Trắng trợn mang cả bãi rác vẽ thành 'đất dự án', phân lô bán nền

Khu đất nằm đối diện UBND phường Đông Hưng Thuận (quận 12) quy hoạch dự án công viên nhưng bị nhiều công ty bất động sản lừa bán cho người dân - Ảnh: PHƯỚC TUẦN

Nhiều bạn đọc TP.HCM phản ánh về việc góp vốn mua nền đất trong các dự án khu dân cư, khu nhà ở do các cá nhân hoặc công ty làm chủ đầu tư. Thế nhưng sau đó họ không hề nhận được đất, đòi tiền không được.

Phóng viên Tuổi Trẻ đã vào cuộc điều tra và phát hiện đa phần các dự án không có thật, thiếu mọi giấy tờ pháp lý...

Tự vẽ dự án rồi bán đất... trên giấy

Nhằm đưa người mua đất vào tròng, các chủ "dự án đất nền ảo" có nhiều chiêu tiếp thị bài bản. Từ việc thuê công ty môi giới bất động sản, đơn vị phân phối độc quyền, công ty tư vấn lập bản vẽ sơ đồ nền, hạ tầng... còn đưa ra giá rẻ hơn giá đất xung quanh.

Một ngày giữa tháng 6, chúng tôi "đi tìm mua đất" và ghé vào khu đất ở hẻm 195 Tô Ngọc Vân (phường Thạnh Xuân, quận 12). Rất nhiều "cò" lượn quanh khu vực này giới thiệu đất nền để bán cho người mua. 

Vừa tới, chúng tôi đã được một người môi giới tên Tân bám theo. Ông Tân trưng ra một bản đồ phân lô có ghi do Công ty N (có trụ sở ở quận Bình Tân) lập để giới thiệu và cho biết nơi đây trong tương lai sẽ là dự án khu dân cư. 

"Khu đất rộng hơn 2.000m² này được công ty làm thủ tục chuyển đổi quy hoạch để phân lô bán nền. Sau khi làm hạ tầng xong, khu đất sẽ có đường rộng 10m đi ngang qua, có mảng xanh và gần sông. Mỗi lô đất rộng hơn 50m² có giá gần 1 tỉ đồng" - ông Tân giới thiệu về khu đất.

Thấy khách hàng có vẻ chưa ưng, ông Tân "tấn công" tiếp: Giờ chủ đầu tư đang cần tiền làm hạ tầng và đóng tiền sử dụng đất nên rao bán giá mềm. Sau khi làm đường, phân lô xong chắc chắn giá đất ở đây sẽ tăng gấp rưỡi. 

"Chỉ trong vòng 6 tháng nữa là người mua đất có thể xây nhà được. Mua xong lời liền. Khi đã làm đường xong, nếu chị muốn bán lại, chủ đầu tư sẽ mua theo giá thị trường" - ông Tân tung ra đòn dụ, thuyết phục khách hàng.

Chúng tôi yêu cầu cho xem giấy tờ pháp lý của khu đất, ông Tân liền lảng tránh, sau đó tiếp tục thuyết phục khách: "Chủ đầu tư này làm ăn đàng hoàng, đất của họ còn ở đây thì chị lo gì".

Nhưng khi chúng tôi liên hệ với chính quyền, được hướng dẫn lên mạng tra cứu thông tin. Tại trang thông tin của UBND quận 12 ghi chú rõ khu đất trên là đất công, do một cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hằng năm để làm phòng thí nghiệm. 

Trên khu đất này chưa có cá nhân hay tổ chức nào được chấp thuận làm dự án. Ngoài ra, UBND quận 12 cũng đưa ra thông tin cảnh báo đang có một số đối tượng phân lô trái phép trên khu đất này và cơ quan chức năng sẽ xử lý.

Mua đất giá rẻ, ôm... nợ

Không ít khách hàng đã bị lừa, mất tiền khi không nắm rõ tình trạng pháp lý của khu đất mình muốn mua. Trong quá trình điều tra, chúng tôi đã gặp rất nhiều khách hàng đang khổ sở đi khiếu nại, đòi lại tiền khi bị lừa. 

Anh Ngô Xuân Huệ (quê Hà Tĩnh) sau nhiều năm vất vả làm lụng ở TP.HCM dành dụm được ít tiền, tìm mua đất với mong muốn cất căn nhà an cư. 

Đầu năm 2018, qua tìm hiểu thông tin trên mạng, anh mua 1 lô đất, vị trí đối diện UBND phường Đông Hưng Thuận (quận 12) của Công ty bất động sản Hoàng Gia với giá 800 triệu đồng, rẻ hơn so với các khu lân cận. 

"Đến cuối năm 2018 tôi thanh toán hơn 50% thì phát hiện khu đất không thuộc sở hữu của Công ty Hoàng Gia nên đến công ty đòi lại tiền. Dù vậy, nhiều tháng nay công ty vẫn chưa chịu trả tiền lại cho tôi và nhiều khách hàng khác" - anh Huệ bức xúc.

Khu đất được phân lô rao bán là “dự án khu nhà ở phường Hiệp Thành” thực tế là một trạm trung chuyển rác, quy hoạch trung tâm thể dục thể thao - Ảnh: NGỌC HÀ

Ngoài chiêu thức rao bán đất giá "mềm" hơn so với khu vực xung quanh, chủ đầu tư các "dự án đất nền trên giấy" đã thu hút được rất nhiều người mua đất bằng nhiều hình thức "mua bán" khác như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, góp vốn. 

Với chiêu này, chủ đầu tư các dự án "ma" đã thu hút được hàng trăm khách hàng rót tiền tỉ vào dự án. 

Ông Vũ ở Thủ Đức cho biết năm 2018, ông được người môi giới gọi điện thoại mời mua đất nền ở đường Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Long B (quận 9) do Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Angel Lina (gọi tắt là Công ty Angel Lina) làm chủ đầu tư với giá 25 triệu đồng/m². 

Vốn quen thuộc khu vực này, ông Vũ nghe giá đất khá mềm, muốn mua để bán lại kiếm lời. Thế nhưng ông Vũ còn phân vân vì số tiền vợ chồng ông có hiện chỉ bằng nửa giá trị miếng đất. 

"Nhân viên tư vấn nói có thể đóng phân nửa, sau 4 tháng chủ đầu tư làm xong hạ tầng sẽ mua lại nền đất với giá cao hơn giá mua 2 triệu đồng/m². Tôi nghe bùi tai nên ra ngân hàng rút tiền tiết kiệm của hai vợ chồng để đóng 750 triệu đồng và làm hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina" - ông Vũ kể.

Thế nhưng sau 4 tháng nộp tiền, chủ đầu tư chưa làm hạ tầng, ông Vũ đến trụ sở công ty trên đường Phùng Khắc Khoan (quận 1) để hỏi tình hình. Tại đây, ông Vũ cũng gặp nhiều khách hàng đã mua đất ở những dự án khác của công ty đến khiếu nại về tiến độ dự án và đòi lấy lại tiền đã đóng. 

Phía công ty hứa sẽ trả cho ông 810 triệu đồng (cả tiền lãi), chia làm 3 đợt từ tháng 3 đến tháng 5-2019 nhưng đến nay ông Vũ chưa nhận được tiền. 

Khi tìm hiểu, ông Vũ được biết khu đất mà Công ty Angel Lina vẽ bản đồ phân lô và rao bán tại phường Phước Long B là đất công đang do một doanh nghiệp nhà nước quản lý sử dụng. 

Khi chúng tôi đi tìm hiểu, đại diện UBND quận 9 cho biết hiện chưa có dự án nào được đăng ký hay khởi động trên khu đất này.

Bẫy giăng khắp nơi

Nạn nhân của Công ty Angel Lina rất nhiều. Theo điều tra của chúng tôi, công ty này đã vẽ dự án trên giấy của ít nhất 8 khu đất khác nhau để huy động vốn của khách hàng. Có người mua đất để ở, có người mua để đầu tư, có gia đình rủ nhau mua hơn 10 nền vì giá đất rẻ so với giá chung của khu vực. 

Nói là mua đất nhưng tất cả chỉ ký với Công ty Angel Lina hợp đồng góp vốn giữ chỗ nền đất. Khi ký hợp đồng góp vốn, tất cả khách hàng phải đóng cho công ty 50% giá trị hợp đồng (giá trị lô đất). Số tiền còn lại phải đóng thành nhiều đợt sau đó.

Theo hợp đồng góp vốn, phía chủ đầu tư phải làm đường giao thông nội bộ, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sinh hoạt, điện và chiếu sáng... Phần hiện trạng pháp lý của nhiều khu đất được 

Công ty Angel Lina ghi rõ số thửa đất, tờ bản đồ, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho biết đang hoàn tất hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng từ chủ sở hữu (?), đang làm hồ sơ chuyển đổi quy hoạch thành khu dân cư, cơ sở hạ tầng, xin phép tách thửa...

Trong các hợp đồng góp vốn, công ty "hứa" với khách hàng trong vòng 12 tháng kể từ khi ký hợp đồng và khách đóng đủ 90% giá trị của hợp đồng thì công ty sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức và bàn giao đất. 

Sau khi bàn giao đất 60 ngày, khách hàng sẽ được giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Phóng viên lần theo những khu đất được công ty rao bán để điều tra thì bất ngờ khi biết quy hoạch phần lớn của các khu đất này không phải là đất ở.

Người mua đất tập trung tại khu đất bị phân lô bán nền trên giấy ở phường Phước Long B, quận 9 để tố cáo chủ đầu tư gian dối - Ảnh: NGỌC HÀ

Nhan nhản công ty rao bán dự án "ma"

Tương tự như Công ty Angel Lina, nhiều công ty và cá nhân khác cũng "vẽ dự án" trên các lô đất có quy hoạch là trường học, cây xanh để quảng cáo, rao bán. 

Cơ quan chức năng quận Bình Tân đã phát hiện trên địa bàn có 9 lô đất bị các công ty vẽ dự án và rao bán ở các phường: Bình Hưng Hòa B (3 khu), Tân Tạo (2 khu), Bình Hưng Hòa A, Tân Tạo A, Bình Trị Đông A (mỗi phường một khu). 

Đặc điểm chung của các khu đất bị phân lô, rao bán là những khu đất bỏ trống bên cạnh các khu dân cư hiện hữu.

Một lãnh đạo UBND quận Bình Tân cho biết những khu đất này phần lớn là đất nông nghiệp được quy hoạch là trường học, công viên, đường dự phóng, công trình công cộng. Nhà nước chưa có kinh phí để giải phóng mặt bằng và xây dựng công trình. 

"Các "đại gia" đất đai đã "nhảy" vào những khu đất trên rồi tự lập bản vẽ phân lô bán nền để lừa người đi mua đất" - một cán bộ quận Bình Tân nói.

Trước đó, nhiều quận huyện khác trên địa bàn TP.HCM cũng có thông báo cảnh báo về việc nhiều công ty, cá nhân tự ý "vẽ dự án" trên đất trống để rao bán. 

UBND huyện Hóc Môn đã cảnh báo về 13 khu đất nông nghiệp bị tự ý phân lô, làm bản vẽ tổng mặt bằng rồi giới thiệu, quảng cáo, rao bán, nhận đặt cọc, kêu gọi góp vốn... Các dự án "ma" này tập trung nhiều ở các xã Đông Thạnh (5 khu), Xuân Thới Thượng (4 khu), Nhị Bình (4 khu)...

Từ tháng 4-2019 đến nay, UBND quận 12 liên tục có thông tin cảnh báo về các trường hợp phân lô bán nền trái phép trên địa bàn quận. Nhiều nhất là ở phường Thạnh Xuân với 10 khu đất bị phân lô trên giấy rao bán. Phường Hiệp Thành có 1 khu. 

Một khu đất thuộc phường Linh Trung, quận Thủ Đức cũng bị phân lô rao bán và được UBND phường này cảnh báo khu đất trên nằm trong dự án Đại học Quốc gia chưa được giải phóng mặt bằng. Khu đất trong hẻm số 38 Nguyễn Sơn (phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú) cũng bị một số người "vẽ dự án", phân lô rao bán...

Các địa phương khẳng định đa số các khu đất này thuộc quy hoạch cây xanh, công trình công cộng, không đủ điều kiện để chuyển mục đích thành đất ở hay tách thửa, phân lô.

Luật sư Minh Trình (Đoàn luật sư TP.HCM):

Cần xử lý các sàn bất động sản vi phạm

Theo quy định của pháp luật, phân lô bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Nhiều dự án bán đất nền "ma", không có trong quy hoạch gây thiệt hại cho khách hàng.

Để lừa được người mua, các đối tượng phải đưa thông tin lên mạng rao bán. Việc rao bán này là trái quy định pháp luật nên chắc chắn các đối tượng đều rao trên các trang web lậu, cơ quan chức năng chỉ cần nghiêm khắc đóng các website này là ngăn chặn được hậu quả.

Luật cũng quy định rất rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được bán dự án bất động sản có đầy đủ tính pháp lý, có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án cho khách hàng khi có yêu cầu... Chỉ cần căn cứ vào các quy định trên, cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xử lý các sàn giao dịch bất động sản với hành vi kinh doanh trái quy định pháp luật.

(còn tiếp)