Bất động sản công nghiệp Việt Nam muốn đón 'đại bàng' nhưng đây là trở ngại

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì đại dịch. Đáng chú ý, ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…

Theo số liệu mới công bố ngày 20/3/2023 của Cục Đầu Tư nước ngoài, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của của nhà đầu tư nước ngoài trên cả nước đạt gần 5,45 tỷ USD, bằng 61,2% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, số dự án đầu tư mới vẫn tăng. Cụ thể, số dự án đăng ký mới đạt 522 dự án, tăng 62,1% so với cùng kỳ.

Bất động sản vẫn là ngành đứng thứ 2 trong số các ngành có lượng đầu tư FDI lớn nhất với tổng vốn đầu tư trong 3 tháng đầu năm đạt 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 71,6% so với cùng kỳ. Các ngành bán buôn, bán lẻ; vận tải kho bãi thu hút vốn đầu tư tăng hơn so với cùng kỳ, xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là gần 276 triệu USD (tăng gấp 2 lần cùng kỳ) và gần 151 triệu USD (tăng 37%).

Có nhận định cho rằng, đầu tư FDI năm 2023 có sự chậm lại do suy thoái kinh tế, tuy nhiên nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ các lợi thế về lao động, dân số, sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp Savills Việt Nam phân tích: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư.

Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và Châu Âu”.

Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán.

Điển hình là việc gã khổng lồ Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang. Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại tỉnh, Foxconn đã ký kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5 ha đất tại KCN Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD. Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).

Mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple,… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam. Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.

Ông John Campbell cho rằng, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. 

Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao. Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Bình Dương đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp đầy từ 96% đến 99%.

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn. Trong khi đó, nguồn cung mới của thị trường không thực sự nhiều.

Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiều trong thời gian gần đây. Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các Khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... trong thời gian sớm nhất có thể.

Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng hơn các sản phẩm bất động sản công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.

Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to - suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.