Nhà thấp tầng phía Nam khó hấp thụ

Theo ghi nhận của DKRA, trong năm 2023, thị trường TP HCM và vùng phụ cận đón nhận 28 dự án nhà ở thấp tầng với hơn 900 căn nhà phố/biệt thự; giảm 87% so với năm trước. Các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP HCM.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp với tỷ lệ 35%, tương đương 315 căn và chỉ bằng 8% cùng kỳ. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 1,9 - 2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Bình Dương là địa phương dẫn dắt phân khúc nhà thấp tầng khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới trên toàn thị trường.

JLL cũng ghi nhận thông tin tương tự khi TP HCM chỉ có 37 căn nhà liền thổ được mở bán chính thức trong quý cuối năm, đến từ một dự án mới và một dự án đã được mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua. 

Nguyên nhân chủ yếu theo JLL do các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được mở bán trước đó, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Số lượng giao dịch nhà liền thổ quý cuối năm rất hạn chế với 58 căn, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, còn tỷ lệ hấp thụ cả năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm % so với cùng kỳ. Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).

Giá nhà thấp tầng đã tăng quá cao

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá nhà ở thấp tầng (nhà phố/biệt thự/nhà liền thổ) liên tục tăng mạnh trong một thập kỷ qua.

Cushman & Wakefield cho biết 2011 - 2013 là giai đoạn đáy của thị trường nhà liền thổ, trong bối cảnh nền kinh tế suy yếu và lãi suất ở mực rất cao. 2014 - 2019 là giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc này. Nguồn cung tăng 6,9 lần và giá trị tăng gần 6 lần trong 10 năm qua, trung bình giá tăng khoảng 20% mỗi năm.

Cụ thể, giai đoạn 2013 - 2016, giá nhà liền thổ tại TP HCM khoảng 2.000 USD (46 triệu đồng/m2). Giai đoạn 2017 - 2019, nguồn cung nhà liền thổ cao gấp đôi và giá bán cũng tăng lên 4.000 - 6.000 USD (90 - 140 triệu đồng/m2).

Đến giai đoạn 2021 - 2023, với sự xuất hiện của nhiều dự án thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang, giá nhà liền thổ tăng hơn 260%, chạm mức 14.000 USD (gần 330 triệu đồng/m2).

Tương tự, theo ghi nhận của Batdongsan, giá bán nhà liền thổ TP HCM và các tỉnh vệ tinh cao gần 3 lần trong giai đoạn 2018 - 2023, từ mức trung bình 107 triệu đồng/m2 lên 290 triệu đồng/m2. Khu Đông TP HCM biến động giá mạnh nhất, giá sơ cấp trung bình ở khu vực này cao hơn mức trung bình của toàn TP HCM.

Về nguyên nhân khiến giá nhà liền thổ tăng đột biến trong thời gian qua, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, cho biết các chủ đầu tư có xu hướng định vị sản phẩm ngày càng cao và giá bán càng về sau càng đắt đỏ. Từ năm 2021 đến nay, nhiều dự án ở phân khúc này được đưa ra thị trường với giá bán 400 - 700 triệu đồng/m2, qua đó nâng mức giá trung bình của thị trường lên mặt bằng mới.

Bên cạnh đó, giai đoạn 2020 - 2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt đất, nhà liền thổ là phân khúc bị tác động mạnh. Nhiều dự án cũ chỉ trong hai năm đã điều chỉnh tăng giá trung bình 30 - 40% so với mức khởi điểm. Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết dự án mới triển khai sau này cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.

Cushman & Wakefield dự đoán trong 10 năm tới, TP HCM có thêm ít nhất 88.000 căn nhà liền thổ đến từ 650 dự án mở bán. Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm này sắp tới sẽ tiếp tục tăng, mặc dù thị trường hiện tương đối trầm lắng và tính thanh khoản còn thấp.

Còn DKRA cho rằng nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà ở thấp tầng ở phía Nam sẽ tăng nhẹ trong năm 2024, vào khoảng 1.200 - 1.500 căn. Thị trường Long An, Đồng Nai và Bình Dương có thể dẫn đầu nguồn cung mới, riêng Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung được mở bán.

Sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định, đồng thời các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.