Lợi suất cho thuê chung cư đang giảm dần

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại cả Hà Nội và TP HCM đều tăng 13%. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại TP HCM.

Giá bán chung cư tại hai thành phố này vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và tại TP HCM là 59 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 3 năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, trung bình dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường.

Điều này khiến lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý I/2023 xuống còn khoảng 3% vào quý I/2025. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30 đến 60 phút, giá bán phổ biến dao động trong khoảng 40 - 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m2.

Tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 đến 90 phút, giá bán chủ yếu nằm trong khoảng dưới 20 đến 50 triệu đồng/m2, chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố.

Trong khi đó, giá bán chung cư tại trung tâm và vùng ven ở TP HCM không quá cách biệt, chủ yếu dao động khoảng 30 - 60 triệu đồng/m2, một số ít có giá gần 100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Với TPHCM, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.

Ngoài ra, hiện nay, mật độ dân số tăng cao tại các quận trung tâm đang tạo áp lực lên môi trường của hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, nhiều cơ sở hạ tầng đang và sắp hình thành để kết nối tốt hơn đến khu vực ngoài trung tâm. Xung quanh Hà Nội đang và sắp mở bán nhiều dự án khu đô thị với quy mô đa dạng. Cơ sở hạ tầng tại TP HCM cũng có cùng xu hướng cải thiện về ngoại thành, vùng ven, với nhiều khu đô thị với quy mô lớn được các chủ đầu tư giới thiệu.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng leo thang, với mức tăng trung bình 10 - 20% trong năm 2024.

Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như vắng bóng các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng mỗi tháng, giá thuê căn hộ một phòng ngủ phổ biến khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng, hai phòng ngủ khoảng 15 - 20 triệu đồng/tháng. Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu mỗi tháng, tăng từ mức phổ biến khoảng 3 - 8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, việc giá căn hộ không ngừng leo thang cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng cao buộc các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư, dù thực tế tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng một nửa so với giá nhà trong năm 2024, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm.