Mối lo từ các tòa văn phòng trống

Điều này làm dấy lên lo ngại về khả năng xảy ra bất ổn tài chính do các khoản nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.

Tỷ lệ văn phòng trống ngày càng gia tăng

Vào cuối tháng 3, tỷ lệ văn phòng trống tại 10 trong số 17 thành phố lớn trên thế giới đạt mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Không chỉ nhu cầu sử dụng văn phòng yếu mà tỷ lệ hoạt động của các khách sạn và cơ sở thương mại khác cũng giảm.

Một số nhà đầu tư lớn đã rút khỏi hoạt động kinh doanh khách sạn tại Mỹ. Ngày 5/6, Park Hotels & Resorts, chủ sở hữu khách sạn Hilton San Francisco Union Square, thông báo họ đã ngừng thanh toán thế chấp đối với bất động sản này, và chấp thuận giao khách sạn cho ngân hàng. Tổng số nợ phải trả liên quan đến Hilton San Francisco và một tài sản khác lên tới 725 triệu USD.

Giám đốc điều hành của Park Hotels & Resorts, Thomas Baltimore, đổ lỗi cho việc vỡ nợ là do nhu cầu yếu đối với các chuyến công tác và tổ chức hội nghị do doanh nghiệp tiến hành tái cơ cấu. Ông Baltimore cho biết tỷ lệ văn phòng trống xung quanh khách sạn này đang ở mức cao kỷ lục khi San Francisco chứng kiến tỷ lệ nhân viên quay trở lại văn phòng thấp hơn so với các thành phố khác.

Theo CBRE, nhà cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại, tỷ lệ văn phòng trống tại khu vực San Francisco đạt gần 20% vào cuối tháng Ba, khi nhu cầu giảm kể từ mùa Thu năm 2022 do nhiều công ty công nghệ thông tin cắt giảm lực lượng lao động trong bối cảnh tăng trưởng chậm.

Bên ngoài nước Mỹ, thị trường cho thuê văn phòng cũng trong tình trạng ảm đạm. Tỷ lệ không gian cho thuê có sẵn còn trống tại Hong Kong (Trung Quốc) đã tăng trên 15% lên mức cao kỷ lục, khi các công ty Trung Quốc cắt giảm diện tích văn phòng và các doanh nghiệp Mỹ và châu Âu chuyển đến Singapore (Xin-ga-po) và những nơi khác.

Theo số liệu của công ty quản lý bất động sản Colliers International Group, tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng hạng A ở Hong Kong trong tháng Tư là gần 15%, gấp hơn ba lần so với năm 2019, vượt qua mức 12,5% của Manhattan (New York, Mỹ) và 4,6% của Singapore. Tỷ lệ văn phòng trống tại Tokyo (Nhật Bản) thấp hơn so với những nơi khác nhưng vẫn gần 5%.

Theo CBRE, trên toàn thế giới, tỷ lệ văn phòng trống là 12,9% vào cuối tháng Ba, không xa mức 13,1% được công bố trong giai đoạn 2009-2010 sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Một cuộc khảo sát của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, có trụ sở tại Anh, đối với các giám đốc điều hành phụ trách bất động sản tại 350 doanh nghiệp trên khắp thế giới, cho thấy khoảng một nửa trong số các tập đoàn quốc gia đang có kế hoạch giảm diện tích văn phòng trong ba năm tới do xu hướng làm việc từ xa sau đại dịch COVID-19. Trong số các nhóm chính cắt giảm diện tích văn phòng, nhóm lớn nhất đang hướng tới mục tiêu giảm diện tích từ 10-20%.

Ông Lee Elliott, một chuyên gia bất động sản thương mại tại Knight Frank, cho rằng sử dụng không gian nhỏ hơn có thể là giải pháp cho các tổ chức lớn hơn.

Viễn cảnh các tập đoàn lớn tiếp tục cắt giảm diện tích văn phòng đã làm dấy lên lo ngại về tương lai của các tòa nhà cũ và các địa điểm không được ưa chuộng, khi thị trường bất động sản thương mại đối mặt với một cuộc suy thoái nghiêm trọng do lãi suất cao hơn.

Mối lo của các cơ quan tài chính

Các cơ quan quản lý tài chính đang ngày càng lo lắng về tác động của sự sụt giảm nhu cầu văn phòng đối với hệ thống tài chính. Tại phiên điều trần trước Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hạ viện Mỹ vào tháng Năm, ông Michael Barr, Phó Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), đã bày tỏ lo ngại về sự yếu kém của thị trường văn phòng đô thị và cho biết Fed đang xem xét khá cẩn thận các rủi ro từ bất động sản thương mại.

Dư nợ khoản vay các ngân hàng thương mại Mỹ cấp cho các chủ sở hữu văn phòng và cơ sở thương mại khác đã lên tới gần 3.000 tỷ USD, với 70% số ngân hàng cho vay có quy mô vừa và nhỏ. Các ngân hàng quy mô trung bình dư dả tiền mặt nhờ chính sách nới lỏng tiền tệ trước đây đã đổ tiền vào bất động sản thương mại. Song, tình trạng cho vay quá mức vào bất động sản có thể đẩy các ngân hàng vào tình huống rủi ro.

Theo công ty nghiên cứu Green Street của Mỹ, giá bất động sản thương mại tại Mỹ trong tháng Tư đã giảm 15,3% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm lớn nhất kể từ tháng 9/2009. Khả năng sinh lời của nhiều bất động sản đã giảm khi người thuê nhà chuyển đi, trong khi việc huy động vốn mới trở nên tốn kém hơn.

Khi chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn để có nguồn tiền trả nợ, họ phải bán tài sản nắm giữ, qua đó làm giảm giá bất động sản và khiến ngân hàng khó thu hồi khoản vay hơn. Điều này có thể trở thành một vấn đề lớn khi các ngân hàng tỏ ra miễn cưỡng trong việc cấp khoản vay mới - một kịch bản mà các nhà quản lý lo sợ sẽ cản trở đà tăng trưởng của nền kinh tế.

Không chỉ Mỹ, châu Âu cũng khó tránh khỏi nguy cơ trên. Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) hồi tháng Năm đã bày tỏ lo ngại về lượng tiền mà các quỹ đầu tư đổ vào bất động sản. Giá bất động sản ở châu Âu đã giảm. Nếu các quỹ đầu tư sụp đổ, điều đó có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngân hàng.

Các thể chế tài chính đang chú ý đến tác động từ sự bất ổn gần đây trong lĩnh vực ngân hàng sau vụ phá sản của hai ngân hàng Mỹ là Silicon Valley Bank (SVB) và Signature Bank, cũng như thương vụ thâu tóm Credit Suisse của UBS. Giới chuyên gia và các công ty phát triển bất động sản cho rằng tình hình bất ổn này có thể trì hoãn các kế hoạch mở rộng kinh doanh của các công ty, từ đó kìm hãm đà phục hồi của thị trường văn phòng.

Theo nghiên cứu của Knight Frank đối với các công ty hoạt động trong các lĩnh vực từ công nghệ đến dịch vụ tài chính trên toàn cầu, khoảng 1/3 các công ty đã chọn làm việc phần lớn hoặc hoàn toàn tại văn phòng. Trong khi 56% các công ty theo đuổi chính sách kết hợp, còn khoảng 10% có kế hoạch chủ yếu hoặc hoàn toàn làm việc từ xa.

Một nghiên cứu của công ty dịch vụ bất động sản Savills, có trụ sở tại Anh, dự đoán rằng các thành phố của Mỹ như San Francisco và Washington DC sẽ có nhiều diện tích văn phòng dư thừa nhất trong thập kỷ tới, trong khi thị trường châu Á sẽ thắt chặt hơn.