Lý do bất động sản chưa thể phục hồi trong năm 2023

Tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Tường Văn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức và nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết.

Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết, chỉ thị giải quyết những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Đồng thời chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan khẩn trương đề xuất sửa đổi các đạo luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong đó, Bộ Xây dựng đã chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hai dự án Luật đã trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV diễn ra từ ngày 22/5 - 23/6/2023, đang tiếp tục hoàn thiện và dự kiến thông qua vào kỳ thứ 6, Quốc hội khóa XV vào tháng 11/2023.

“Đây là hai đạo luật có ý nghĩa quan trọng. Việc sửa đổi, hoàn thiện hai bộ Luật lần này sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhà ở và bất động sản, cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở và bất động sản tại Việt Nam. Điều này đặc biệt cần thiết cho việc lấy lại đà phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) nêu quan điểm: “Theo dõi thị trường bất động sản mấy chục năm qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ rồi lại đi xuống, tôi nghĩ là thị trường này có tính chu kỳ. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng như các nước khác, người ta cũng đã đánh giá, rút ra kết luận về tính chu kỳ.

Năm 2001 có Luật Đất đai, sau đó có Luật Đất đai 2013 (sửa đổi),… cũng thúc đẩy thị trường địa ốc giai đoạn này phát triển. Năm 2009 có sự vào cuộc rất mạnh mẽ của Chính phủ như Nghị quyết 02, gói 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội,… đã góp phần giảm bớt thời gian đóng băng của thị trường. Đến năm 2022, khi thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ đã có nhiều chính sách, phía ngân hàng cũng có sự hỗ trợ”.

Ông Hà cho rằng thời gian phục hồi của chu kỳ này có thể sẽ được rút ngắn hơn so với những năm trước. Giai đoạn 1997 - 2003, phải mất đến 5 năm thị trường mới hồi phục, giai đoạn tiếp theo cũng phải mất 3 - 4 năm (tức là năm 2013) thị trường mới quay trở lại. Hy vọng với các chính sách hỗ trợ như hiện nay, đến giữa năm 2024 thị trường có thể phục hồi được.

Theo vị này, ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Lần này cũng giống như giai đoạn trước, thị trường bất động sản đi xuống khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Do đó, có thể thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên, quan sát trong thời gian vừa qua có thể thấy, rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ hai nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là liên quan đến các luật đang sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Ở các nước khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản bởi nguồn vốn cho thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp hơn và thời gian vay vốn dài hơn,…

Chúng tôi cũng thấy rằng đợt này chúng ta chưa có định hướng mạnh mẽ trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA đánh giá, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Theo đó, tình trạng thanh khoản kém vẫn tiếp diễn và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề căn cơ của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…). 

Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là lãi suất cho vay cao, pháp lý dự án và niềm tin thị trường.

Theo vị này, thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc và giảm lãi suất cho vay thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm được tung ra thị trường.

"Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ trầm lắng hết năm 2023, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan, sự phát triển hạ tầng đồng bộ, sự đa dạng của các nguồn lực tài chính,...", Chủ tịch VNREA dự báo.