LS. Nguyễn Văn Lộc: 4 vấn đề 'thiêu cháy' thị trường BĐS và 12 tiêu chí pháp lý người mua nhà cần rõ

Tại Hội thảo Pháp lý bất động sản (BĐS): Nắm luật lệ để chủ động đầu tư do CTCP Bất động sản MGI Global tổ chức ở TP HCM hôm nay (ngày 28/6), luật sư Nguyễn Văn Lộc nêu 4 vấn đề đang "đốt cháy" thị trường BĐS hiện tại, được tất cả các bên cùng quan tâm.

Đầu tiên luật sư nhắc đến chính là vụ việc mà báo chí rầm rộ đưa tin suốt khoảng 1 tháng trở lại đây – hoạt động kinh doanh của CTCP Địa ốc Alibaba – mà ông gọi là "kiểu làm ăn Ali". Đó là hình thức kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện, huy động vốn theo mô hình Ponzi.

Theo luật sư Nguyễn Tiến Lộc, Địa ốc Alibaba kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện, huy động vốn theo mô hình Ponzi. (Ảnh: Hiếu Quân)

"Hoạt động kinh doanh của Địa ốc Alibaba tồn tại 5 điểm cần chú ý: huy động vốn với danh nghĩa để kinh doanh BĐS; thỏa thuận dân sự giữa người chưa có quyền kinh doanh BĐS cho người được phép bán BĐS ra thị trường; nghĩa vụ của chủ đất khi chưa có quyền kinh doanh BĐS những vẫn ủy thác cho doanh nghiệp bán đất; trách nhiệm cá nhân theo hệ thống phân công phân quyền trong doanh nghiệp và trách nhiệm của người mua khi cố tình mua đất rồi bán lấy lời khi biết sản phẩm BĐS đó chưa đủ điều kiện pháp lý", luật sư Lộc phân tích.

Ông khẳng định, đây là kiểu làm ăn không đúng quy định pháp luật. Trong thời gian không xa, sẽ có rất nhiều doanh nghiệp đang dính dáng đến những sai phạm này sẽ bị phanh phui.

Vấn đề thứ hai đang nổi bật trên thị trường là hoạt động giao dịch đất nền. Đất nền là kênh đầu tư đáp ứng được cả hai tiêu chí: có thể lướt sóng hoặc đầu tư tạo giá trị lâu bền. Vì là kênh đầu tư hấp dẫn nên phát sinh rất nhiều tiêu cực.

Ông ví dụ: "Nhiều khi chủ đầu tư tự phân lô và rao bán đất nền, người mua cứ ào ào đi mua mà không quan tâm đến tình trạng pháp lý như thế nào, quy hoạch ra sao, không quan tâm đường sá sắp tới, không quan tâm chính sách của chính quyền với những lô đất đó…

Đi kèm với đó là những thủ thuật: "bánh vẽ dự án", "quy hoạch ma" (văn bản quy hoạch dạng photo, con dấu mập mờ…) hoặc "tựa bóng ông lớn" (doanh nghiệp BĐS lớn thực hiện dự án thì giá đất xung quanh tăng đến 10 – 15% như Cần Giờ, Bắc Củ Chi)".

Nguyên nhân người dân bị lừa hiển nhiên là do lòng tham. Tuy nhiên, việc đầu tư tạo lập tài sản và tạo lập, gia tăng giá trị được pháp luật cho phép và cần được pháp luật bảo vệ. Luật sư Lộc gọi đây là "lòng tham hợp pháp".

Liên quan đến giao dịch đất nền, đang nổi lên các vấn đề "bánh vẽ dự án", "quy hoạch ma" và "tựa bóng ông lớn", ông Lộc nói. (Ảnh: Hiếu Quân)

Một hình thức mua bán đang phổ biến trên thị trường cũng được luật sư nhắc đến đó là mua bán đặt cọc. Có thể đặt cọc để mua nhà ở hiện hữu hoặc BĐS hình thành trong tương lai, ngay sau khi đặt cọc xong khách có thể chuyển nhượng để hưởng lợi.

Nhà đầu tư luôn có cách chuyển nhượng BĐS đặt cọc đúng quy định, nhờ đó tạo được giá trị lớn, làm giàu rất nhanh, đặc biệt là mua bán lô sỉ. Có thương vụ êm thấm, nhưng cũng có những vụ người mua bị lừa, bị găm vốn hoặc dòng tiền không chạy được.

"Giao dịch trên cọc là một thỏa thuận dân sự, mới chỉ tiệm cận với quy định của luật kinh doanh BĐS thôi. Người mua phải chấp nhuận theo điều kiện do bên bán đưa ra. Hai bên đang thỏa thuận hợp đồng song vụ (quyền bên này và nghĩa vụ bên kia). Rủi ro sẽ đến với người không biết thẩm định và thiếu ý thức pháp lý", luật sư Nguyễn Tiến Lộc nói.

Vấn đề thứ tư được ông đề cập chính là việc đầu tư vào các dự án condotel với quảng cáo sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận khủng (chủ đầu tư thường cam kết lợi nhuận từ 10 – 15%/năm).

Ông Lộc chỉ rõ: "Vấn đề xảy ra khi mua bán condotel là cách giải quyết tranh chấp, xung đột giữa hai bên và rủi ro pháp lý đến từ cơ quan chức năng. Mới đây, một dự án condotel ở Đà Nẵng đã được cấp sổ đỏ nhưng lại bị thu hồi. Khi đó, câu chuyện quay về nội dung thỏa thuận giữa các bên (hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng khai thác căn hộ). Mọi việc sẽ giải quyết theo thỏa thuận của hai bên, bên nào nắm đằng lưỡi sẽ chết".

Quan điểm ông Lộc cho rằng, đầu tư vào condotel là đầu tư lướt sóng chứ không phải đầu tư tạo giá trị lâu dài, vì sản phẩm BĐS này pháp lý chưa đầy đủ. Mặc dù Bộ Xây dựng nói năm nay sẽ có pháp lý về condotel, nhưng đó là thông tin từ nhà làm chính sách, còn nhìn từ góc độ nhà đầu tư thì đây hiện vẫn chỉ là hình thức đầu tư lướt sóng.

Kết luận, luật sư Nguyễn Tiến Lộc nêu 12 vấn đề pháp lý mà người mua nhà cần quan tâm. Đó là: (1) sở hữu tài sản BĐS; (2) có phương án kiểm soát rủi ro; (3) nắm bắt xu hướng chính sách; (4) kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch; (5) thẩm định pháp lý trước khi giao dịch; (6) giao dịch đúng biên bản; (7) giao dịch đúng tài sản; (8) nắm quy trình, tránh thụ động; (9) thương thảo hợp đồng bình đẳng (hợp đồng song vụ); (10) làm rõ giá cả, phí và thanh toán; (11) tận dụng đòn bẩy tài chính tốt và (12) giải quyết tranh chấp khôn ngoan.