Nguy cơ thất thoát nghìn tỷ ở “đất vàng” sau cổ phần hóa DNNN

Việc xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá là một trong những vấn đề được quan tâm nhất trong quá trình cổ phần hoá thời gian qua. Giá trị đất đai đưa vào quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước không bao gồm đất thuê của Nhà nước và không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê là những kẽ hở khiến nhà nước thất thu cả nghìn tỷ.

Thực tế này đòi hỏi cần có những đổi mới trong quản lý nhằm ngăn tình trạng trục lợi về đất đai trong quá trình cổ phần hóa.

Nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư chủ yếu nhắm đến khu “đất vàng” số 4 Thuỵ Khuê, quận Tây Hồ, Hà Nội. (Ảnh minh họa: KT)

Những “góc khuất” trong cổ phần hóa DNNN

Câu chuyện cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam thời gian gần đây thu hút sự quan tâm của dư luận, không chỉ bởi định giá thương hiệu Hãng phim truyện Việt Nam lừng lẫy một thời với giá 0 đồng, mà còn nhiều nghi vấn xung quanh việc sử dụng “đất vàng” sau cổ phần hóa. Khi bán cổ phần lần đầu ra công chúng, giá trị doanh nghiệp của Hãng phim truyện được xác định ở mức 50 tỉ đồng.

Tổng công ty Vận tải thủy (Vivaso) chỉ phải trả hơn 33 tỉ đồng để sở hữu 65% cổ phần và nắm giữ hàng ngàn mét vuông đất tại những vị trí đắc địa ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh mà hãng phim đang thuê lại của Nhà nước.

Theo quy định hiện nay, đất thuê không được tính vào giá trị doanh nghiệp, bởi vậy mà nhiều doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa được định giá rất thấp. Dù là đất thuê nhưng sau cổ phần hóa, không ít chủ mới của các công ty cổ phần thường tìm mọi cách để chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất mà họ ký hợp đồng tiếp tục thuê với Nhà nước. Đây là một trong những kẽ hở dễ bị trục lợi, khi đất đai được “phù phép” chuyển đổi mục đích sử dụng.

TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong quá trình cổ phần hóa, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất thì đương nhiên phải tính vào giá trị doanh nghiệp, nhưng điều này không giá trị bằng quyền thuê đất, vì khi đó doanh nghiệp được thuê với mức giá rất rẻ.

Do đó, theo ông Phong, nếu chuyển đổi công năng, giá trị sử dụng đất và quyền sử dụng đất phải tính lại, buộc qua đấu giá công khai chứ không phải đấu giá kiểu "quân xanh, quân đỏ".

Mới đây, Bộ Tài chính đề xuất Thủ tướng cho thanh tra những trường hợp đất ở vị trí đắc địa của doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng. Cụ thể, 60 dự án với diện tích 834.000m2 đất sản xuất chuyển đổi thành cao ốc, trung tâm thương mại để bán và cho thuê, có dấu hiệu làm thất thu ngân sách nhà nước.

Kết quả rà soát ban đầu hé lộ hàng loạt “góc khuất” trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước như: việc xác định giá trị doanh nghiệp lại không tính giá trị quyền sử dụng đất, cũng không đấu giá khi cổ phần hóa. Xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn, nhưng chưa sát với giá thị trường.

Đơn cử, nhiều lô đất được phê duyệt để xây chung cư cao cấp với mức giá chỉ 20-40 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Những lỗ hổng này khiến tài sản nhà nước có thể bị định giá rẻ đi và các nhóm lợi ích có thể trục lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ngăn trục lợi “đất vàng”

Ông Nguyễn Quang Đồng, chuyên gia chính sách công cho rằng, cần sửa quy định không tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp, nếu là đất thuê trả tiền hằng năm. Cần gộp đất đai vào các tài sản khác tạo thành tổng tài sản của doanh nghiệp và cần đấu giá công khai toàn bộ giá trị doanh nghiệp, gồm cả đất đai. Ngoài ra, cần điều chỉnh hệ thống phí chuyển quyền sử dụng đất thành thuế bất động sản và xử lý nghiêm những tiêu cực.

"Cần phải tách bạch được tài sản đất đai ra khỏi thương hiệu, lao động, cơ sở vật chất cố định khác. Ngoài ra, phải bổ sung tiêu chí nguồn gốc tài sản để có hướng xử lý, tránh để doanh nghiệp chỉ nhăm nhe nhảy vào chiếm đất. Đối với đất đai Nhà nước giao cho doanh nghiệp hoặc tổ chức để thực hiện nhiệm vụ kinh doanh thì phải trả về cho Nhà nước trước khi cổ phần hóa. Hoặc nếu không trả về thì phải tách riêng để định giá," ông Đồng nêu quan điểm.

Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Điểm mới đáng chú ý là đưa giá trị đất (cả thuê và giao) tính vào giá trị doanh nghiệp, bao gồm cả lợi thế vị trí địa lý của khu đất. Theo đó, yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp và không đúng quy hoạch sẽ bị thu hồi.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định cũng bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao. Nghĩa là đối với đất ở tại đô thị có khả năng sinh lời cao thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất.

Ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính khẳng định, điều này sẽ ngăn ngừa tình trạng doanh nghiệp lợi dụng tiếp tục “ôm” lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý, mặc dù chưa phù hợp ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương.

"Về vấn đề đất đai phải quy hoạch, doanh nghiệp có bao nhiêu mảnh đất phải kê ra và kê rõ danh mục đất có phù hợp không, thừa phải thu về. Còn nếu để sản xuất kinh doanh thì cũng phải công khai rõ đất để làm gì nhà xưởng, nhà kho, bãi xe và không chuyển đổi mục đích. Doanh nghiệp cố tình không quy hoạch, khai báo, thì người đứng đầu chịu trách nhiệm. Kỷ luật kỷ cương phải chấn chỉnh lại", ông Tiến nhấn mạnh.

Từ nay đến năm 2020, cả nước sẽ thực hiện cổ phần hóa gần 140 doanh nghiệp nhà nước, trong đó có nhiều doanh nghiệp quy mô lớn, nắm giữ nhiều đất vàng”. Do đó, đã đến lúc cần có thêm những giải pháp mạnh để lấp được những lỗ hổng trong quá trình định giá doanh nghiệp cũng như quản lý, sử dụng đất đai, ngăn lợi dụng quá trình cổ phần hóa để trục lợi./.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/