Năm thuận buồm xuôi gió với bất động sản công nghiệp

Theo nhận định của chuyên gia từ Avison Young, tâm lý đối với thị trường bất động sản đến nay đã được cải thiện hơn kể từ biến động vào nửa cuối năm 2022. Một số luật sửa đổi về bất động sản đã được thông qua và Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) - vốn được mong đợi từ lâu - dự kiến được thông qua vào đầu năm 2024 được kỳ vọng giúp thị trường có nhiều điểm sáng hơn.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, cho rằng “khung quy định pháp lý, hành chính ngày càng hoàn thiện và các biện pháp ổn định thị trường bất động sản đã phần nào đem lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt hai năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. Với các luật và quy định mới, dự kiến thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025”.

Theo ghi nhận của Avison Young Việt Nam, dù biến động làm trì hoãn một số giao dịch nhưng nhìn chung phân khúc bất động sản công nghiệp đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực. Giá thuê đất toàn thị trường ở mức ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại Hà Nội và tỷ lệ lấp đầy cao. Trong quý IV/2023, phân khúc này phát triển mạnh nhất trên thị trường do giá thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Tại TP HCM, giá thuê trung bình khoảng 230 USD/m2/kỳ hạn, không thay đổi so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức ổn định với 90%. Địa phương vừa hoàn thành giai đoạn 1 đề án khoa học nhằm thí điểm chuyển đổi 5 khu công nghiệp (KCN) - khu chế xuất (KCX).

Cụ thể, KCX Tân Thuận (quận 7) sẽ được chuyển đổi theo hướng thu hút các dự án thuộc lĩnh vực công nghệ cao, KCN Cát Lái (TP Thủ Đức) được chuyển đổi thành KCN logistics, KCN Tân Bình (Tân Phú - Bình Tân) được đầu tư theo mô hình KCN công nghệ cao, KCN Bình Chiểu (TP Thủ Đức) chuyển đổi một phần theo hướng dịch vụ phục vụ công nghiệp.

Trong quý cuối năm, TP HCM vẫn chưa ghi nhận nguồn cung KCN mới. Tuy nhiên, thành phố đang gấp rút triển khai các thủ tục để sớm hình thành hai KCN Phạm Văn Hai I (379ha) và Phạm Văn Hai II (289ha) sau khi được Thủ tướng Chính phủ đồng ý, dự kiến dự án sẽ được khởi công vào quý II/2025.

Theo chuyên gia, hai KCN này đi vào vận hành được kỳ vọng sẽ thu hút các nhà đầu tư lớn do TP HCM đang thiếu những quỹ đất lớn khiến cho nhiều nhà đầu tư lựa chọn các KCN ở Bình Dương và Đồng Nai để thay thế. Ngoài ra, thành phố cũng đang đối mặt với việc thời hạn thuê đất của một số KCN sắp hết, có thể gây cản trở trong việc thu hút đầu tư.

Thị trường bất động sản công nghiệp TP HCM

Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản khu công nghiệp ở Hà Nội quý cuối năm ổn định. Giá thuê trung bình ở mức 210 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong đó nhiều KCN ở Hà Nội được lấp đầy hoàn toàn.

Tương tự TP HCM, Hà Nội hiện chưa ghi nhận thêm nguồn cung đất công nghiệp mới trong quý IV/2023. Về quy hoạch khu công nghiệp, huyện Mê Linh kiến nghị điều chỉnh quy hoạch KCN Quang Minh II để thu hút doanh nghiệp phát triển công nghiệp công nghệ cao và bổ sung quy hoạch KCN Tiến Thắng (400 - 500 ha) để triển khai các thủ tục đầu tư xây dựng hạ tầng.

Về cụm công nghiệp (CCN), trong tháng 8, tại huyện Thanh Oai đã diễn ra Lễ khởi công, động thổ 3 dự án: CCN Thanh Thùy giai đoạn 2 (7,7 ha); CCN làng nghề Phương Trung (9,55 ha) và CCN Hồng Dương (11,4ha).

Thị trường bất động sản công nghiệp TP Hà Nội

Các KCN ở Đà Nẵng (không bao gồm khu công nghệ cao và công nghệ thông tin) ghi nhận giá thuê trung bình không đổi, ở mức 95 USD/m2/kỳ hạn. Tỷ lệ lấp đầy đạt 95%, tăng 2 điểm% so với quý trước. Trong đó, có 3/6 KCN có tỷ lệ lấp đầy đạt 100% (KCN Đà Nẵng, KCN Hòa Khánh và KCN Dịch vụ thủy sản Đà Nẵng).

Thị trường bất động sản công nghiệp Đà Nẵng

"Việt Nam đã chứng minh là một thị trường tiềm năng cho các công ty muốn dời trụ sở sản xuất, dẫn đến một lượng lớn các công ty tìm cách mở rộng hoạt động của mình tại đây. Bên cạnh các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng đã là trung tâm phát triển công nghiệp, các khu công nghiệp cũng đang được mở rộng đáng kể tại các khu vực vệ tinh và các tỉnh công nghiệp, tạo ra một mạng lưới rộng hơn của các cơ sở sản xuất.

Một trong những động lực chính sau sự mở rộng này là sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà sản xuất linh kiện bán dẫn hàng đầu thế giới. Điều này tạo ra cơ hội đáng kể cho Việt Nam để củng cố vị trí của mình là một nhà cung cấp quan trọng trong sản xuất toàn cầu.

Giá thuê khu công nghiệp tại các thành phố lớn vẫn ổn định qua từng quý. Với mức giá thuê cố định cho thời gian thuê dài hạn, việc giữ giá thuê ổn định có thể được coi là một yếu tố hấp dẫn đối với các công ty đang tìm kiếm mở rộng hoặc dời trụ sở", Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Tính đến hết năm 2023, giá chào thuê đất công nghiệp tại TP HCM được ghi nhận ở mức 232 USD/m2/kỳ, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 93%. Còn giá chào thuê đất công nghiệp tại Hà Nội vào khoảng 188 USD/m2/kỳ, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy trung bình là 90%.

Thị trường Đà Nẵng có giá chào thuê thấp nhất với 95 USD/m2/kỳ, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy cao nhất đạt 94%. Đến nay Đà Nẵng có 6 KCN, một khu công nghệ cao và một khu công nghệ thông tin, với tổng diện tích hơn 2.300 ha đang hoạt động.

Các KCN nói trên hiện đã lấp đầy nhưng Đà Nẵng chưa thể triển khai xây dựng KCN mới do thành phố vẫn đang gặp khó khăn trong việc lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Cuối quý II/2023, UBND Đà Nẵng ban hành Quyết định số 1321/QĐ-UBND về phê duyệt đề án nghiên cứu kêu gọi, xúc tiến các nhà đầu tư lớn vào 3 KCN mới (KCN Hòa Cầm - giai đoạn 2, KCN Hòa Nhơn và KCN Hòa Ninh) với tổng diện tích khoảng 890 ha.

Trong đó, KCN Hòa Cầm - giai đoạn 2 (Cẩm Lệ) có tổng diện tích 120 ha, ưu tiên các ngành nghề lắp ráp cơ khí, chế tạo phụ tùng điện và điện tử, sản xuất hàng tiêu dùng, đồ gia dụng. KCN Hòa Ninh (Hòa Vang) có tổng diện tích 400 ha, ưu tiên nhóm ngành nghề công nghiệp điện tử, cơ khí, sản xuất hàng tiêu dùng, dược phẩm.

KCN Hòa Nhơn (Hòa Vang) có tổng diện tích 360 ha, ưu tiên nhóm ngành nghề công nghiệp nhẹ, vật liệu xây dựng cao cấp. Trong đó, thành phố ưu tiên lựa chọn đầu tư tại KCN Hòa Cầm - giai đoạn 2 và KCN Hòa Ninh trước vì hai KCN này có điều kiện thuận lợi hơn trong việc giải phóng mặt bằng và triển khai đầu tư.

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, dự báo theo làn sóng chuyển địa điểm sản xuất và cơ sở hậu cần đến Việt Nam khiến các thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Vĩnh Phúc và Thái Bình sẽ được hưởng lợi. Ở miền Nam, ba địa phương gồm Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh có thể trở thành những điểm nóng công nghiệp tương lai.

Một số xu hướng trung và dài hạn đang thay đổi nguồn cung bất động sản công nghiệp bao gồm phát triển bền vững, thị trường bán lẻ tập trung vào người tiêu dùng, sự tăng tốc của thương mại điện tử, phương thức quản lý hàng tồn kho chuyển từ kịp thời sang dự phòng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng.