Lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam - Xu hướng nào?

Thị trường nhà đất Việt Nam bị đánh giá tiềm ẩn nhiều rủi ro do các chủ thể tham gia chưa có sự chuẩn bị, chưa hiểu đúng hoặc thiếu kiến thức, đồng thời không được sự hỗ trợ đầy đủ về pháp luật.

lanh manh hoa thi truong bat dong san viet nam xu huong nao

Lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam - Xu hướng nào? (Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN)

Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng minh bạch trong công tác quản lý tài chính là mấu chốt để loại trừ các mâu thuẫn giữa các bên liên quan như chủ đầu tư, cư dân, đơn vị quản lý, nhằm xây dựng một thị trường phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.

Tranh chấp chung cư: Câu chuyện chưa có hồi kết

Kể từ khi đời sống đô thị Hà Nội phát triển thêm cái gọi là thị trường căn hộ, văn hóa chung cư... thì câu chuyện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo giữa các bên liên quan chưa bao giờ hết nóng. Nó giống như những đám lửa âm ỉ, chờ cơ hội và thời điểm để chực bùng phát thành đám cháy lớn mà chế tài xử lý giống như khả năng cứu hoả, chưa đủ mạnh để dập tắt hoàn toàn.

Có thể điểm một số sự vụ điển hình của tranh chấp ồn ào từ đầu năm 2017. Đó là vụ hàng chục cư dân sống tại Dự án chung cư Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông, Hà Nội) chăng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần May Hồ Gươm đã vi phạm các quy định về quản lý, vận hành như thu phí đỗ xe vượt quy định, xây dựng trái phép, vận hành dự án bất hợp lý và gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng cuộc sống cư dân...

Vấn đề tranh chấp này diễn ra âm thầm từ nhiều năm nay và trở nên kịch liệt vào đầu tháng 3/2017, khi người dân phát hiện các bể chứa chất thải sinh hoạt được xây dựng bổ sung tại tầng hầm của tòa nhà và nhiều căn hộ mới được xây thêm ngoài giấy phép. Đỉnh điểm là việc chủ đầu tư từ chối trông giữ xe của cư dân dưới tầng hầm dẫn đến việc cư dân để xe ô tô tràn ra cả lòng đường để phản đối.

Cũng đầu năm 2017, hàng trăm cư dân của dự án Home City (quận Cầu Giấy) đã tập trung diễu hành phản đối vì cho rằng Công ty trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Đầu tư Văn Phú-Trung Kính đã tự ý bịt lối đi tại số 177 Trung Kính, vốn trước đây chủ đầu tư lấy làm địa chỉ của dự án này. Đây cũng không phải lần đầu tiên cư dân phản ứng gay gắt cho dù chủ đầu tư đã lý giải và đưa ra các bằng chứng pháp lý nhưng cư dân vẫn không đồng tình.

Trước đó, vào tháng 2/2017, sau nhiều lần đề nghị chủ đầu tư giải quyết việc đo thiếu diện tích căn hộ và những vấn đề bức xúc khác, nhiều cư dân tại chung cư Parkview Residence (quận Hà Đông) đã kéo đến trụ sở Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản Thế Kỷ yêu cầu được làm việc với chủ đầu tư. Hai bên đã có buổi đối thoại kéo dài tới 12 giờ đồng hồ song những vướng mắc vẫn chưa thực sự được tháo gỡ.

Ngoài những vụ việc trên, Hà Nội còn có khá nhiều vụ tranh chấp đã và đang diễn ra tại nhiều dự án khác nhau ví như các đám cháy nhỏ trong cả vụ cháy lớn như chung cư Thăng Long Garden, Skylight (Minh Khai, quận Hai Bà Trưng), Tràng An Complex (quận Cầu Giấy).

Thậm chí có dự án như Kim Văn-Kim Lũ do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư mới đang trong giai đoạn bàn giao nhà đã ẩn chứa nguy cơ bùng phát tranh chấp. “Dự án còn chưa hoàn thiện, nhiều hạng mục đang thi công dở dang và không thể ở được nếu chuyển về sinh sống, nhưng doanh nghiệp vẫn cố tiến hành bàn giao căn hộ cho đúng tiến độ,” một khách hàng mua căn hộ tại tòa C bức xúc nói.

Nhìn nhận về hậu quả của các tranh chấp bùng nổ các chuyên gia phân tích, bất động sản là loại hàng hóa tương đối nhạy cảm, do đó những tranh chấp này ngay lập tức có thể ảnh hưởng đến tốc độ tiêu thụ sản phẩm và tất nhiên, giá trị căn hộ vì thế cũng sẽ bị kéo giảm xuống, nhất là tại những dự án để tranh chấp, kiện tụng kéo dài.

Ông Trần Trọng Quân - Giám đốc một sàn bất động sản lớn tại Hà Nội - cho biết trong nghề môi giới, các nhân viên sàn giao dịch thường ngại nhất khi những sản phẩm của họ vướng vào các dự án có tranh chấp. Mặc dù đã cung cấp đầy đủ các thông tin, ngay trước ngày đặt cọc, vẫn có khách hàng hủy hợp đồng vì lo ngại tính pháp lý của dự án cũng như lo ngại những phiền phức đi kèm.

Một cư dân của dự án Home City cho biết chỉ vì dính vào việc tranh chấp lối đi của dự án, đến thời điểm này, căn hộ diện tích 80m2 của chị đã bị “bốc hơi” ngót 160 triệu đồng so với mức giá thị trường trước thời điểm tranh chấp, bởi giá bán giảm từ 35,5 triệu đồng/m2 xuống còn 33,5 triệu đồng/m2.

Thực tế, dù Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ, nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết quả là tranh chấp chung cư cứ thế bùng phát. Lúc đó, cả đôi bên chủ đầu tư và cư dân cũng đều phải chịu thiệt, nếu để tranh chấp càng kéo dài thì những thiệt thòi đó lại càng nhân lên.

Lành mạnh thị trường nhìn từ góc độ pháp lý

“Minh bạch trong công tác quản lý tài chính là mấu chốt để loại trừ các mâu thuẫn giữa các bên liên quan như chủ đầu tư, cư dân, đơn vị quản lý,” bà Vũ Kiều Hạnh, Trưởng bộ phận quản lý bất động sản Savills nhận định.

Đa phần các giao dịch nhà, đất bị đẩy lên mức tranh chấp thường do sự cố bất ngờ về pháp lý. Mấu chốt của các tranh chấp điển hình đó là ở phần sở hữu diện tích chung các dự án chung cư, mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất, ay tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư cũng khá phổ biến và đa dạng.

Bên cạnh đó, còn có các tranh chấp về góp vốn mua nhà, tiến độ, chất lượng xây dựng, thanh toán, bầu ban quản trị, đến tranh chấp về các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, Internet...

“Chủ đầu tư luôn áp đặt các điều khoản trong hợp đồng, nên đã nảy sinh các tranh chấp. Hiện tại, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của loại hình nhà ở này. Trong khi đó, văn bản quá nhiều, lại vừa thừa, vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp,” luật sư Hoàng Nguyên Bình nhận định.

Ở góc nhìn khác, các chuyên gia bất động sản lại cho rằng, chính việc quy định chưa rõ ràng về chức năng của Ban quản trị đã dẫn đến nhiều tranh chấp không mong muốn. Ban quản trị được cư dân bầu ra, là người đại diện cho tiếng nói của cư dân nhưng không làm tròn trách nhiệm đã đành, đôi khi còn là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp. Và chừng nào Ban quản trị tại một số chung cư vẫn cố ý lạm quyền thì tại đó vẫn sẽ là “cuộc chiến không hồi kết.”

Bà Vũ Kiều Hạnh, Trưởng bộ phận Quản lý bất động sản Savills Hà Nội, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang ở vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ khi ngày càng nhiều nhà ở chung cư và văn phòng đi vào khai thác, vận hành. Việc thiếu chuyên nghiệp có thể coi là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư như đã diễn ra tại một số dự án thời gian gần đây.

Theo bà Hạnh, điều này có thể đẩy lùi và dập tắt trước nếu như bất động sản Việt Nam phát triển mạnh ngành nghề về quản lý, vận hành dự án. Theo đó, các doanh nghiệp sẽ không ngừng chuyên nghiệp hóa, nâng cao trình độ và kỹ năng quản lý của mình. Đặc biệt, đã có một số doanh nghiệp quốc tế bắt đầu ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý bất động sản, tạo thuận tiện cho bản thân doanh nghiệp, chủ đầu tư và người sử dụng.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội quản lý và bảo trì toà nhà Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản Homecare Nguyễn Thanh Hùng, nếu hoàn thiện được nền tảng luật pháp về quản lý bất động sản nói chung và quản lý tòa nhà nói riêng thì việc thực thi sẽ đơn giản hơn, hạn chế việc khiếu kiện, biểu tình vẫn hay diễn ra tại nhiều dự án.

Tại Hà Nội, hiện có khoảng 40 doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà. Sự cạnh tranh giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ được dự đoán sẽ sôi động hơn trong thời gian tới và đây sẽ là niềm hi vọng để công tác quản lý, vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh hơn theo quy luật của thị trường.