Một phân khúc BĐS được dự báo có nhiều dư địa phát triển nhưng đang khan hiếm nguồn cung

Báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp của CTCP Chứng khoán VNDirect mới đây cho biết, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đã chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung trong nửa cuối 2022 khi không có KCN mới nào được đưa vào hoạt động.

Nhiều dự án KCN được tung ra trong nửa đầu 2022 giúp tỷ lệ hấp thụ cao trong quý III/2022 tuy nhiên đã suy giảm trong quý IV/2022. Tính chung cả năm ngoái, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại thị trường miền Nam tăng 9,2% so với cùng kỳ lên 41.950 ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê (khoảng 27.950 ha), tăng 8,2% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, thị trường miền Bắc chứng kiến nguồn cung mới tăng mạnh trong quý IV/2022, khoảng 590 ha diện tích cho thuê (đa phần đến từ khu vực ngoại ô), giúp cho diện tích cho thuê tăng 7,9% so với cùng kỳ lên 11.923 ha. Tổng diện tích năm 2022 tăng 8,1% so với cùng kỳ đạt 16.915 ha.

Thách thức dần xuất hiện

Đánh giá về triển vọng giai đoạn 2023 - 2024, VNDirect nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt và những thách thức dần xuất hiện.

Đầu tiên, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn do những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Cụ thể, kể từ quý I/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia.

Theo VNDirect, điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Hơn nữa, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp.

Nhóm phân tích cho rằng, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 - 2027 cũng khá hạn chế (khoảng 1.134 ha).  

Tại miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757 ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-26, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.   

Thách thức thứ hai là khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, vốn FDI thực hiện trong tháng 2/2023 tăng 12,1% so với cùng kỳ lên 1,2 tỷ USD. Trong 2 tháng đầu năm 2023, vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ xuống còn 2,6 tỷ USD. Vốn FDI đăng ký giảm 51,4% so với cùng kỳ trong tháng 2, khiến tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD ( giảm 38% so với cùng kỳ).

Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do Fed tăng lãi suất.