẫn có thể dẫn tới nhiều mức giá đất, dù được xây dựng trên cùng một bảng giá", ông Cường nêu quan điểm.

Định giá hàng loạt khó thay thế hoàn toàn giá đất cụ thể

Theo ông Cường, bảng giá đất về bản chất là công cụ định giá hàng loạt. Cách làm này có thể phù hợp với những trường hợp phổ biến, nhưng khó phản ánh hết đặc điểm của từng khu đất.

Một khu đất có thể có những yếu tố riêng như vị trí đầu đường hay cuối đường, chiều rộng mặt tiền, khả năng khai thác thương mại hoặc công năng sử dụng hỗn hợp. Đây là những yếu tố mà bảng giá đất khó bao quát đầy đủ.

Theo ông, nếu sử dụng một mức giá chung làm cơ sở và áp dụng hệ số điều chỉnh trong khi dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện, có thể phát sinh chênh lệch giữa giá được xác định và giá trị thực tế của khu đất.

Vì vậy, ông cho rằng giá đất cụ thể vẫn cần thiết đối với những trường hợp có giá trị lớn, không thường xuyên hoặc có tính chất phức tạp.

Một lo ngại khác được vị này chỉ ra, đó là thực tế hiện nay, bảng giá đất tại nhiều địa phương chỉ đạt 20 - 30% giá thị trường. Việc bãi bỏ tư vấn định giá độc lập và dùng bảng giá đất để xác định giá trị doanh nghiệp khi mua bán - sáp nhập, cổ phần hóa là một lỗ hổng lớn đi ngược lại nguyên lý của Luật Giá 2023.

Bảng giá đất hàng loạt hoàn toàn bất lực trong việc tính toán lợi thế thương mại đặc thù của các quỹ đất mà doanh nghiệp nhà nước đang nắm giữ. Tương tự, đối với các trường hợp xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất, người thực thi công vụ không dám quyết giá khởi điểm theo ư bảng giá (do rủi ro quá thấp), buộc phải tìm cách lách luật để nâng giá lên sát thị trường.

Cũng theo ông Cường, tại Việt Nam hiện nay, hệ thống quản lý thuế, kiểm soát hóa đơn và lưu chuyển tiền tệ vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Việc từ bỏ định giá đất sát thị trường (tính đúng, tính đủ nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu) để chuyển sang kỳ vọng gián thu là một chủ trương xa rời thực tế. 

Bởi nó mở ra dư địa để các doanh nghiệp sử dụng các nghiệp vụ tài chính, báo cáo lỗ để bào mòn lợi nhuận. Hậu quả là Nhà nước sẽ đối mặt với nguy cơ thất thoát kép, đó là vừa mất tiền sử dụng đất ở khâu đầu vào, vừa thất thu thuế ở khâu đầu ra. 

Đề xuất duy trì song song hai cơ chế

Từ những lập luận trên, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam kiến nghị tạm thời duy trì giá đất cụ thể cho đến khi cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thực sự hoàn thiện, đảm bảo các tiêu chí "sống - đủ - sạch". Không thể áp dụng tư duy định giá hàng loạt cho mọi trường hợp khi dữ liệu hạ tầng chưa sẵn sàng.

Bên cạnh đó, thay vì sử dụng duy nhất một bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho mọi đối tượng, ông Cường đề xuất áp dụng song song hai hệ thống giá đất dựa trên bản chất quyền sở hữu và mục đích sử dụng.

Trong đó, bảng giá đất được áp dụng để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, phạt vi phạm hành chính và tính tiền thuê đất trả hằng năm.

Còn giá đất cụ thể được áp dụng với những trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xác định giá đất trong các trường hợp này có thể thực hiện thông qua tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập, trong khi cơ quan Nhà nước giữ vai trò thẩm định và phê duyệt.

Ngoài ra, ông cho rằng Luật Đất đai chỉ nên quy định các nguyên tắc, khung phương pháp định giá. Địa phường cần được trao quyền quyết định áp dụng giá đất cụ thể đối với các dự án đặc thù mà bảng giá đất không thể bao quát.

Ông cũng đề xuất cán bộ quản lý và người tham gia định giá, bao gồm cả tư vấn độc lập, được miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu đã tuân thủ đúng quy trình, phương pháp định giá được ban hành và không có động cơ vụ lợi.