Năm giá nhà vụt tầm với của nhiều người

Năm 2023, tình trạng hạn chế nguồn cung là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà Việt Nam duy trì ở mức cao và khó giảm. Thị trường gặp khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn giữ khoảng cách lớn hàng chục lần so với thu nhập của người dân.

Báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI) trụ sở Singapore, cho rằng giá nhà tại TP HCM, Hà Nội đang cao hơn lần lượt 32 lần và 18 lần thu nhập.

Tại Hà Nội, tăng trưởng giá nhà gấp đôi tăng trưởng thu nhập trung bình của người dân giai đoạn 2019 đến nửa đầu 2023.

Tuy nhiên, giá nhà xa tầm với không cá biệt ở Việt Nam mà là xu hướng lớn trên thị trường bất động sản thế giới 2023.

Tại Mỹ, năm nay, người có thu nhập trung bình phải chi 41% thu nhập hàng tháng cho chi phí nhà ở, mức kỷ lục lịch sử, tăng từ 39% vào năm 2022 và 31% vào năm 2021, theo nền tảng bất động sản Fedfin.

Người mua nhà điển hình nước này cần kiếm được ít nhất là 109.868 USD nếu không muốn chi quá 30% thu nhập để thanh toán tiền nhà hàng tháng. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người Mỹ năm nay là 78.642 USD và giá một căn nhà trung bình là 408.806 USD.

Một nguyên tắc nhỏ trong tài chính cá nhân là mọi người không nên chi quá 30% thu nhập hàng tháng cho nhà ở, nhưng điều đó đã trở nên kém thực tế hơn do lãi suất và giá nhà tăng cao. "Một cơn bão hoàn hảo của lạm phát, giá nhà cao, lãi suất tăng vọt và nguồn cung thấp đã khiến 2023 là năm giá nhà 'khó vừa túi tiền' nhất", Elijah de la Campa, Nhà kinh tế cấp cao Redfin nói.

Thị trường bất động sản ở láng giềng Canada cũng diễn biến tương tự. Theo Royal Bank of Canada, gần 60% hộ gia đình có đủ khả năng sở hữu ít nhất một căn hộ chung cư thông thường vào 2019. Nhưng đến 2023, tỷ lệ đó giảm mạnh xuống 45%. Chỉ 26% hộ còn khả năng mua được nhà đất loại một gia đình.

Đạt kỷ lục hoặc gần đỉnh về khả năng chi trả tệ nhất lịch sử là Vancouver, Victoria và Toronto, nơi chi phí sở hữu một ngôi nhà cao ngất ngưởng. Ottawa, Montreal và Halifax cũng đối mặt với các điều kiện khó khăn về khả năng chi trả.

Trong khi đó, "khủng hoảng nhà ở" là đánh giá quen thuộc về bất động sản Australia năm nay. Nền tảng Suburbtrends cho biết người nước này cần kiếm hơn 300.000 đôla Australia (205.000 USD) mỗi năm để có thể thoải mái mua nhà riêng.

Suburbtrends sử dụng "hệ số trung bình" (median multiple) để đánh giá khả năng chi trả - cơ bản là lấy giá trung bình của ngôi nhà được chia cho tổng thu nhập trung bình của hộ gia đình. Hệ số trung bình ra 3 được xem là giá nhà ở mức độ phải chăng nhưng ở Australia hiện là 9.1.

Kent Lardner, Nhà sáng lập kiêm Trưởng phân tích Suburbtrends kết luận việc sở hữu nhà đang trở nên ngoài tầm với của người Australia trung bình. "Tiền từ bố mẹ là giải pháp tuyệt. Nhưng nếu không có phụ huynh giàu hoặc sinh nhầm chỗ thì bạn bế tắc", ông nói. Việc thuê nhà cũng chẳng mấy nhẹ nhàng khi chi phí cũng đang chiếm khoảng 31% thu nhập hộ gia đình.

Tại Anh, tính đến tháng 10, giá nhà trung bình là 287.782 bảng (gần 366.000 USD), giảm 0,7% so với tháng 9 và giảm 1,2% so với cùng kỳ 2022, theo Chỉ số giá nhà ở Anh (HPI). Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn rất cao so với khả năng chi trả.

Liên đoàn Nhà ở Quốc gia Anh (NHF) đánh giá lãi vay và tiền thuê nhà tăng, cùng với tình trạng thiếu nhà ở xã hội thường xuyên, khiến nhiều người sở hữu và người thuê nhà đang phải vật lộn để trang trải chi phí nhà ở tăng mạnh, gây thêm áp lực lên ngân sách hộ gia đình vốn đã căng thẳng do chi phí sinh hoạt ngày càng tăng.

Christian Hilber, Giáo sư Địa lý Kinh tế tại Trường Kinh tế London, nói Anh chưa xây đủ nhà để giữ giá ở mức phải chăng. "Nhà ở đã trở nên quá đắt đỏ, vấn đề có thể trở nên tồi tệ hơn và giới trẻ bị ảnh hưởng nặng nề nhất", ông nhận xét.

Theo nghiên cứu của Pragmatix Advisory do NHF ủy quyền thực hiện, cứ 5 hộ gia đình Anh thì có một hộ (4,8 triệu hộ) sẽ buộc phải chi hơn một phần ba thu nhập cho nhà ở. Đến 2030, nước này có thêm 1,7 triệu hộ gia đình phải sống trong những ngôi nhà mà họ không đủ khả năng chi trả, tăng 35%.

Khác với nhiều nước châu Âu, người Đức chủ yếu ở nhà thuê và chỉ 46% mua. Năm nay, nếu muốn thuê một căn hộ đẹp ở vị trí tốt tại Berlin, họ cần rất nhiều tiền. Ví dụ, "căn hộ 4 phòng rộng rãi tuyệt vời" ở Charlottenburg rộng 182 m2, có nội thất, giá thuê là 8.190 euro (8.947 USD) mỗi tháng. Chi phí sưởi ấm, điện và các chi phí phát sinh khác, lên tới hơn 50 euro mỗi m2.

Tại Đức, thu nhập ròng trung bình – số tiền còn lại sau khi trừ thuế và an sinh xã hội – hiện ở mức 2.165 euro mỗi tháng, theo Văn phòng Thống kê Liên bang. Khoảng một phần ba được chi cho tiền thuê nhà nhưng giờ thường không đủ.

Carsten Brzeski, Trưởng bộ phận vĩ mô toàn cầu tại ING dự báo môi trường lãi suất cao hơn sẽ khiến nhiều người Đức không thể mua nhà hơn. "Kết quả là xu hướng từ người thuê nhà trở thành chủ nhà của thập kỷ trước đã kết thúc. Hơn nữa, việc nhập cư sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê nhà tăng cao", ông nói.

Trên toàn Liên minh châu Âu, cơ quan thống kê Eurostat cho biết từ năm 2010 đến quý II/2023, giá nhà bán đã tăng 46% và giá thuê tăng 21%. Để so sánh, trung bình thu nhập khả dụng - sau thuế và phí phúc lợi - của một công dân EU năm 2022 là 18.706 euro (đã quy đổi theo sức mua). Con số này tăng 20 % so với 2010.

Tại châu Á, đặc biệt là các nước Đông và Đông Nam Á, giá nhà cao gấp vài chục lần so với thu nhập người dân vốn đã duy trì nhiều năm. Theo tính toán của nền tảng dữ liệu cộng đồng Numbeo trụ sở tại Serbia, tính đến 2023, tỷ lệ giá trên thu nhập (Price to Income Ratio) tại trường lớn như Trung Quốc là 34,56.

Tỷ lệ này là thước đo cơ bản cho khả năng chi trả cho việc mua căn hộ của người dân. Trong đó, tỷ lệ thấp hơn cho thấy khả năng chi trả tốt hơn. Nó thường được tính bằng tỷ lệ giá căn hộ trung bình với thu nhập khả dụng trung bình của gia đình. Một số thị trường khác khu vực có giá nhà gấp hàng chục lần thu nhập hàng năm như Syria (86,73), Sri Lanka (40,82), Campuchia (32,51), Indonesia (30,07). Riêng Nhật Bản có giá nhà dễ tiếp cận hơn, chỉ gấp 10,29 lần thu nhập.

Dự báo thị trường nhà ở toàn cầu 2024, các công ty nghiên cứu cho rằng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cải thiện hơn, hay nói cách khác là căng thẳng có thể đã qua đỉnh. Theo Knight Frank (Anh), một số khách hàng đã tự tin rằng điều tồi tệ nhất đã ở lại phía sau.

Với việc lạm phát giảm và chu kỳ thắt chặt tiền tệ dần hoàn tất, nhu cầu của người mua tăng lên ở một số thị trường. Fitch Ratings đồng thuận rằng khi lạm phát giảm bớt, nhu cầu mua nhà có thể được củng cố, đặc biệt là ở một số quốc gia có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập còn thấp.

Trong khi đó, nguồn cung vẫn chưa có cải thiện đáng kể. Nhiều gia đình không muốn bán nhà đã vay mua thời kỳ lãi suất rất thấp. Cùng với đó, chi phí xây dựng cao, tình trạng thiếu lao động kéo dài và sự chậm trễ trong quy hoạch đều góp phần dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung mới gia nhập thị trường, nhất là tại các nước phát triển.

Nguồn cung vẫn hạn hẹp là nguyên nhân chính khiến trung bình giá nhà toàn cầu năm sau vẫn tăng nhẹ 2,5%, theo Knight Frank. Ở tương lai này, người mua bằng tiền mặt vẫn giữ ưu thế tiếp cận, với 52% người mua cơ bản đang chọn mua bằng tiền mặt, tăng so với 46% sáu tháng trước.

Đến nay, chi phí nhà ở tại Mỹ đã bắt đầu giảm khi lãi suất hạ nhiệt. Trong 4 tuần kết thúc vào ngày 26/11, trung bình người Mỹ vay mua nhà phải trả 2.575 USD mỗi tháng, giảm so với mức đỉnh điểm vào tháng 10 nhưng vẫn tăng 13% so với cùng kỳ 2022. Năm 2024, Redfin dự đoán người Mỹ sẽ dễ thở hơn, nhờ nguồn cung nhà sẽ tăng cao, lãi vay giảm xuống khoảng 6,6% và giá giảm 1%.

Royal Bank of Canada dự báo những dấu hiệu hy vọng sắp xảy ra. Thị trường nhà đất nước này đã dịu đi kể từ mùa hè, giá nhà bắt đầu giảm ở các vùng. Với kỳ vọng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ là cắt giảm lãi suất, có khả năng chi phí sở hữu nhà sẽ bớt đắt đỏ hơn. "Tuy nhiên, bất kỳ sự cải thiện nào về khả năng chi trả trong năm tới đều có thể sẽ khiêm tốn và vẫn vượt ngân sách những người mua có ngân sách eo hẹp", theo ngân hàng này.