Nhà liền thổ Bà Rịa - Vũng Tàu trở lại sau nhiều năm, dự án mới chào giá 154 - 174 triệu đồng/m2

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield trong quý IV/2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự tách lớp rõ nét giữa các địa phương giáp ranh TP HCM. Bình Dương nổi bật về nguồn cung và thanh khoản căn hộ, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu phục hồi đáng kể ở dòng sản phẩm thấp tầng nhờ kỳ vọng hạ tầng.

Cụ thể, Bình Dương có 7.797 căn hộ mở bán mới, cao nhất từ đầu năm và gấp 9,5 lần quý III (817 căn). Nhờ đó, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.910 căn. Nguồn hàng tập trung tại Thuận An và Dĩ An.

Lượng hấp thụ mới đạt 6.609 căn, tăng 55,15% so với quý trước (4.260 căn). Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới đạt khoảng 77%, phản ánh thanh khoản duy trì ở mức cao trong bối cảnh giá TP HCM neo cao và xu hướng dịch chuyển ra vùng ven tiếp diễn.

Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương đạt 2.031 USD/m2, tương đương khoảng53,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 1,8% so với quý III. Theo đơn vị nghiên cứu, mặt bằng giá tăng nhờ nguồn cung có pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, sau thời gian dài không có dự án mới, thị trường đón khoảng 700 căn mở bán tại Phú Mỹ. Lượng hấp thụ đạt 523 căn, cho thấy sức mua trở lại nhưng còn thận trọng. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.297 USD/m2, tương đươngkhoảng 34,4 triệu đồng/m2, giảm 7,6% so với quý trước.

Theo đánh giá củabà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, các thị trường vệ tinh của TP HCM đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn.

Trong chiến lược phát triển đô thị đa cực của TP HCM, các khu vực như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hưởng lợi từ kết nối vùng cải thiện và định hướng quy hoạch rõ ràng hơn. Do vậy, những dự án bám trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp và pháp lý minh bạch sẽ có lợi thế hút cầu bền vững.

Về triển vọng, Cushman & Wakefield dự báo Bình Dương có thể đạt 20.436 căn hộ mở bán trong năm 2026, trước khi giảm về khoảng 5.000 căn vào năm 2027. Nguồn hàng tương lai tập trung quanh các trục kết nối như Quốc lộ 13 và tuyến Metro số 1 kéo dài.

Còn Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến bổ sung 10.931 căn hộ trong năm 2026, chọn lọc tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và định hướng du lịch – logistics, chủ yếu ở TP Vũng Tàu, nhằm hạn chế rủi ro dư cung ngắn hạn.

Nhà liền thổ ở Bà Rịa - Vũng Tàu phân hóa mạnh về giá

Phân khúc thấp tầng tạiBà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận 1.012 sản phẩm trong quý IV, gấp 3,8 lần giữa năm (267 căn). Nguồn cung đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án tại Long Điền, Phú Mỹ và dự án Blanca City do Sun Group phát triển.

Lượng giao dịch đạt 481 căn, tăng 37,4% so với quý III, tập trung tại các dự án hưởng lợi từ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.190 USD/m2,tương đương khoảng 84,5 triệu đồng/m2, giảmkhoảng 14,4 triệu đồng/m2 so với quý trước.

Đáng chú ý, mặt bằng giá có sự phân hóa rõ rệt. Trong khi các dự án đã mở bán từ trước ít biến động, sản phẩm tại dự án mới dao động 5.819 - 6.579 USD/m2, tương đương khoảng 154 - 174 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung của địa phương, cho thấy chiến lược định vị ở phân khúc cao cấp và kỳ vọng vào tiềm năng hạ tầng khu vực.

Trái lại tại Bình Dương, nguồn cung mới liền thổ giảm mạnh còn 166 căn trong quý IV, so với 1.620 căn quý trước. Thủ Dầu Một và Bến Cát dẫn dắt nguồn cung, với cơ cấu 71% shophouse và 29% nhà phố liền kề, không có biệt thự mới.

Lượng hấp thụ đạt 166 căn, duy trì thanh khoản sau giai đoạn bùng nổ quý III (1.430 căn). Giá bán sơ cấp trung bình ở mức 2.521 USD/m2,tương đương khoảng 66,8 triệu đồng/m2, giảm 13,5% theo quý do giao dịch tập trung ở phân khúc trung cấp.

Dự báo giai đoạn 2026 - 2027, Bình Dương có khoảng 10.746 căn liền thổ, tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn gần Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc TP HCM – Chơn Thành.

Theo chuyên gia từ Cushman & Wakefield, sau sáp nhập và trong bối cảnh TP HCM thúc đẩy phát triển đa cực, hạ tầng liên vùng sẽ là biến số quyết định chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường vệ tinh. Với nhà đầu tư, giai đoạn 2026 - 2027 có thể chứng kiến sự chọn lọc rõ hơn theo vị trí, pháp lý và tiến độ triển khai, thay vì tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước.