M&A bất động sản nhà ở vắng bóng khối ngoại

Theo báo cáo của của Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 30/9/2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,4 tỷ USD, gấp 4 lần cùng kỳ và chiếm gần 18% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh thì vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,56 tỷ USD, gấp 4,1 lần cùng kỳ và chiếm gần 17% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Trong khi đó, đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần (M&A) của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư đăng ký chỉ đạt gần 815,7 triệu USD, chiếm gần 23% giá trị góp vốn.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến rất ít các thương vụ M&A đến từ khối ngoại. Một số ít thương vụ có thể kể đến như Tập đoàn Kim Oanh (Việt Nam) hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển The One World, một khu dân cư rộng 50 ha tại Bình Dương. Dự án được giới thiếu có tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD bao gồm shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự compound và căn hộ… 

Hoặc thương vụ Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) mua lại 25% cổ phần trong Dự án Paragon Đại Phước rộng 45,5 ha từ Tập đoàn Nam Long với giá khoảng 26 triệu USD. 

Đối với khối nội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, không có bất kỳ dự án nào được thực hiện thông qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A) trong 8 tháng qua tại TP HCM, trong khi đó các thương vụ M&A có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và mang lại những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn.

Nguyên nhân các giao dịch này đang bị ách tắc theo ông Châu là do quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản, yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng. 

Hoạt động M&A các dự án bất động sản từng được dự báo sẽ sôi động trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng. Bởi việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển. Song, diễn biến này không sôi động như kỳ vọng.

TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, nhóm bất động sản nhà ở tạo ra dòng tiền mới với tỷ suất sinh lợi của các dự án khoảng 15%. Thời gian lý tưởng cho các dự án này, bao gồm quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục trong hai năm, cùng với đó là ba năm xây dựng, sẽ đạt mức hoàn thiện tốt nhất trong khoảng 5 - 6 năm. 

Theo vị này, các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, họ gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất. Vì vậy, họ khó chen chân vào hai thị trường này, ngoại trừ trường hợp hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.

Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5 - 7 năm trước.

Đối với nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng và đặc biệt là khu công nghiệp, suất sinh lợi thường dao động trong khoảng 6 - 8%. Đây là những phân khúc mà các nhà đầu tư nước ngoài trước đây ưu tiên để tiếp cận nhanh vào thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, tình hình hiện tại đã trở nên khó khăn hơn, theo ông Khương.

"Khẩu vị của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện mua bán và sáp nhập tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. Điển hình chỉ có một số ít nhà đầu tư như từ Malaysia sở hữu một vài dự án. Do đó, từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ M&A mới", chuyên gia Savills nhận định.

Ông Khương cho biết thêm, hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển dần sang phân khúc bất động sản hạ tầng và các tòa nhà văn phòng cho thuê.

"Do việc phát triển các dự án mới còn gặp nhiều khó khăn vì quỹ đất hạn chế và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài nên các nhà đầu tư nước ngoài đã chuyển hướng đầu tư vào các tài sản tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ...", vị này cho hay.

Đưa ra đánh giá chung về thị trường, chuyên gia cho rằng cũng như tất cả các quốc gia trên thế giới, các chính sách pháp luật dù luôn theo hướng tích cực, có lợi cho thị trường nhưng không thể như một 'cây đũa thần'. Các luật cần thời gian để ngấm và dần đi vào cuộc sống, và các nhà đầu tư nước ngoài cũng đã hiểu rõ điều này. Do đó, dự báo từ giữa năm 2025, thị trường bất động sản mới có sự bứt phá.