Điểm nghẽn lớn nhất khiến dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ TP HCM sang các KCN ở Bình Dương, Đồng Nai

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2023 do Báo Đầu tư tổ chức vào sáng ngày 24/8, ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP HCM (HBA), cho biết những năm gần đây việc thu hút đầu tư ở TP HCM vẫn tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, điểm nghẽn của TP HCM là vấn đề quỹ đất.

Hiện nay, TP HCM có 18 khu chế xuất, khu KCN, khu công nghệ cao đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. TP đã có bước chuẩn bị quỹ đất để dành phát triển KCN nhưng những vấn đề vướng về quy hoạch, đền bù giải tỏa,… đã làm hạn chế quỹ đất lớn có thể cung cấp cho các nhà đầu tư có nhu cầu.

“Đây là điểm nghẽn mà chúng tôi đã có kiến nghị với chính quyền thành phố làm sao nhanh chóng đưa đất vào phục vụ các nhà đầu tư. Sở Kế hoạch và Đầu tư đã đón nhận rất nhiều ý kiến, đề xuất của nhà đầu tư nước ngoài về mong muốn đầu tư vào TP HCM. Tuy nhiên, trong quá trình làm việc, đàm phán cũng như đề xuất về đất đai lại vướng về diện tích đất lớn hàng trăm ha.

TP HCM hiện nay không phải là không có đất nhưng để có quỹ đất lớn thì lại không có khả năng. TP chỉ có đất cung cấp 3-5 ha và điều đó không thể thu hút được những nhà đầu tư lớn. Chính vì vậy, chúng tôi rất tiếc khi thời gian vừa qua, một số nhà đầu tư đã dịch chuyển qua Đồng Nai, Bình Dương để tìm cơ hội, tìm quỹ đất lớn hơn để đầu tư thay vì ở TP HCM”, ông Đức chia sẻ.

Nhận thấy điểm nghẽn này, thời gian qua TP HCM đã có nhiều giải pháp để tháo gỡ. Gần đây nhất, TP HCM đã kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ bổ sung thêm khu đất KCN Phạm Văn Hai 1 và Phạm Văn Hai 2 với tổng diện tích là 668 ha.

Vào đầu năm nay, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định bổ sung quy hoạch này cho TP HCM. Hiện TP đang tiến hành quy hoạch, đấu thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng tại khu Phạm Văn hai này, mở ra cơ hội tiếp tục thu hút đầu tư vào TP HCM.

Bên cạnh đó, TP vẫn còn một số quỹ đất khoảng 1.000 ha và đang triển khai những bước về quy hoạch, đền bù giải tỏa để sớm đưa diện tích đất này vào khai thác.

Băn khoăn về thời hạn thuê đất công nghiệp sắp hết

Khu chế xuất Tân Thuận (quận 7) là khu chế xuất và KCN đầu tiên của Việt Nam ra đời vào năm 1991, đến nay đã trải qua thời gian hoạt động 32 năm. Đến năm 2041, tức chỉ còn 18 năm nữa khu chế xuất này sẽ hết thời gian thuê đất 50 năm. Tương tự, một số KCN khác sẽ hết thời gian thuê đất.

Theo Chủ tịch HBA, "nếu TP HCM đợi đến thời điểm đó mới xem xét các KCN, khu chế xuất sẽ phát triển như thế nào trong giai đoạn 20-30 năm tới thì sẽ không kịp. Nhất là hiện nay, chúng tôi với góc độ của Hiệp hội, có cơ hội tiếp xúc nhiều với các nhà đầu tư thì chúng tôi cũng băn khoăn về vấn đề này.

Các nhà đầu tư nêu vấn đề rất chính đáng: Chúng tôi đầu tư vào đây và đến năm 2041 sẽ hết hạn thuê đất. Vậy chúng tôi có được tiếp tục thuê đất để phát triển nhà máy nữa hay không?

Hoặc có những nhà đầu tư hiện hữu muốn mở rộng quy mô với hàng chục, hàng trăm triệu USD đặt vấn đề bây giờ chỉ còn 18 năm nữa thì làm sao chúng tôi thu hồi vốn được? Kể cả những nhà đầu tư mới, họ cũng băn khoăn khi thời gian còn lại ngắn như vậy”.

Thí điểm nhiều KCN, khuyến khích xây dựng nhà xưởng cao tầng

Trong thời gian qua, TP HCM đã triển khai đề án Định hướng phát triển các khu chế xuất, KCN trên địa bàn thành phố đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045. Theo thông tin từ Chủ tịch HBA, đề án đã được thành ủy, UBND TP chấp thuận và đã được triển khai. Tính đến hiện nay, TP chọn 5 KCN, khu chế xuất làm thí điểm và đến giữa năm 2024 sẽ tổng kết lại và tiếp tục triển khai ở nhiều khu khác.

Mục tiêu của đề án nhằm nhìn nhận lại sự phát triển của các khu chế xuất, KCN trong 30 năm qua. Rõ ràng khi đầu tư vào Việt Nam trong những năm 1991-1992, các khác niệm như khu công nghiệp sinh thái, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, công nghiệp sạch, phát triển bền vững, ESG,… chưa được đặt ra nhưng đến nay những vấn đề này đã trở thành xu hướng và đặt lại cho TP HCM cũng như các KCN tại TP HCM: Làm sao có thể thích ứng và phát triển, kể cả các doanh nghiệp đang đầu tư vào các khu chế xuất, KCN này.

30 năm trước, một số KCN tại TP HCM chỉ là vùng hoang vu ở ngoại ô nhưng bây giờ đã nằm xen kẽ khu dân cư như Khu chế xuất Tân Thuận, Khu chế xuất Linh Trung (TP Thủ Đức), KCN Tân Bình, KCN Vĩnh Lộc,… Và những KCN này là những KCN mở, tức không có hàng rào.

Quan điểm của chính quyền TP là không chuyển đổi các KCN này trở thành các khu có chức năng khác như nhà ở mà làm sao tái cấu trúc để những KCN này có thể tồn tại xen kẽ với khu dân cư mà vẫn phát triển được. Đó là bài toán đặt ra về định hướng phát triển cho các KCN nói trên.

"Chúng tôi đang cùng với chính quyền TP xây dựng bộ tiêu chí phát triển, bao gồm định hướng về ngành nghề; thu hút, khuyến khích đầu tư;… Các tiêu chí này không phải mới, chỉ nhằm mục đích cụ thể hóa việc thu hút đầu tư vào TP HCM bởi đã qua thời gian kêu gọi đầu tư, tiếp nhận dự án bằng mọi giá để lấp đầy KCN mà đây là lúc chúng tôi chọn lọc dự án trên cơ sở những tiêu chí đã đặt ra.

Hiện nay, chúng tôi đang cùng Bộ Kế hoạch và Đầu tư làm thí điểm ở KCN Hiệp Phước về KCN sinh thái. Đây là hướng đi để có sự phát triển về tiêu chí. Hoặc có những doanh nghiệp, tập đoàn đang đầu tư tại các KCN ở TP HCM tuyên bố đến năm 2030, các nhà máy của họ không sử dụng điện của EVN, thay vào đó là năng lượng tái tạo và một số giải pháp khác để sản xuất. Đây là cam kết toàn cầu của tập đoàn, kể cả ở Việt Nam.

Do đó, chúng ta cũng cần có những tiêu chí về môi trường để khi dự án mới vào Việt Nam, vào TP HCM có thể theo kịp xu hướng đó", Chủ tịch HBA chia sẻ.

Cũng theo Chủ tịch HBA, quỹ đất của TP HCM hiện nay dành cho phát triển đô thị rất lớn, không thể như ở Đồng Nai, Bình Dương có thể giải tỏa rừng cao su để làm KCN. Vì vậy, sử dụng quỹ đất này trong tương lai như thế nào là cả một vấn đề.

Hiện TP đã lập dự thảo về tiêu chí suất đầu tư ở một số ngành nghề. Trung bình suất đầu tư của các dự án trong KCN, khu chế xuất ở TP HCM khoảng 5 triệu USD/ha. Theo dự thảo, suất đầu tư sẽ được nâng lên 12-15 triệu USD/ha, tùy ngành nghề để thu hút các dự án mới. Những dự án nào đáp ứng được tiêu chí này mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Từ 5-7 năm trước, TP HCM đã phát triển mô hình nhà xưởng cao tầng ở Khu chế xuất Tân Thuận, Khu chế xuất Linh Trung cao 9-10 tầng để phục vụ cho các dự án phù hợp với tầng cao đó như công nghệ thông tin, phần mềm,… Và hiện nay TP HCM tiếp tục khuyến khích xây dựng nhà xưởng cao tầng đối với bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.